- •Экономика недвижимости
- •Методические указания по выполнению
- •Расчетно-графической работы
- •Для студентов дневной формы обучения
- •Содержание
- •Введение
- •1 Содержание, оформление и защита ргр
- •2. Требования к выполнению работы
- •3 Перечень информации необходимой для выполнения ргр
- •4 Рекомендации по выполнению отдельных разделов ргр
- •5. Форма отчета по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Допущения и ограничительные условия
- •3.Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •4.Описание объекта оценки
- •5. Анализ рынка объекта оценки
- •5.1Обзор общеэкономической ситуации
- •5.2 Характеристика Ярославского региона
- •7.Описание процесса оценки
- •7.1 Общая методика оценки
- •8.Расчет рыночной стоимости объекта оценки 8.1сравнительный подход
- •8.2 Затратный подход
- •8.3 Доходный подход
- •8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости
- •Список использованных источников
8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости
В данном разделе отчета сведем результаты всех используемых подходов с целью выявления преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой величины стоимости.
Применение трех подходов к оценке дало следующие результаты:
Затратный…………………………..… тыс.руб.
Сравнительный………………………… тыс.руб.
Доходный……………………………… тыс.руб.
Определим стоимость объекта как средневзвешенное значение, с учетом критериев, представленных в таблице … Значение критерия определено экспертным путем по пятибалльной шкале оценки.
Таблица - Определение итоговой стоимости объекта оценки
|
Показатель |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Затратный подход |
|
1 Достоверность информации |
|
|
|
|
2 Полнота информации |
|
|
|
|
3 Способность подхода учитывать конъюнктуру рынка |
|
|
|
|
4 Итого (сумма строк 1+2+3) |
|
|
|
|
5 Вес (отношение 4 строки к сумме 2,3,4 стоббиков) |
|
|
|
|
6 Стоимость, тыс.руб. |
|
|
|
|
7 Взвешенная стоимость (произведение значений 5 и 6 строк) |
|
|
|
|
Средневзвешенная стоимость (сумма значений 7 строки), тыс.руб. |
21 537 770 | ||
Список использованных источников
Студенты должны составить самостоятельно.
ПРИМЕР
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ в действующей редакции.
Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3, утвержденные МЭРТ РФ № 254-256 №1, 2 ,3 от 20.07.2007.
Е.С. Озеров. Экономика и менеджмент недвижимости. С-Пб., 2004 г.
М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Учебник. «Оценка недвижимости и бизнеса». – М.: «ЭКМОС», 2002.
Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.
Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Гражданстрой – М.: Прейскурантиздат, 1988. – 72с.
Сайт www.city-yar.ru - [электронный ресурс]. - [режим доступа]. - http://www.city-yar.ru/home/economics/socio_economic_state.html
Сайт www.ocenchik.ru - [электронный ресурс]. - [режим доступа]. - http://www.ocenchik.ru/docs/163.htm
М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Учебник. «Оценка недвижимости и бизнеса». – М.: «ЭКМОС», 2002, с. 126.
Приложение А
Таблица . Пример расчета стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Промзона, ул. Декабристов, д.**.
