9. План строительства

В настоящий момент уже разработан Проект организации строительства (01.07-0-ПОС) по строительству и обслуживанию жилых домов по ул.Спендиарова 5. ПОС разрабатывался проектной группой «Мегалит Крым»

Работы основного периода строительства, производимые на площадке, состоят из пяти очередей (согласно Проекта организации строительства):

первая очередь - секции № 1, 4, 5;

вторая очередь - секции № 2, 3;

третья очередь - секции № 6, 7;

четвертая очередь - общественный центр;

пятая очередь – паркинги и объекты благоустройства

В бизнес-плане в настоящий момент заложен следующий план строительства

График СМР		Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
			2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
			Демонтаж+ Земляные работы
Общая площадь комплекса	кв.м.	86407,5	4000	21281,5	30563	30563
Надземная площадь	кв.м.	76407,5	0%	20%	40%	40%
Подземная площадь	кв.м.	10000,0	40%	60%	0%	0%

10. План продаж

Доходная часть бизнес-плана формируется следующим образом

График продаж недвижимости		Всего	1-й год (2009г.)	2-й год (2010г.)	3-й год (2011г.)	4-й год (2012г.)	5-й год (2013г.)
График продаж жилой площади (-доля города)	%		0,00%	10,00%	25,00%	40,00%	25,00%
График продаж жилой площади (-доля города)	кв.м.	47 333	0	4 733	11 833	18 933	11 834
Усредненная цена кв.м.	дол.	4 224	2 500	3 000	3 600	4 320	5 184
Годовой рост цены	%			20%	20%	20%	20%
График продаж машино-мест	%		0,00%	10,00%	30,00%	50,00%	10,00%
График продаж машино-мест (40 кв.м/м.м)	м/м	250	0	25	75	125	25
Усредненная цена м/м	дол.	27 462	20 000	22 000	25 080	28 842	33 168
Годовой рост цены	%			10%	14%	15%	15%
График продаж торговых площадей	%		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	100,00%
График продаж торговых площадей	кв.м.	1 519	0	0	0	0	1 519
Усредненная цена кв.м.	дол.	1 000					1 000
График продаж офисных площадей	%		0,00%	0,00%	0,00%	50,00%	50,00%
График продаж офисных площадей	кв.м.	2 706	0	0	0	1 353	1 353
Усредненная цена кв.м.	дол.	1 500				1 500	1 500

Ценообразование

Стартовая цена кв.м. жилья составляет 3000 дол. в 2010 году. К началу 2010 году уже будут закончены все земляные работы и будет заливаться фундамент; к концу 2010 года уже будет выполнено порядка 30% всего объема строительных работ. Для такой стадийности и для такого места цена в 3000 дол/кв.м. является вполне реальной и адекватной.

В последующем закладывается 20% годовой рост цены. Так как кризис уже начался, очень высока вероятность, что через 2-3 года рынок будет уже на подъеме. И цены на недвижимость быстро вернуться на уровень, который обеспечивает адекватную доходность для девелопера на уровне 15-20% годовых. Следует также учесть, что курортные города в целом легче переживают кризис и быстрее восстанавливаются. Поэтому 20% рост цены вполне реален.

Таким образом, средняя цена продажи кв.м. жилья за четыре года продаж будет составлять около 4224 дол./кв.м.

График продаж

График продаж соответствует реальной практике. Период продаж составляет четыре года.

На 2010 год приходиться 10% продаж. Степень готовности объекта на этой год будет составлять от 10 до 30%. Основной мотив покупки – инвестиционный.

На 2011 год приходиться 25% продаж. Приблизительная степень готовности на конец года – 50%. С учетом очередности, 50% готовности, по сути, обозначает, что корпус некоторых секций уже будет полностью закончен. Комплекс находиться при въезде в Ялту, поэтому при наличие большого рекламного полотна на фасаде здания, жилой комплекс будет отлично сам себя рекламировать практически всем отдыхающим города.

На 2012 год приходиться 40% продаж. Это последний год строительства. Комплекс обретет товарный вид – архитектура, фасады. К тому же, треть комплекса уже будет продано и покупатели будут неформально рекламировать комплекс среди людей своего социального уровня. Риски покупателей на этой стадии минимальны. Поэтому в целом продать 40% площадей в последний год строительства вполне реальная задача.

На 2013 год заложена продажа 25%. Это очень пессимистичный план. Он может наблюдаться только если рынок недвижимости будет переживать какие-либо трудности. А в целом, в готовом и сданном комплексе могут быть не проданы лишь малоликвидные квартиры (плохой вид, планировка) либо с завышенной ценой.

Конечно, следует учесть еще такой фактор, как возврат части проданных квартир уже на вторичный рынок. Хотя это может произойти и чуть позже – года через 2-3 после сдачи объекта, когда большая часть ремонтов будет завершена, комплекс станет обжитым.

Ценообразование и график продаж машино-мест

Стартовая цена одного машина-места составляет 22 тыс.дол. при минимальной текущей цене на рынке на уровне 25 тыс.дол. В отличие от жилья паркинга всегда строят намного меньше, чем в нем потребность, поэтому цены будут и дальше расти. Средневзвешенная цена за 5 лет одного машино-места составляет 27462 дол. По этой статье доходов заложен явный запас.

График продаж соответствует графику продаж жилья. На каждые 2-3 квартиры приходиться один паркинг. Поэтому если квартиры будут продаваться, то проблем с продажей паркинга не будет.