11. Финансовый план по проекту

Финансовый план по проекту строился на следующих предположениях:

• Вхождение в проект – подразумевается покупка проекта строительства жилого комплекса.

Стоимость проекта согласована сторонами и составляет 15 млн.дол.

Она включает в себя – 100% долей в уставном капитале ООО «Пищевые технологии», а следовательно полностью оформленную под строительство землю, проектную документацию, заключение экспертиз и т.д.

• Доля города по предварительной договоренности с городом составляет 10% от совокупной площади квартир. Доля города по другим типам недвижимости (паркинг и коммерческая) равно нулю.

• Разработка рабочего проекта включает в себя затраты на разработку Рабочей документации по строительству. Планируется закончить разработку РД до конца 2009 года.

Объем затрат рассчитывался исходя из тарифа 28,94 дол/кв.м. общей площади. (вкл.НДС).

• Срок строительства под ключ займет 4 года. Начало планируется на 2009 год.

Работы начнутся с демонтажа молокозавода и земляных работ.

Расчеты, проводимые 2 года назад, показали, что демонтаж и земляные работы обойдутся в 10 млн. долларов. Поэтому эту статья затрат выделена отдельно от статьи затрат «Затраты на СМР».

«Затраты на СМР» формируются за счет годового плана выполнения надземных и подземных работ с учетом усредненной себестоимости СМР кв.м. отдельно для надземной части и отдельно для подземной.

Себестоимость кв.м. СМР индексируется ежегодно на 5%.

В 2009 году заложен СМР для надземной и подземной части на уровне 1400 дол./кв.м. (вкл.НДС)

С учетом роста СМР, средневзвешенная себестоимость СМР кв.м. общей площади на протяжение 4-х лет составляет 1546 дол./кв.м. с НДС (без учета 10 млн.дол. отведенных на демонтаж и земляные работы).

Затраты на СМР также включают в себя затраты на получение технических условий, технический надзор.

• Затраты на ввод объекта в эксплуатацию заложены на уровне 500 тыс.дол. (вкл.НДС) и равномерно распределяются на конец 2012 года (завершение строительства) и первую половину 2013 года.

• Аренда земельного участка заложена на уровне 84480,06 грн. (без НДС) (согласно договору аренды земли) и пересчитана по прогнозируемому курсу 8 грн/дол.

• Общий бюджет на организацию продаж и маркетинг составляет 5% от валовых продаж всех типов недвижимости. Из 5% на организацию продаж предусмотрено 3% (комиссия сторонних риэлторов) и 2% предусмотрено на маркетинг.

Годовой бюджет на организацию продаж рассчитывается как 3% от планируемого годового объема продаж всех типов недвижимости.

Общий бюджет на маркетинг на весь проект составляет 4 247 587 дол. с НДС (что эквивалентно 2% от планируемой выручки от продажи всех площадей 212 379 350 дол. с НДС) и по годам распределяется следующим образом:

2-й год (2010г.) – 30%

3-й год (2011г.) – 40%

4-й год (2012г.) – 20%

5-й год (2013г.) – 10%.

Перераспределение бюджета в пользу первых двух лет связано с тем, что на эти два года припадет наибольший объем работы.

• Содержание команды управлением проекта подразумевает фонд оплаты труда проектной группы (руководителя проекта, его замов и т.д.).

Общий объем затрат на содержание команды управления проектом на весь проект составляет 1,68 млн.дол. (без НДС)

1-й год (2009г.) – 240 тыс.дол. (или 20 тыс.дол./месяц)

2-й год (2010г.) – 360 тыс.дол. (или 30 тыс.дол./месяц)

3-й год (2011г.) – 360 тыс.дол. (или 30 тыс.дол./месяц)

4-й год (2012г.) – 480 тыс.дол. (или 40 тыс.дол./месяц)

5-й год (2013г.) – 240 тыс.дол. (или 20 тыс.дол./месяц)

Увеличение затрат в 4-ом году связано с завершением строительства и выплатой премиальных команде управления проектов.

• Непредвиденные затраты заложены на уровне 5% от совокупных затрат по проекту. Годовой бюджет рассчитывается как 5% суммарных затрат по году.

• В расчетах учтены НДС (20%) и налог на прибыль на уровне (25%).

После расчета суммы НДС к уплате и сумме налога на прибыль к уплате каждый налог к уплате оптимизируется (сокращается) на 20%.

