8.2 Затратный подход

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

• определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

• определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

• определить предпринимательский доход;

• определить величину накопленного износа;

• вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта с учетом износа.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Таблица - Выборка аналогов для расчета стоимости земельного участка приведена в таблице

Параметры объекта	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации
Местоположение объекта	Ул.Угличская 39Б	ул. Революционная , д. 5а
Назначение	Под застройку офисных помещений	Под застройку офисных помещений	Под застройку офисных помещений	Под застройку офисных помещений
Общая площадь, кв.м.	390	525	435	500
Дата объявления		30.04	30.04	11.04
Коммуникации	Есть	Есть	есть	есть
Стоимость объекта		50 000	35000	25000

Расчет стоимости земельного участка представлен в таблице

В случае оценки права аренды земельного участка таблица выглядит следующим образом

Таблица с ценовыми показателями и корректировками.

Поправки и скорректированные цены	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена права аренды (руб.)		50 000	35000	25000 000
Размер участка (га)	0,0390	0,0525	0,0435	0,0500
Цена 1 м2 земельного участка (руб./м2)		46,15	80,45	50
Месторасположение
Поправка на месторасположение
Скорректированная цена (руб./м2)
Поправка на размер (руб./м2)		-7296	-2412	-5896
Скорректированная цена (руб./м2)		42704	32588	19104

Таким образом, рыночная стоимость права аренды (49 лет) оцениваемого земельного участка составляет: 31465..............................................................................

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

Расчет полной восстановительной стоимости методом сравнительной единицы стоимости произведен на основании укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС, УПСС, КО-ИНВЕСТ):

Полная восстановительная стоимость объекта определяется по формуле:

Свос = С1 * Vo * Kотл * Км * Кндс* Кв * Кпп,

где: Свос - восстановительная стоимость объекта недвижимости;

С1 - стоимость сравнительной единицы аналогичного объекта;

Vo - количество единиц сравнения;

Котл - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и аналогом;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС 18%;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой оценки

Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Расчет представлен в таблице

1 Стоимость ед. в ценах 1991 г.	17,96
2 Индекс перехода к ценам 2006 г.	25,51
3 Индекс перехода к ценам на январь 2014 г.	6,4
4 Объем, м3	2575
5 Коэффициент НДС	1,18
6 Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя	1,2
7 Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания. руб.	10 691 465

Определение величины накопленного совокупного износа

Таблица - Оценка степени физического износа по материалам визуального и инструментального обследования⁴

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость работ, % стоимости конструктивных элементов
0-20	Хорошее	Повреждений и превышающих деформаций нет. Имеются отдельные дефекты, устраняемые ремонтом	До 10
21-40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта	15-30
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструкций возможна при условии восстановительных работ	40-80
61-80	Плохое	Состояние конструктивных элементов аварийное. Необходимы меры безопасности и полная замена конструкций	90-120

Таблица Расчет устранимого физического износа элементов здания.

Элементы здания	Удельный вес элемента здания	Процент износа элемента	Износ здания по данному элементу, %
Фундамент	4	5	0,2
Стены и перегородки	43	9	3,87
Перекрытия	11	10	1,1
Кровля	7	2	0,14
Полы	11	4	0,44
Двери	5	3	0,15
Окна	6	2	0,12
Отделочные работы	5	5	0,25
Внутренние инженерные сети	10	8	0,8
Суммарный устранимый физический износ здания	∑(%) =	48	7,07

Устранимый физический износ элементов определяется методом визуального осмотра с использованием ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) по правилам оценки физического износа жилых зданий.

С учетом срока службы здания, а так же своевременным проведением работ физический износ принят на уровне ___7,07_%.

Функциональный износ 0

Таблица - Определение итоговой стоимости объекта

Статьи	Стоимость (т. руб.)
Стоимость земельного участка	31465
Полная восстановительная стоимость здания	10 691 465
Устранимый физический износ здания	755 886
Неустранимый функциональный износ	0
Внешний износ	0
Итоговая стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно).................................................................................

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….