- •Глава 1.Определение недвижимости
- •1.1. Виды недвижимости
- •1.2. Основные фонды и их классификация
- •1.3. Классификация объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •1.4. Предприятие как имущественный комплекс
- •Глава 2.Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости
- •2.3. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
- •2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава3.Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.1. Субъектная структура рынка недвижимости
- •3.2. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости
- •1. Получение заявки по услуге:
- •4. Юридическое сопровождение сделки:
- •5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
- •3.3. Формы продаж на рынке жилой недвижимости
- •3.4. Управление недвижимостью
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 4.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.1. Право собственности на недвижимость
- •4.2. Сделки с объектами недвижимости
- •4.3. Объекты государственной регистрации
- •4.4. Органы государственной регистрации и порядок осуществления регистрации недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости
- •5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
- •5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью
- •5.2. Принципы оценки объектов недвижимости
- •1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
- •2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •5.3. Технология оценки объектов недвижимости
- •5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости
- •5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию
- •5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 6.Кредитование недвижимости
- •6.1. Экономические и правовые основы залога недвижимости
- •3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
- •6.2. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •6.3. Ипотечное кредитование жилой недвижимости
- •Требования к выдаваемым кредитам для выкупа Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [2]
- •Количество выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге
- •6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости
- •К недостаткам долевого строительства можно отнести:
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Заключение
- •Приложение 1. Словарь определений и терминов
- •Приложение 4. Система показателей для описания земельного участка
- •1. Комитет по управлению городским имуществом (год основания – 1991):
- •2. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (год основания - 1991):
- •3. Городская инвестиционно-тендерная комиссия (год основания – 1994):
- •4. Комитет по строительству (год основания – 1992):
- •5. Жилищный комитет (год основания – 1992):
- •6. Городская комиссия по недвижимости (год основания – 1995):
- •7. Агентства реконструкции и развития территорий (год основания – 1995):
- •8. Комитет по управлению городским хозяйством (год основания 1993):
5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости
5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: - оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок; - расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства); - установление величины накопленного износа; - расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа; - корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.); - определение предпринимательского дохода; - суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.
При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок [1] (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).
Для примера расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости взят объект, который территориально расположен в городе Санкт-Петербурге, район Шувалово-Озерки, улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных) (прил. 15).
В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.
Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.
Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.
Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».
Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 5.1.
Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (табл. 5.2.).
Таблица 5.1