7. Позиционирование и целевая группа покупателей жилья

Данный жилой комплекс можно отнести к «бизнес-классу».

Его главными отличительными чертами являются:

• Высокая этажность как для Ялты (18-20 этажей при существующей и планируемой застройки на максимальном уровне 17 этажей).

• Отличная транспортная доступность. Житель комплекса как бы живет в Ялте, и в то же время у него нет потребности в регулярном перемещение по самой Ялте, простаивания в пробках и т.д. Большую часть необходимых продуктов и услуг он сможет купить на территории комплекса и даже развлечься.

В саму Ялту есть смысл ехать для более основательных покупок и вечерних прогулок.

• Если принять во внимание тот факт, что в самой Ялте чистота пляжей и морской воды в среднем ниже, чем по береговой линии ЮБК, то скорее всего будущий житель комплекса будет предпочитать отдыхать на более чистых и уютных пляжах за пределами г.Ялты. Поэтому отдаленность жилого комплекса от моря не является отрицательным фактором.

• Набережная Ялты и прибрежная зона является крайне шумной зоной большую часть года и мало подходит для тихого отдыха. Территория комплекса граничит с Южнобережным шоссе, но с другой стороны высокая этажность и планирование размещения домов в виде кольца минимизирует количество квартир, где может чувствоваться шум шоссе.

• Необходимо понимать, что с точки зрения конкурентоспособности жилья кроме цены квадратного метра большое значение имеет квадратура квартиры. Чем она меньше, тем меньше стоимость квартиры, и она более доступная. Также квадратные метры влияют на эксплуатационные затраты по содержанию квартиры. Поэтому площади квартиры и комнат должны быть оптимальные с точки зрения функциональности.

Поэтому проживание в данном комплексе было бы оптимально для семьи с молодыми детьми, которые любят активно и комфортно отдыхать (активно значит, что семья любит очень часто выезжает за пределы Ялты (путешествовать), чтоб посмотреть новые места, покупаться на новых пляжах, показать детям те места, где родители уже часто отдыхали и т.д.; а комфортный отдых подразумевает желание членов семьи вечером вернуться в собственный комфортный дом, а не гостиницу и там расслабиться).

Как правило, небольшие семьи с детьми очень ценят комфорт, уют, отсутствие суматохи.

В таком комплексе, очень комфортно чувствовали бы себя люди, которые приехали подлечиться.

Покупателем жилья в таком комплексе скорей всего будет человек рациональный, особенно в финансовых вопросах.

Так как жилье в Ялте с высокой вероятностью будет вторым и более жильем по счету для покупателя, это свидетельствует о высоких доходах покупателя. Скорей всего речь будет идти о собственниках бизнеса, управленцем высшего звена средних компаний, чиновниках областного, всеукраинского уровня и городов-миллиоников (независимо Украина или Россия).

8. Анализ привлекательности коммерческой недвижимости в жк Спендиарова

Анализ рынка коммерческой недвижимости Ялты

Данные на середину 2008 года

Коммерческая, особенно торговая, недвижимость Ялты традиционно демонстрирует самые высокие цены в Крыму. Эксперты отмечают, что стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости в центре Ялты и в районе основных магистралей практически сравнялась со стоимостью расположенной в этих районах престижной жилой недвижимости — от 1500 до 3000у.е.

Арендная плата в центре Ялты за торговое помещение составляет до 80 у. е. за 1 кв. м . (аренда офисов значительно дешевле – до 50 у.е. за 1 кв. м. )

В спальных и удаленных от центра районах Ялты арендные ставки на торговые объекты на сегодняшний день составляют от 25 до 40 у.е. за 1 кв.м. (офисы в непрестижных районах обходятся от 10 до 25 у.е. за 1 кв.м.).

Источник «Документинформ» - Январь 19, 2009

В декабре 2008 года на вторичном рынке недвижимости Ялты цена офисных помещений снизилась на 10,44%, или на 350 долларов по сравнению с ноябрем 2008 года до 3000 дол./кв. м.

Об этом сообщила маркетолог риэлторской компании “НТН” (Симферополь) Елена Казакова.

В центре города (1-я линия) цена снизилась на 8,16%, или на 400 долларов до 4500 долларов/кв.м.

В отдаленных от центра районах (3-я линия) цена на офисные помещения составила 1500 дол/кв.м, что на 14,3%, или на 250 долларов ниже, чем в ноябре 2008 года.

Стоимость аренды офисных помещений в центре города (1-я линия) снизилась на 11%, или на 10 долларов до 80 долларов/кв.м с диапазоном 40-150 долларов/кв.м.

По городу (2-я линия) цена снизилась с 50 долларов/кв.м до 40 долларов/кв.м, что на 20%, или на 10 долларов ниже, чем в ноябре.

В отдаленных от центра районах арендная ставка составила 25 долларов/кв. м, что на 5 долларов, или 16,7% ниже ноябрьского показателя.

Как сообщало агентство, в ноябре 2008 года на вторичном рынке коммерческой недвижимости Ялты цена офисных помещений снизилась на 0,6%, или на 20 долларов до 3350 долларов/кв.м.

Стоимость квадратного метра в Ялте зависит от того, на каком расстоянии от моря находится объект.

Исходя из этого, в Ялте можно выделить три линии.

К первой линии, центральной части города, относятся такие улицы: Екатерининская, Чехова, Игнатенко, Графский проезд, Рузвельта, Боткинская, Московская, Киевская, Гоголя, Карла Маркса, Садовая.

Вторая линия — улицы, прилегающие к центральным: Ломоносова, Соханя, Таврическая, Войкова, Володарского, Руданского, Пионерская, Красноармейская, Кирова, Ленинградская, Куйбышева, Кривошты.

Третья линия — улицы Блюхера, Украинская, Строителей, Сеченова, Курчатова, Суворовская, Тимирязева, Крупской, Халтурина, Чернова, Ореховая, Мисхорская, Свердлова, Стахановская, Винодела Егорова, Дзержинского.

Можно смело утверждать, что офисная и торговая недвижимости в ЖК Спендиарова 5 по своему охвату является коммерческой недвижимостью районного типа – то есть ориентирована в первую очередь на жителей комплекса, а во вторую очередь на жителей прилегающих жилых домов и работников офисов.

В настоящий момент в бизнес-плане рассматривается продажа 2706 кв.м. офисной недвижимости и 1519 кв.м. торговой недвижимости. В расчет не берется продажа развлекательной недвижимости (боулинга, бильярда, баров, кафе).

В качестве альтернативы, было бы более целесообразней найти покупателя на весь общественный центр. Многие западные компании специализируются на выкупе готовых торговых центров и их дальнейшем управлении. Цена выкупа скорей всего будет ниже, чем, если искать покупателей на каждую площадь по отдельности. Но, найдя покупателя на весь общественный центр сегодня, можно учесть его опыт и пожелания в организации торговых центров. Это в целом улучшит привлекательность жилого комплекса. Такие покупатели цельных торговых комплексов имеют свою базу арендаторов, и для них будет намного проще заполнить торговый центр арендаторами.

Цена продажи общественного центра целиком может показаться меньшей, чем если продавать по отдельности, но зато экономиться много времени и усилий на поиск мелких покупателей, нет проблем с неликвидными площадями (как правило, заполнение торгового центра арендаторами на 90% является успешным, а в нашем случае, это обозначает продажу не 100% площадей, а лишь 90%). Управление общественным центром как единым целом улучшит его привлекательность как для арендаторов, так и для покупателей в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Если найти покупателя на целый общественный центр, то можно рассчитывать на предоплату.

Сейчас в бизнес-плане заложены следующие цены и график продаж:

• Вся торговая недвижимость продается в последний 5-й год (2013) реализации проекта по цене 1000 дол./кв.м. Это вполне адекватная цена если принять во внимание, что сейчас во время кризиса минимальная цена на торговую недвижимость вдоль основных магистралей (Киевская и Московская улицы) составляет 1500 дол./кв.м.

На самом деле такая низкая цена является ниже себестоимости самого строительства общественного центра. Это означает, что, продавая по такой цене, продавец дотирует покупателя и последний должен этим обязательно воспользоваться.

• Вся офисная недвижимость продается на 4-й и 5-й год в равных долях по цене 1500 дол/кв.м. Исходя из вышеизложенной статьи, данное место можно отнести к третьей линии офисов по привлекательности, где в настоящий момент цена сложилась на уровне 1500 дол/кв.м.

Уже на этом этапе необходимо запроектировать несколько банков на первых этажах, так как они имеют особые требования, связанные с хранением ценностей и безопасностью.

Важным фактором привлекательности офисной недвижимости является обеспеченность сотрудников офисов паркоместами.

Также следует рассмотреть вариант обыгрывания высоты комплекса – например, размещение на одной из крыш ресторана (а кухню разместить внизу комплекса, чтобы обойти требования по безопасности) / бара, который позволит любоваться ночной Ялтой и ее прекрасным небом всем гостям Ялты. За счет популяризации подобного ресторана можно красиво популяризировать весь жилой комплекс.

Можно сделать небольшую обсерваторию также на одной из секций.

Все эти варианты можно дополнительно прорабатывать на текущей стадии.