5. Анализ месторасположения участка

Окружение участка

С юга и запада участок окружен жилой застройкой (9-12 этажей; застройка 70-80 годах), что положительно влияет на привлекательность жилой недвижимости на данном участке.

С юго-востока находиться автовокзал. Его влияние можно оценить как негативно-нейтральным. Прямыми сообщениями (дорогами) автовокзал с участком не связан. Но отрицательно влияние может проявиться как вид из окна.

Необходимо узнать планы города относительно участка между Спендиарова 5 и автовокзалом. В зависимости от типа и этажности будущей застройки близость к автовокзалу можно нивелировать.

Транспортная доступность

С северной стороны участок граничит с Южнобережным шоссе. С одной стороны постоянный поток автомобилей может негативно сказаться на привлекательности, но с другой стороны отличная транспортная доступность. Участок находиться практически при въезде в Ялту со стороны Симферополя. Это позволит жителям комплекса минимально передвигаться по самой Ялте, где с каждым годом усложняется ситуация с автомобильными пробками.

Местонахождение с позиции развлечения

Расстояние до набережной Ялты составляет 1,9 км. В данном случае набережную Ялту следует рассматривать как место отдыха, развлечений, а не как место купания.

Местонахождение с позиции доступа к морской воде и пляжам

Говоря объективно, в Ялте и в прибрежной территории морская вода не самая чистая для купания. Поэтому рациональному покупателю нет смысла приобретать жилье в непосредственной близости к береговой линии. Скорей всего человек, который регулярно отдыхает на ЮБК, будет ездить либо на санаторные пляжи, либо на пляжи в пригородах Большой Ялты и прочих маленьких прибрежных поселений, где вода и пляжи более чистые.

Поэтому, в целом, месторасположение участка можно оценить как положительное.

6. Анализ конкурентов

В Приложение №1 к Бизнес-плану прилагается паспорта 27 объектов жилой недвижимости города Ялты и прилегающей территории в 7-10 км.

Сводная таблица с ключевыми параметрами приведена ниже.

Изучив текущие проекты, следует принять во внимание следующие моменты:

• ЖК по ул.Спендиарова 5 является в настоящий момент самым высотным комплексом в Ялте. Его этажность составляет от 18-20 этажей. В то время, как среди конкурентов максимальная этажность – 17 этажей (два проекта), 16 этажей – два проекта, и один дом – 15-ти этажный.

Такая высокая этажность позитивно влияет на ценообразование.

По более чем 70% объектов удорожание кв.м. жилья с каждым этажом составляет более 100 долларов.

• С точки зрения стадийности строительства и ввода в эксплуатацию текущие проекты можно разделить следующим образом:

Планируемый год сдачи объекта	Количество объектов	Номера объектов согласно № паспортам
Сдан	6	№3,4,8,16,24,25;
2009	7	№2,5,11,13,14,26,27;
2010	10	№1,6,7,9,10,12,15,16,18,19;
после 2010	2	№17,22;

Продажи по проекту Спендиарова 5 планируется начать в 2010 году в объеме 10% от жилых площадей и паркинга.

Планируемая цена кв.м. в 2010 году – 3000 дол/кв.м. и 22000 дол/парко-место. Интерес покупателей на этой стадии будет отражать больше инвестиционные намеренья и в основном будет сконцентрирован на наиболее ликвидных квартирах (вид, этажность, площадь). Поэтому необходимо выработать политику продаж с ограничением продаж наиболее ликвидных квартир на первых стадиях.

Следует отметить, что на начало 2010 года на объекте будут закончены все земляные работы, а также залиты фундаменты (более половины или полностью), а степень готовности до конца 2010 года будет составлять уже 25-30%. Для такой степени готовности вполне реально продать 10% жилых площадей и паркинга.

При планируемых 645 квартирах в ЖК запроектировано всего около 250 подземных машиномест или одно машиноместо на 2,5 квартиры. Поэтому продать 10% паркинга (то есть каждому 2-3 покупателю квартиры) не должно составить проблем. Политика многих застройщиков – придержать паркинг до последнего (паркинг более ликвидный в сравнении со средней квартирой). Минимальная текущая цена на машиноместо в Ялте сегодня составляет $25000 (только в ЖК Эгоист есть м/м по цене 15000 евро, но для малолитражных машин).

• По многим объектам предоставляется скидки (как правило, за счет заниженного курса грн/доллар и грн/евро). По всем объектам компании Консоль (14 проектов из 27) проводиться акция – курс грн/дол до конца февраля 2009 года – 5,05 грн/дол., что эквивалентно 37,5% скидки.

