4. Экономическая экспертиза объекта недвижимости

Экономическая экспертиза объекта недвижимости – это денежная оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данная экспертиза обеспечивает экономическую интерпретацию (толкование ценности), а их результатом является меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности). Результирующим показателем этого вида экспертизы выступает равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых услуг, имея в виду тот факт, что сервейинговая деятельность обслуживает и рынок товаров (или рынок купли-продажи недвижимости), и рынок услуг (или рынок аренды недвижимости). Самостоятельным компонентом экономической экспертизы является оценка морального и экономического износа, которая базируется на определении потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса.

Экономическая обоснованность – один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости.

В ходе экономической экспертизы необходимо:

• провести анализ существующего использования объекта недвижимости;

• определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

• составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

• спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. В общем определении бюджет – это финансовое, количественно определенное выражение маркетинговых и производственных планов, необходимых для достижения поставленных целей управления. Таким образом, бюджет является квинтэссенцией всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нем отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.

Для целей управления бюджет объекта должен содержать следующие показатели:

• Потенциальный валовой доход (PGI);

• Действительный валовой доход (EGI);

• Операционные расходы (OE);

• Чистый операционный доход (NOI);

• Затраты на обслуживание долга;

• Прибыль до налогообложения;

• Капитальные затраты.

Рассмотрим подробнее эти показатели.

Суммарная потенциальная выручка от коммерческого использования объекта недвижимости при 100%-й загрузке объекта без учета всех потерь и расходов составляет Потенциальный валовой доход, который складывается и потенциальной арендной платы и выручки от предоставления дополнительных услуг.

Учитывая, что часть объекта недвижимости может простаивать (недозагруз объекта), а часть арендаторов может не оплатить арендную плату, из потенциального валового дохода необходимо вычесть Потери из-за вакансий и неплатежей. В результате мы получим Эффективный валовой доход - прогнозируемый фактический доход от использования объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости помещений и неплатежей арендаторов.

Для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости необходимо нести периодические Операционные расходы. Среди наиболее важных статей операционных расходов можно выделить следующие затраты:

• на управление объектом недвижимости (вознаграждение управляющего персонала или специализированной управляющей компании);

• на продвижение объекта недвижимости на рынок (реклама, юридическое сопровождение арендных операций и т. п.);

• на оплату коммунальных услуг; " на заработную плату обслуживающего персонала (слесари, дворники, электрики и т.п.);

• на содержание и текущий ремонт инженерных систем и помещений;

• на обеспечение безопасности объекта (охрана, противопожарная сигнализация и оборудование и т. п.);

• на налоговые платежи (налог на имущество, налог на землю или арендная ставка, в Республике Татарстан - налог на ликвидацию ветхого жилья, налог на пользователей автодорог, НДС, не подлежащий возмещению);

• на страхование объекта недвижимости, восстановление правоустанавливающих документов;

• резерв на замещение (периодическая замена элементов отделки помещений, инженерного, сантехнического оборудования и т. п.);

• прочие расходы (вывоз мусора, дезинсекция, дератизация, подготовка к сезонной эксплуатации и т. п.).

Разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами составляет Чистый операционный доход, который поступает собственнику и характеризует эффективность коммерческого использования объекта недвижимости.

Из чистого операционного дохода в случае технической необходимости и экономической целесообразности производятся Капитальные затраты, то есть капитальные вложения в улучшение технико-экономических свойств объекта недвижимости: замену, восстановление и усиление существующих конструкций, улучшение планировки объекта, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей, улучшение архитектурной выразительности зданий, благоустройство окружающей территории. В случае привлечения заемного капитала имеют место Затраты на обслуживание долга, которые складываются из выплаты процентных платежей и погашения основной суммы долга.

Роль бюджета как основы для выбора стратегии управления определяет высокие требования к содержанию исходной информации и точности составления бюджета. Поэтому прежде чем приступать к составлению бюджета, необходимо определиться со всеми остальными моментами. В итоге может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости для собственника, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью): прибыль до налогообложения минус налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи.