5.2 Характеристика Ярославского региона

Ярославль - древний город на Волге, административный центр Ярославской области. В 2010 году город отметит свой 1000-летний юбилей. Ярославль расположен на 57 параллели, в 282 километрах от города Москвы в живописном месте на слиянии рек Волги и Которосли. Площадь Ярославля - 20,6 тыс. га, общая протяженность дорог, проездов и набережных Ярославля - 758 км.            Сегодня Ярославль - крупнейший культурный и промышленный центр России, связанный со всеми регионами страны развитой сетью железных дорог и автомагистралей. Промышленность Ярославля представлена большим количеством видов экономической деятельности - это машиностроение, химическая и нефтехимическая, нефтеперерабатывающая, легкая, пищевая, деревообрабатывающая промышленность.           Ярославль - это важный транспортный узел и крупный речной порт, через который проходят миллионы тонн грузов. Ярославль является центром транспортировки нефти и газа: здесь проходят крупнейшие нефте- и газопроводы международного и федерального значения.           Город разделен на 6 административных районов: Дзержинский, Заволжский, Кировский, Красноперекопский, Ленинский, Фрунзенский.¹

Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и рисков (SWOT-анализ)     При анализе благоприятных и неблагоприятных тенденций развития города Ярославля используется метод SWOT-анализа, сущность которого состоит в анализе преимуществ и недостатков города по сравнению с другими муниципальными образованиями, благоприятных возможностей и неблагоприятных тенденций развития города.

Таблица 4 - Основные показатели социально-экономического развития города Ярославля².

Показатели	Единица измерения	2013 г.	В % к 2012 г.
Демографическая ситуация1)
Численность постоянного населения на 01.07.2013	тыс. чел.	602,4	​100,6
Число родившихся2)	чел.	7 287	103,3
Число умерших2)	чел.	8 456	​100,6
Миграционный прирост (убыль)3)	чел.	4 391	80,8
Естественный прирост (убыль)	чел.	1 169	Х
Занятость населения
Численность занятых в экономике города	тыс. чел.	​ 327,4	​ 99,2
из них имеют статус безработного	чел.	2 438	81,1
Уровень безработицы на конец отчетного периода	%
Среднемесячная номинальная заработная плата одного работника по крупным и средним организациям1)	руб.	0,7	​уменьш. на 0,1п.п
Величина прожиточного минимума в Ярославской области в расчете на душу населения за II кв. 2013 года	руб.	6 500,0 ​	106,9 ​
Основные результаты деятельности крупных и средних организаций
Оборот крупных и средних организаций, в т.ч.:	млн. руб.	345 652,3	109,04)​
Промышленность, в т.ч.:	млн. руб.	174 149,7	​104,0
добыча полезных ископаемых	млн. руб.	177,6	100,8
обрабатывающие производства	млн. руб.	130 598,7	101,4
производство и распределение электроэнергии, газа и воды	млн. руб.	43 373,3	​112,7
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и оказанных услуг собственными силами по крупным и средним организациям, в т.ч.:	млн. руб.	204 663,1	​103,54)
Промышленность	млн. руб.	145 313,7	​103,5
Сальдированный финансовый результат организаций	млн. руб.	11 899,0​	77,84)​
Общий объем инвестиций в основной капитал	млн. руб.	31 996,7	84,55)​
Произведено работ крупными и средними организациями по чистому виду деятельности «Строительство»	млн. руб.	6 411,8	​84,75)
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования	тыс. кв. м	188,6	98,7
Потребительский рынок товаров и услуг
Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги по Ярославской области	%		107,7 107,0
Оборот розничной торговли крупных и средних организаций всех видов экономической деятельности	млн. руб.	46 168,8	112,35)
Оборот общественного питания крупных и средних организаций6)	млн. руб.	1 378,5​	102,55)​
Объем платных услуг по крупным и средним организациям	млн. руб.	21 614,5 718,7	93,15) ​100,25)
Бюджет города
Доходы бюджета	млн. руб.	14 679,3	117,8
Расходы бюджета	млн. руб.	15 575,6	118,0