Кроме Консоли скидки предоставляются еще по двум объектам - №5 и 25.

Важно понимать, что в условиях экономического и финансового кризиса установленные застройщиками цены на недвижимость не являются индикаторами реальных цен. По многим проектам продажи идут очень слабо, а это свидетельствует, что цена на недвижимость не является рыночной.

Но в тоже время во время кризиса рыночная цена может опускаться ниже реальной себестоимости, поэтому для выработки правильной политики ценообразования необходимо в первую очередь отталкиваться от себестоимости, а не текущей конъюнктуры рынка.

В непосредственной близости от участка планируется построить два жилых комплекса – ЖК «RoyalHouse» и ЖК по ул.Изобильная (Застройщик Консоль).

ЖК на Спендиарова 5 находиться приблизительно по середине между комплексами “RoyalHouse” и ЖК на ул.Изобильная.

ЖК на ул.Изобильная (паспорт №20) находиться на стадии Проект. Цена кв.м. жилья колеблется от 1500-2000 дол. (действует акция – курс 5,05 грн/дол до конца февраля). Комплекс находится выше Южнобережного шоссе и представляет из себя отдельно стоящий дом. По классности этот дом можно отнести к классу «эконом».

ЖК «RoyalHouse» (паспорт №9) можно отнести к «бизнес-классу». По местонахождению находиться ближе к автовокзалу. С двух сторон проходят оживленные улицы – Московская и Киевская. Сейчас на объекте уже готово свайное поле. Планируемое окончание строительства – май 2010 года. Жилые апартаменты находятся начиная с 4-го этажа. Текущая цена кв.м. – от 2600 (вид на горы, 4эт.) и 2700 (вид на море, 4 эт.) и до 3400 (вид на горы, последний этаж) и 3500 (вид на море, последний этаж). С этажом стоимость кв.м. растет ровно на 100 дол. Вид на море на 100 долларов дороже, чем вид на горы. Машиноместа в настоящий момент на продаются. Застройщик / Заказчик - Девелоперская компания Техком Украина (Севастополь,www.tekh.com.ua). Никаких скидок в настоящий момент не предусмотрено.

ЖК «RoyalHouse» следует рассматривать как ориентир по многим вопросам (ценообразование, строительство, ход продаж). Этот комплекс и все с ним связанное может выступить как маяк раннего предупреждения. Например, в паспорте объекта (№9) есть сведенья по ходу получения разрешительной документации, проведение работ по монтажу свай. Но самая главная информация – это ход продаж, ценовая политика, ключевые арендаторы по коммерческой недвижимости и ставки аренды / продажи, площади квартир, их планировка, отделка общих зон.

С точки зрения коммерческой недвижимости ЖК «RoyalHouse» имеет явное преимущество связанное с местонахождением. Но размеры комплекса меньше, чем ЖК на Спендиарова. Этот фактор немного выравнивает преимущество по местонахождению.

