4 Рекомендации по выполнению отдельных разделов ргр

4.1 Стоимость недвижимости определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Поэтому в Отчете об оценке недвижимости следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.

Основные направления анализа рыночной ситуации включают в себя:

Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе. В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта, объем промышленного производства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые промышленные предприятия региона, другие показатели.

Обзор состояния рынка недвижимости региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости, степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи и аренды недвижимости, политика местных органов власти в области землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие показатели. Кроме того, обзор состояния рынка недвижимости региона включает анализ рынка земельных участков и уровня цен на строительство в регионе.

Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должен отражать тенденции и ситуацию в сегменте рынка недвижимости, которые сложились на дату определения стоимости. Содержательная часть анализа, как правило, проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для данного конкретного типа недвижимости: класс объектов, местоположение, площадь и т.п. Дается характеристика сегмента рынка, динамика цен (арендных ставок) в сегменте, уровень затрат на строительство. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка.

Отраслевой обзор составляется в случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство определенных товаров (услуг). Это так называемая производственная недвижимость (например, недвижимость птицефабрики, тепличного хозяйства и т.п.). Отраслевой обзор включает анализ объема производства и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей в каждом случае должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, а также должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.

Результатом анализа рыночной ситуации является четкое позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости. При этом Специалист указывает критерии, которыми он руководствовался при позиционировании.

4.2 Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования. Список вариантов формируется, как правило, с учетом возможности полного или частичного изменения функционального назначения, конструктивных решений (например, ремонт, реконструкция, новое строительство, снос), изменения состава прав, других параметров, а также с учетом разрешенного варианта использования земельного участка.

На практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму:

• Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих действующих законодательству.

• Проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на физическую осуществимость.

• Проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на экономическую целесообразность.

• Выбор экономически приемлемого использования, которое будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

• Формулирование вывода о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, как правило, проводится сначала для участка земли как незастроенного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. При этом учитываются затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения.

В первую очередь, при анализе следует определить, какие варианты использования соответствуют действующему законодательству.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это тот вариант использования, при котором стоимость недвижимости будет максимальной.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию.

4.3 Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок проводится на основе результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Для определения стоимости прав на земельный участок рекомендуется использовать "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденные Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, и "Методические рекомендаци по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.

Частные случаи.

• можно использовать метод, не описанный в вышеуказанных методических рекомендациях, однако часто применяемый Оценщиками на практике - метод определения стоимости права аренды земельного участка на основе данных, Постановления Мэра г. Ярославля оооооооо. с учетом корректировки на рыночные условия.

• В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок и затрат, связанных с этим переоформлением.

• В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что "при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений". Таким образом, расчет стоимости земельного участка необходимо производить по вышеописанному алгоритму.

• В случае, отсутствия документа, определяющего площадь земельного участка, входящего в состав объекта оценки, для объектов недвижимости, расположенных на территории г. Ярославля, площадь земельного участка определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:

  • площади застройки;

  • площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

  • площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующую зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.

В том случае, когда не представляется возможным определить размер дополнительной площади (данный факт должен быть Оценщиком обоснован), Оценщик в качестве площади земельного участка, входящего в состав объекта оценки, использует площадь застройки.

• В случае если объектом оценки является встроенное (пристроенное) помещение площадь земельного участка, приходящая на объект оценки, определяется путем умножения площади земельного участка, занимаемого зданием и необходимым для его использования, на долю общей площади объекта оценки в общей площади здания.

4.4 В рамках сравнительного подхода наиболее предпочтительным является использование метода сравнения продаж.

При наличии в распоряжении оценщика базы данных рыночных стоимостей объектов-аналогов, а также их экономических и технических характеристик, при проведении расчетов сравнительным подходом допускается применять расчеты с использованием регрессионных моделей.

Так же целесообразен расчет мультипликаторов, которые могут быть использованы для определения ориентира рыночной стоимости оцениваемого объекта с известным объемом реализации.

Результаты экспресс - оценки могут служить первоначальным ценовым ориентиром до проведения оценки в рамках доходного и затратного подходов, они могут быть приведены в отчете справочно, однако использовать их при расчете рыночной стоимости на этапе согласования результатов не рекомендуется.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

4.4.1Подробное исследование рынка с целью отбора и получения достоверной информации о сопоставимых объектах. В целях настоящих Рекомендаций под сопоставимым объектом объекта оценки понимается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки или предложения (спроса) на продажу объекта. Таким образом, при отсутствии или недоступности информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса).

4.4.2 Выбор единицы сравнения. Как правило, в качестве единицы сравнения выбирается стоимость за 1 кв. м общей площади объекта;

4.4.3 Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов). В оценочной практике принято выделять несколько основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в Отчете об оценке в обязательном порядке:

• Состав передаваемых прав на объект (как на улучшения, так и на земельный участок).

• Условия финансирования (оплата в рассрочку, ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п.).