|
№ п/п |
Характеристики объектов, описание корректировок |
Объект оценки |
Объект сравнения № 1 |
Объект сравнения № 2 |
Объект сравнения № 3 |
|
|
Контактная информация |
|
78 20 58 |
8 920 104 92 48 |
тел. 8-910-973-30-27 |
|
|
Источник информации |
|
http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_ofis_moskovskij_prosp._d._80a_224439671 |
http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_magazin_bolshie_polyanki_d.15k.2_215968546 |
http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/prodazha_pomescheniya_r-n_neftestroj_225270363 |
|
|
Адрес объекта |
Ярославль Промзона, ул. Декабристов, д. ** |
г. Ярославль, Московский пр., 80а |
г. Ярославль, Большие Полянки, д.15 к2 |
г. Ярославль, ул. Курчатова |
|
|
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Цена предложения, руб. |
|
29 060 000 |
13 000 000 |
7 000 000 |
|
|
Площадь объекта, кв.м. |
844,4 |
746,0 |
377,0 |
220,0 |
|
|
Цена предложения 1 кв.м., руб. |
|
38 954 |
34 483 |
31 818 |
|
|
Единица сравнения |
руб./кв. м. |
руб./кв. м. |
руб./кв. м. |
руб./кв. м. |
|
|
Транспортная доступность |
Хорошая |
Хорошая |
Хорошая |
Хорошая |
|
1 |
Вид цены |
Цена сделки |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
|
|
Корректировка на цену предложения, % |
|
-9% |
-9% |
-9% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 450 |
31 380 |
28 950 |
|
2 |
Масштаб |
|
0,88 |
0,45 |
0,26 |
|
|
Корректировка на масштаб |
|
-0,62% |
-3,95% |
-6,50% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
3 |
Имущественные права: |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
|
Корректировка на имущественные права |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
4 |
Условия продажи |
Рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
Корректировка на условия продажи |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
5 |
Дата продажи |
Февраль 2014 г. |
Январь 2014 г. |
Январь 2014 г. |
Январь 2014 г. |
|
|
Корректировка на дату продажи |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
6 |
Материал стен/перекрытий |
Кирпич, ж/б |
Кирпич, ж/б |
Кирпич, ж/б |
Кирпич, ж/б |
|
|
Корректировка на материал стен |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
7 |
Район расположения |
Красноперекопский |
Красноперекопский |
Красноперекопский |
Красноперекопский |
|
|
Корректировка на местоположение |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
8 |
Назначение |
Торгово-офисное |
Торгово-офисное |
Торгово-офисное |
Торгово-офисное |
|
|
Корректировка на назначение |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
9 |
Инженерная обеспеченность и тип отделки объекта: |
|
|
|
|
|
|
Водопровод |
Да |
да |
Да |
да |
|
|
Канализация |
Да |
да |
Да |
да |
|
|
Отопление |
Да |
да |
Да |
да |
|
|
Энергоснабжение |
Да |
да |
Да |
да |
|
|
Корректировка на инженерную обесп-ть |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Состояние отделки помещений |
Простая |
Простая |
Простая |
Простая |
|
|
Корректировка на состояние помещений |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Общая корректировка на инженерную обесп-ть и тип отделки объекта |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
35 230 |
30 140 |
27 070 |
|
10 |
Износ объекта, % |
7 |
5 |
6 |
6 |
|
|
Корректировка на физический износ объекта, % |
|
-2% |
-1% |
-1% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
34 368 |
29 819 |
26 782 |
|
|
Суммарная корректировка |
|
3,1% |
5,0% |
7,6% |
|
|
Количество корректировок |
|
3 |
3 |
3 |
|
|
Весовые значения |
|
0,33 |
0,33 |
0,33 |
|
|
Средневзвешенное значение стоимости, руб./кв.м. |
30 320 |
11 456 |
9 940 |
8 927 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
25 602 210 |
|
|
|
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
Таблица - Пример расчета ставки капитализации
|
|
Тип объекта |
Улица |
дом |
Арендная ставка, руб./кв.м/мес. |
Цена сделки, руб./кв.м |
ПВД, , руб. |
Кзап |
ЧОД, руб. |
R, % |
|
|
2 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
|
|
|
|
|
|
|
8=6*12 |
9=8*0,90 |
10=9*(1-0,05) |
11=10/7 |
|
|
торгово-офисное |
Ленина |
16 |
800 |
85000 |
9600 |
8640 |
8208 |
9,66% |
|
|
торгово-офисное |
Белинского |
28 |
429 |
42857 |
5148 |
4633 |
4402 |
10,27% |
|
|
торгово-офисное |
Которосльная наб. |
62 |
800 |
91667 |
9600 |
8640 |
8208 |
8,95% |
|
|
торгово-офисное |
Республиканская |
15 |
750 |
90000 |
9000 |
8100 |
7695 |
8,55% |
|
|
офисное |
Суздальское шоссе |
18к2 |
450 |
40000 |
5400 |
4860 |
4617 |
11,54% |
|
|
офисное |
Ленинградский |
33 |
400 |
40000 |
4800 |
4320 |
4104 |
10,26% |
|
|
Торговое |
Московский |
143 |
1200 |
100000 |
14400 |
12960 |
12312 |
12,31% |
|
|
торгово-офисное |
Ленинградский |
52б |
500 |
52000 |
6000 |
5400 |
5130 |
9,87% |
|
|
торгово-офисное |
Большая Октябрьская |
45 |
500 |
66999 |
6000 |
5400 |
5130 |
7,66% |
|
|
торговое |
Батова |
30 |
583 |
70833 |
6996 |
6296,4 |
5981,58 |
8,44% |
|
|
офисное |
Свободы |
2 |
529 |
52941 |
6348 |
5713,2 |
5427,54 |
10,25% |
|
|
|
Медиана R |
|
|
|
|
|
|
9,80% |
ПРИЛОЖЕНИЕ
Таблица . Пример расчета арендной ставки оцениваемогоздания, расположенного по адресу: г. Ярославль, Промзона, ул. ХХХХ, д.**.