Денежный поток по проекту, дол.США

		2009 год	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
Статьи доходов	Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Продажа жилых площадей	199 935 712	0	14 199 000	42 598 800	81 790 560	61 347 352
Продажа паркинга	6 865 458	0	550 000	1 881 000	3 605 250	829 208
Продажа коммерческой недвижимости	4 058 880	0	0	0	2 029 500	2 029 380
Итого доходов	210 860 050	0	14 749 000	44 479 800	87 425 310	64 205 940
Статьи расходов	Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Вхождение в проект - Стоимость объекта	15 000 000	15 000 000
Разработка рабочего проекта	2 500 000	2 500 000	0	0	0
Демонтаж молоко завода и земляные работы	10 000 000	10 000 000	0	0	0
Затраты на СМР	133 615 700	5 600 000	31 283 805	47 189 272	49 542 623
Ввод объекта в эксплуатацию	500 000				250 000	250 000
Аренда земельного участка	52 800	10 560	10 560	10 560	10 560	10 560
Организация продаж и маркетинг	10 618 967	0	1 716 746	3 033 429	3 472 277	2 396 516
Содержание команды управлением проекта	1 680 000	240 000	360 000	360 000	480 000	240 000
Непредвиденные затраты по периоду	8 698 373	1 667 528	1 668 556	2 529 663	2 687 773	144 854
Входящий НДС	35 143 342	0	2 458 167	7 413 300	14 570 885	10 700 990
Исходящий НДС	27 516 067	3 167 500	5 775 096	8 788 973	9 321 357	463 140
НДС по периоду		-3 167 500	-3 316 930	-1 375 673	5 249 528	10 237 850
Обязательство по НДС нарастающим итогом		-3 167 500	-6 484 430	-7 860 102	-2 610 575	7 627 275
НДС к уплате в госбюджет	7 627 275	0	0	0	0	7 627 275
С учетом оптимизации НДС	6 101 820	0	0	0	0	6 101 820
Итого расходов	188 767 661	35 018 088	35 039 667	53 122 924	56 443 233	9 143 750
Налогооблагаемый доход	175 716 708	0	12 290 833	37 066 500	72 854 425	53 504 950
Налогооблагаемые расходы	140 010 334	16 723 500	29 261 482	44 330 863	47 117 787	2 576 701
Налог на прибыль по периоду		-4 180 875	-4 242 662	-1 816 091	6 434 159	12 732 062
Налог на прибыль нарастающим итогом		-4 180 875	-8 423 537	-10 239 628	-3 805 469	8 926 594
Налог на прибыль к уплате	8 926 594	0	0	0	0	8 926 594
С учетом оптимизации налога на прибыль	7 141 275	0	0	0	0	7 141 275
		2009 год	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
	Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Чистый денежный поток по проекту	14 951 114	-35 018 088	-20 290 667	-8 643 124	30 982 077	47 920 915

Показатели эффективности проекта

Средняя годовая доходность проекта (IRR)	7,18%
Объем инвестиций, дол.США	63 951 879
Чистая прибыль, дол.США	14 951 114
Рентабельность проекта	23,38%
Продолжительность проекта, лет	5
Среднегодовая рентабельность проекта	4,68%

Средняя годовая доходность проекта по строительству ЖК Спендиарова 5 составляет 7,18%. Это невысокий показатель доходности для рынка недвижимости. Но следует принять во внимание, что на значение некоторых исходных параметров при расчете бизнес-плана повлиял экономический кризис. И поэтому планируемая годовая доходность в 7,18% может быть оказаться на порядок меньше фактической доходности.

Поэтому для более объективной оценки перспективности проекта следует в первую очередь оценить привлекательность основных параметров проекта, а именно – стоимость проекта, доля города, выход площадей со всего участка, месторасположение, время реализации проекта. Это те фундаментальные параметры, на которых основывается весь проект и его перспективность.

Выход площадей на уровне 86,4 тыс.кв.м. с 2,17 га это достаточно высокий показатель для любого города миллионика, не говоря уже о Ялте. Разрешенная этажность в 18-20 этажей является максимальной для Ялты на сегодня.

Доля города на уровне 10% от жилых площадей является крайне выгодной. Сейчас крайне редко можно найти проекты с долей города ниже 30% в привлекательных для застройки городах.

Месторасположение участка для жилой недвижимости «бизнес-класса» оценивается положительно.

Стоимость покупки проекта (вхождение в проект) также в относительном выражении невелика.

Время реализации проекта стратегически выбрано правильно. Экономический кризис сделает доступным высококвалифицированных кадров по адекватной цене, обыкновенных рабочих, будет проще проводить переговоры с позиции покупателей сырья, услуг. Также затормозится часть проектов-конкурентов. А самое главное если кризис уже начался, то впереди возможно только его завершение и начало нового роста.

Поэтому фундаментально данный проект можно оценить как инвестиционно привлекательным.