	Название	Месторасположение	До моря / набережной	Этажность	Срок сдачи / Готовность	Ценообразование	Паркинг
1	Царская Тропа	7км от Ялты, пгт. Ливадия	400 м.	1-я очередь – 9 эт.(уже готова); 2-я очередь – 7-8-9 эт. (готовность 30-40%)	1-я очередь – 9 эт.(уже готова); 2-я очередь – 7-8-9 эт. (готовность 30-40%)	от 21000 грн.; 7эт.- 28000 грн.
2	Inka Residence	Ялта, ул. Свердлова 37	700-800 метров	7 эт.	середина 2009 (готово 3 этажа)	от $3000-6500. курс – н/д.	$40000
3	Эдинбург Тауэр	Ялта, Массандровский пляж	100 метров	9 эт.	Сдан	от $4000; 5-6 эт. – $4800-5000
4	Южная Пальмира	пос. Курпаты, в 7 км от центра Ялты	100 метров	17 эт.	Сдан	от $3000, 5-6 эт. - $4000-4500	$50000
5	Апарт-Отель	Приморский парк; от гост.Ореанда 5 минут в глубь парка	30 минут до моря	11 эт.	каркас готов, ведется отделка	от 7000 евро по коммерческому курсу; скидки 30-50%	100 000 евро
6	Солярис	ост.Пионерская (след. за Спартаком)		16 эт.	начало 2010	от $3000 по курсу 5,0; 4-5эт. - $4000-4500 по курсу 5,0
7	Бригантина	Центр Ялты	50 метров	около 13 эт.	3 квартал 2010 г. (5 этажей выгнано)	от $3500 по коммерч.курсу; 4-5эт. - $4000-4500	300 000 грн
8	Дарсан-Палас			около 12 эт.	3 квартал 2008 года	от $2450 по курсу 5,0; выше 5 эт. - $3500-4000	$39500
9	Royal House	при въезде в город, между центральными ул.Московская и Киевская; в непосредственной близости – автовокзал.	800 метров	14-10 эт.	май 2010 (сейчас свайное поле)	Вид на горы на 100 дешевле чем вид на море; 4эт - 2600 (на море) и затем +100 дол за каждый этаж вверх. 13эт-3500 (вид на море). По курсу НБУ
10	Ялта, Блюхера ул.	Ялта, Блюхера ул.		5 эт.	1-я очередь - 2-й квартал 2007 года; 2-я очередь - конец 2010	$1500/кв.м. до конца февраля по курсу 5,05	$25000
11	Адмиралтейский	Руданского 8 (возле вещевого рынка)		9-11-13эт.	Полностью выстроен, идет внутренняя отделка	средний этаж 2500 дол по курсу НБУ;	$50000 м/м
12	Ялта, Грибоедова ул.	Ялта, Грибоедова ул.		9-9 эт.	конец 2010	$1600/кв.м. до конца февраля по курсу 5,05
13	Океан	Ялта, Киевская ул		14 эт.	конец 2009	от 3500 до 4000 дол/кв.м.
14	Ливадия, Ялта; возле сан.Россия	Ливадия, Ялта; возле сан.Россия	200 метров	11 эт.	1-я очер - конец 2009г.	$4000/кв.м.	$30000
15	Восход	Ялта, Пансионат "Прибрежный"		9 -14 и 10 эт + 5эт. х 9 зданий	конец 2010	$2000-3500 дол/кв.м. + акция по курсу 5,05	$25000
16	Ялта, Таврическая ул.	Ялта, Таврическая ул.; Набережная, Приморский парк, гостиница "Ореанда"	200 метров до набережной	1-я очередь – 17эт.; 2-я очередь -7 эт.		в 1-й очереди осталось 3 квартиры (от 120 кв.м.) - $4500; вторая очередь - $2500. + акция по курсу 5,05
17	Спартак	ул.Ломоносова, р-н кинотеатра Спартак	в 10-ти мин. ходьбы от набережной	14эт. + пентхауз	4 кв. 2011 года	от 3000 до 3500 дол/кв.м. курс 5,05 до конца февраля	$25000
18	Ай-Даниль	АЙ-ДАНИЛЬ	300 метров	7 эт.	конец 2010	от 4000 до 5000 дол/кв.м. + курс 5,05 до марта
19	Ялта, ул.Массандровский спуск	5км до набережной (между Массандрой и самой Ялтой)		14 эт.	конец 2010	от 2000 до 3000 дол/кв.м.; курс 5,05 до марта	$30000
20	Ялта, ул.Изобильная	Ялта, ул.Изобильная (р-н автовокзала)		10 эт.	Стадия Проект	от 1500 до 2000 дол/кв.м.; курс 5,05 до марта
21	Ялта, ул.Красных партизан	Ялта, ул.Красных партизан		12-14-10 эт	конец 2010, стадия Проект	от 2000 до 3000 дол/кв.м.; курс 5,05 до марта	$30000
22	Ялта, возле сан.Россия	Ялта, возле сан.Россия; ул.Коммунаров		16-11 эт.		от $4000; курс 5,05 до марта
23	Поляна сказок	Ялта, Поляна сказок; до центра Ялты всего 10 мин. езды		6-9-8 эт.		от $2200; курс 5,05 до марта
24	Дворянское гнездо	Ялта, ул. Володарского, 2; на границе Приморс-кого парка рядом с гостиницей «Ореанда»		7 эт.	июнь 2008г.	от $2500 (вид на горы; нижние этажи) до $5000 (на море, верхние)
25	Вершина успеха	Ялта, ул.Щорса 20		15 эт.	Сдан	от $2000-3000 (начиная с 6-го этажа, видовые квартиры уже по $3000) по курсу 6,0.	$35000
26	Эгоист	ул.Свердлова 48а; р-н Массандры; 50 м до парка Министерства Обороны	400 метров до набережной	10 эт.	1 квартал 2009	от 1200 евро/кв.м. по курсу 7,6; 3-й эт. – 1460 евро (от 70-120 кв.м. с видом на море); 4-й эт. – 1650 евро с видом на море и 1345 евро с видом на горы	от 15000 до 30000 евро в завис.от ширины
27	Дом композитора	Прямо на набережной	50 метров до набережной	6 эт. + пентхауз	Декабрь 2009 (сейчас 3 эт.)	От $2700 до $12000	Около $80000