|
№ п/п |
Характеристики объектов, описание корректировок |
Объект оценки |
Объект сравнения № 1 |
Объект сравнения № 2 |
Объект сравнения № 3 |
|
|
Контактная информация |
|
8 920 101 00 08 |
8 920 100 70 03 |
тел. 8-910-973-38-82 |
|
|
Источник информации |
|
http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_magazin_ul._bolshaya_fedorovskaya_d.732_229081975 |
http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_magazin_g._yaroslavl_ul._b._fedorovskaya_79_216314470 |
http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_kommercheskuyu_nedvizhimost_ul._gagarina_221904040 |
|
|
Адрес объекта |
г. Ярославль, Промзона, ул. ХХХ, д. ** |
г. Ярославль, ул. УУУУ, д.73/2 |
г. Ярославль, ул. ВВВВ, д.79 |
г. Ярославль, ул. ДДДДДДД |
|
|
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Цена предложения, руб./кв.м/мес. |
|
467 |
505 |
500 |
|
|
Площадь объекта, кв.м. |
844,4 |
150 |
95 |
360 |
|
|
Единица сравнения |
руб./кв. м./мес. |
руб./кв. м./мес. |
руб./кв. м./мес. |
руб./кв. м./мес. |
|
|
Транспортная доступность |
Хорошая |
Хорошая |
Хорошая |
Хорошая |
|
1 |
Вид цены |
Цена сделки |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
|
|
Корректировка на цену предложения, % |
|
-7% |
-7% |
-7% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
430 |
470 |
470 |
|
2 |
Масштаб |
|
0,18 |
0,11 |
0,43 |
|
|
Корректировка на масштаб |
|
-8,28% |
-10,35% |
-4,17% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
3 |
Имущественные права на помещение: |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
|
Корректировка на имущественные права |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
4 |
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
Корректировка на условия продажи |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
5 |
Дата продажи |
Февраль 2014 г. |
Январь 2014 г. |
Январь 2014 г. |
Январь 2014 г. |
|
|
Корректировка на дату продажи |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
6 |
Материал стен/перекрытий |
Кирпич, ж/б |
Кирпич, ж/б |
Кирпич, ж/б |
Кирпич, ж/б |
|
|
Корректировка на материал стен |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
7 |
Район расположения |
Красноперекопский |
Красноперекопский |
Красноперекопский |
Красноперекопский |
|
|
Корректировка на местоположение |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
8 |
Назначение |
Торгово-офисное |
Торгово-офисное |
Торгово-офисное |
Торгово-офисное |
|
|
Корректировка на назначение |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
9 |
Инженерная обеспеченность и тип отделки объекта: |
|
|
|
|
|
|
Водопровод |
да |
да |
да |
Да |
|
|
Канализация |
да |
да |
да |
Да |
|
|
Отопление |
да |
да |
да |
Да |
|
|
Энергоснабжение |
да |
да |
да |
Да |
|
|
Корректировка на инженерную обесп-ть |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Состояние отделки помещений |
Простая |
Простая |
Простая |
Простая |
|
|
Корректировка на состояние помещений |
|
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м |
|
390 |
420 |
450 |
|
|
Суммарная корректировка |
|
8,3% |
10,3% |
4,2% |
|
|
Количество корректировок |
|
2 |
2 |
2 |
|
|
Весовые значения |
|
0,33 |
0,33 |
0,33 |
|
|
Средневзвешенное значение стоимости аренды для объекта оценки, руб./кв. м. |
420 |
130 |
140 |
150 |
1По данным интернет-сайтаhttp://docs.cntd.ru/document/934027391
2По данным интернет-сайтаhttp://city-yaroslavl.ru/economics/wkpages/Default.aspx
3По данным интернет-сайтаhttp://docs.cntd.ru/document/934027391
4А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ Часть IТехнологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий Москва 2008