      Сильные стороны (потенциал) города Ярославля, его преимущества по сравнению с другими городами:             - Удобное  географическое положение,  близость  к Москве и кобластным  центрам  Иваново, Кострома, Вологда.  Промышленный и административный   центр Ярославской  области. Благоприятный климат.       - Узловой центр  транспортных магистралей  - железнодорожных, водных, автомобильных.       - Развитый многоотраслевой научно-технический, промышленный потенциал.      - Развитая система высшего профессионального образования.      - Активность руководителей предприятий в экономической сфере, в т.ч. наличие различных советов, которые поднимают проблемы организаций, способствуют их решению.      - Инвестиционная привлекательность города.       - Развитый торговый сектор, разнообразие ассортимента, широкий ценовой диапазон.      - Уникальный природный ландшафт города, расположение на берегу двух   рек, наличие живописной   набережной. Богатейшее историческое, архитектурное наследие, историческая часть города включена в список наследия  ЮНЕСКО.      - Высокий туристический потенциал. Город входит в традиционные места посещения иностранными туристами в России (Золотое кольцо).           - Высокий уровень удовлетворения культурных потребностей жителей города.      - Развитая система средств массовой информации.          Слабые  стороны города Ярославля, в чем он уступает потенциальным конкурентам:             - Значительное влияние финансово-экономического кризиса на экономическую и социальную сферы города: спад объемов производства, рост безработицы.       - Низкая конкурентоспособность промышленных предприятий из-за недостаточно высоких темпов технического перевооружения. Высокий износ основных фондов промышленных предприятий.      - Недостаточная загрузка производственных мощностей промышленных предприятий, особенно в условиях кризиса, вызванная падением спроса на выпускаемую продукцию.      - Недостаточно эффективная работа по привлечению инвестиций в инфраструктуру города, повышению  конкурентоспособности выпускаемой продукции.      - Незначительное количество предприятий, выпускающих конечный технологический продукт.       - Слабое развитие малого и среднего бизнеса в наукоемких отраслях промышленности, жилищно-коммунального хозяйства.      - Недостаточные объемы жилищного строительства, особенно в условиях кризиса.      - Высокая перегруженность центра города транспортом.      - Недостаточно высокий уровень качества услуг жилищно-коммунального хозяйства.      - Дефицит  квалифицированных рабочих кадров, нехватка рабочих средней и высокой квалификации в результате низкой привлекательности рабочих специальностей среди молодежи.       - Недостаточный уровень развития сопутствующего туристического сервиса.       - Сложная демографическая ситуация, естественная убыль населения.       - Заболеваемость населения из-за проблем экологического характера.³

Выводы: ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ рынка офисной недвижимости, проведенный на основании мониторинга цен предложений и аренды по состоянию на март 2014 года, показал следующее:

арендные ставки в целом по городу находятся в диапазоне от 220 до 1300 руб./кв.м/мес. (медиана 536 руб./кв.м/мес.).

Таблица 5 – Арендные ставки по административным районам г. Ярославля

Район	Арендные ставки, руб./кв.м/мес.
	Min	max	медиана
Дзержинский	221	600	400
Заволжский	221	600	450
Кировский	220	1 300	536
Красноперекопский	400	750	600
Ленинский	350	818	500
Фрунзенский	250	800	450

Предложения в целом по городу находятся в диапазоне от 25 000 руб до 118 000 руб руб./кв.м (медиана 51000 руб./кв.м).

Таблица 6 - Цены предложений по административным районам г.Ярославля

Район	Цена предложений, руб./кв.м
	Min	max	медиана
Дзержинский	30000	52000	43500
Заволжский	25000	47000	40000
Кировский	40000	118000	85000
Красноперекопский	25000	74000	51000
Ленинский	29000	53000	43000
Фрунзенский	38000	66000	50000

Пример: Уровень средней цены предложения и арендной ставки 1 кв. м коммерческой недвижимости на рынке г. Ярославля можно представить следующим образом:

Рисунок 2 - Аренда коммерческой недвижимости по районам г. Ярославля

Рисунок 3 – Цены предложений коммерческой недвижимости по районам г. Ярославля

Вывод (пример): основная тенденция развития рынка коммерческой недвижимости - это резкая активизация возведения новых объектов торгового и офисного назначения. Из-за высокой плотности застройки в центральной части города, застройщики «оккупируют» спальные районы и артерии городского движения. Спрос на площади - достаточно высокий, что приводит к постоянному росту цен в данном сегменте. Наибольший спрос на объекты офисного, торгово-офисного и торгового назначения имеют помещения, расположенные на первых этажах зданий и имеющие отдельный вход. На данный момент наблюдается увеличение количества свободных площадей в крупных торговых центрах из-за нестабильного финансового положения в стране и, как результат, закрытие мелких торговых точек и высвобождение торговых площадей.

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО №1).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Наиболее эффективное использование не является абсолютным. Оно отражает мнение оценщика, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

Объект оценки представляет собой помещения офисного назначения, расположенных на 2,3 этаже нежилого здания, расположен на земельном участке площадью 390 кв. м.

Варианты	Критерий рациональ-ности	Критерий юридиче-ской обоснован-ности	Критерий физиче-ской пригод-ности	Критерий финансовой осуществи-мости	Потенциал местоположе-ния в объекте в целом	Итого
Текущее использование	+	+	+	+	+	5
Размещение торговой деятельности	-	-	+	+	+	3
Размещение офисных площадей	+	+	+	+	+	5
Размещение складов и производства	-	-	-	-	-	-

Вывод: Здание является многофункциональным объектом недвижимости , т.к может заниматься многими видами бизнеса связанными с недвижимостью