• Условия продажи. Сделки (купля-продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, ипотека, долевое строительство, расторжение договора и т.п.)

• Время продажи (дата предложения).

• Местоположение (учитывая привлекательность локального местоположения, транспортную доступность (близость станции метро, железной дороги, автомагистрали), близость областного центра и т.п.).

• Физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание, площадь, состав площадей для многофункциональных объектов и т.д.).

• Технические характеристики (состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие коммуникаций и т.п.)

Конкретный перечень рассматриваемых элементов сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости. Примерный перечень элементов сравнения для офисных, торговых и производственно - складских помещений представлен в Приложении №2 настоящих Требований.

4.4.4Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

4.4.5 Рекомендации к отбору и описанию сопоставимых объектов.

Отбор сопоставимых объектов ведется по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам, главные из которых: принадлежность к одному сегменту рынка и местоположение.

Число сопоставимых объектов, используемых в расчетах, должно быть не менее трех.

Информация о сопоставимых объектах должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. В Отчете об оценке по каждому аналогу даются значения всех рассматриваемых ценообразующих характеристик.

В Отчете об оценке раскрываются источники информации о сопоставимых объектах. Обязательно указывается номер телефона, контактное лицо и/или наименование организации.

Для печатных изданий указываются: наименование издания, год, номер, номер страницы, для Интернет-источников: ссылка, наименование Интернет-сайта и/или наименование компании, дата обращения к соответствующей ссылке.

Также необходимо указывать дату продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта.

4.4.6 Рекомендации к внесению поправок по каждому элементу сравнения.

Сначала последовательно вносятся поправки по первым четырем элементам сравнения (состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи), далее порядок внесения корректировок выбирается студентом в зависимости от выбранных элементов сравнения.

Способ (метод), а также их расчет должны быть обоснованы. Как правило, для определения размера поправок используются метод, основанный на анализе парных продаж, метод корреляционно - регрессионного анализа, экспертный метод.

Отказ от корректирования стоимостей сопоставимых объектов по каким-либо элементам сравнения должен быть аргументирован.

При определении поправок на время к ценам аналогов следует исходить из величины годового прироста/снижения цен объектов недвижимости от даты продажи аналогов к дате оценки объекта оценки.

Корректировка цен аналогов на состояние (отделку) помещения может быть осуществлена на основании «Справочника оценщика недвижимости», 2014 год.

Таблица - Корректирующие коэффициенты на состояние объекта.

Торгово-офисные объекты			Аналог
			Требует ремонта		Удовлетворительное		Современный ремонт
Объект оценки	Требует ремонта	1		0,79		0,64
	Удовлетворительное	1,27		1		0,81
	Современный ремонт	1,57		1,24		1

Корректировка цен аналогов на размер здания (площадь).

Таблица - Корректирующие коэффициенты на разницу в объеме или площади

на разницу в объеме			на разницу в площади
Vо / Vспр	Ко	Sо / Sспр		Ко
< 0,10	1,24	< 0,25		1,25
0,10 – 0,29	1,22	0,25 – 0,49		1,20
0,30 – 0,49	1,20	0,50 – 0,85		1,10
0,50 – 0,69	1,16	0,86 – 1,15		1,00
0,70 – 1,30	1,00	1,16 – 1,50		0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50		0,93
> 2,00	0,86	–		–

Рекомендуется, чтобы суммарное значение поправок по каждому сопоставимому объекту не превышало 30%, в случае превышения данного значения, Оценщик обосновывает полученное значение суммарной корректировки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного метода производится с учетом количества и размера введенных поправок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым вводились поправки.

Выбор способа согласования скорректированных стоимостей сопоставимых объектов должен быть обоснован.

При использовании для расчета рыночной стоимости объекта оценки среднего арифметического значения скорректированных стоимостей единицы сравнения сопоставимых объектов, рекомендуется, чтобы отклонение скорректированной стоимости единицы сравнения каждого сопоставимого объекта от среднего арифметического значения скорректированных стоимостей единицы сравнения всех сопоставимых объектов не превышало 15%.

4.5 Основным принципом, на котором базируется затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

• определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

• определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

• определить предпринимательский доход;

• определить величину накопленного износа;

• вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта с учетом износа.

Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость - существенно различные понятия.

В области недвижимости применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости, а в некоторых случаях - это единственно возможный подход.

В структуре стоимости нового строительства можно выделить три основных блока:

• прямые издержки;

• косвенные издержки;

• прибыль предпринимателя (инвестора).

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительно-монтажными работами.

Косвенные издержки - это расходы или траты, которые необходимы для выполнения строительно-монтажных работ, но непосредственно к ним не относящиеся.

Прибыль предпринимателя - это установленный рыночной ситуацией уровень вознаграждения, ожидаемого предпринимателем за использование своего капитала. Это вознаграждение представляет собой степень риска, связанную с развитием проекта. Поэтому предпринимательство представляет законную издержку развития и должно быть включено в общую сумму издержек.