Сравнительный подход к определению стоимости недвижимости

Сравнительный подход позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

Этапы расчета:

1. Формирование базы данных, с занесением в нее сделок, информация по которым проверена и достоверна.

2. Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Выбор 3-5 аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом. При выборе аналогов обращать внимание:

- характерный для данного сегмента срок экспозиции – это время с момента появления объекта на рынке до его продажи (жилье – 1 месяц, офисы – 1,5-3 месяца, промышленные объекты – 1,5-2 года)

- независимость субъектов сделки

- инвестиционная мотивация

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, путем внесения поправок:

- поправка на условия финансирования

- поправка на налогообложение

- на передаваемые юридические права и ограничения

- на время продажи

- на местоположение

- на физические характеристики объекта

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта.

Остановимся подробнее на 4 этапе:

Поправки– это корректировки, которые вводятся либо к цене аналога, либо к стоимости одной единицы сравнения.

Поправки

процентные денежные

поправки поправки

относительные абсолютные

денежные денежные

1) Процентные поправкиизменяют стоимость объекта на определенный коэффициент:

С_а = (С_ед • К_ед) • П_пр

Цена аналога

где С_а– приведенная стоимость аналога;

С_ед– стоимость одной единицы сравнения (например, руб за 1 кв.м.);

К_ед– количество единиц сравнения (например, кв.м.)

П_пр– поправка процентная.

Процентные поправки – это поправки на время продажи, местоположение, износ.

2) Относительные денежные поправкиизменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму:

С_а = (С_ед • П_од) • К_ед

где П_од– поправка относительная денежная.

Относительные денежные поправки – это поправки на проведенный косметический ремонт, а также поправки на масштаб (чем больше объект, тем стоимость единицы меньше).

3) Абсолютные денежные поправкиизменяют стоимость всего объекта на определенную сумму:

С_а = (С_ед • К_ед) • П_ад

П_ад– поправка абсолютная денежная.

Абсолютные денежные поправки - это поправки на дополнительные улучшения.

Методы расчета поправок:

1) Метод парных продаж

2) Экспертный метод

3) Метод прямого анализа характеристик

4) Статистический метод

1) Метод парных продаж– продажа двух объектов идентичных во всем, кроме одной характеристика. Сравнивая цены объектов парной продажи, рассчитываем поправку на указанную характеристику, которую затем распространяют на все объекты данного сегмента рынка.

При этом надо помнить важное правило: объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом или его аналогом. Но парная продажа должна быть выявленана том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Задача 1. Оценить отдельно стоящее 3-эт. кирпичное здание, расположенное в восточном округе Москвы. Цена аналога, расположенного в центральном округе Москвы – 1 500 000$.

Объект	Местопо-ложение	Физические характеристики и назначение объекта	Цена, $
А	ВО	1-эт. блочное здание под офис	300 000
B	ЦО	1-эт. блочное здание под офис	900 000
C	ЦО	3-эт. кирпичное здание, промышленный объект	1 200 000
D	ВО	3-эт. кирпичное здание, промышленный объект	800 000

Ппр = Цена А / Цена В = 300000/900000 = 0,3333

Са = 1500000*0,3333 = 499 950 $

Задача 2. Оценить 2-эт. офисное здание, требуется косметический ремонт, площадь 500кв.м. Аналог 2-эт. офисное здание, проведен ремонт, 400кв.м., цена 300 000$.

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена, $
А	1-эт. кирпичное здание, 150 кв.м	требуется ремонт	60 000
B	1-эт. кирпичное здание, 200 кв.м	проведен ремонт	130 000

Поправка = 60000/150 – 130000/200 = -250$

Са = (300000/400 – 250) * 500 = 250000 $

Задача 3. Оценить 1-эт. жилой деревянный коттедж с гаражом. Аналог – 1-эт. жилой деревянный коттедж без гаража, цена – 40 000$.

Объект	Наличие гаража	Характеристики	Цена, $
А	+	2-эт. жилой кирпичный коттедж	120 000
B	-	2-эт. жилой кирпичный коттедж	113 000

Стоимость улучшения (гаража) = 120000 – 113000 = 7000$

Са = 40000 + 7000 = 47 000$

Задача 4. Оценить стоимость 20-и квартирного жилого дома:

Характеристика	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
1. Цена, $		600 000	750 000	450 000
2. Дата продажи	сейчас	3 мес. назад	6 мес. назад	2 дня назад
поправка на дату продажи		+1,5% (+9000)	+3%(+22500)	0
3. Мусоропровод	+	+	+	-
поправка на мусоропровод		0	0	+16000
4. Окружающий ландшафт	достаточный	лучший	достаточный	достаточный
поправка на ландшафт		-5000	0	0
5. Финансирование	рыночное	рыночное	льготное	рыночное
поправка на финансирование		0	-15 000	0
6. Местоположение		схожее	схожее	лучшее
поправка на местоположение		0	0	-18 000
7. Скорректированная цена		604 000	757 500	448 000
8. Число квартир	20	25	30	18
9. Скорректированная цена 1 квартиры		24 160	25 250	24 888
10. Средняя скорректированная цена 1 квартиры	24 766
11. Цена объекта, $	495 326

ЛЕКЦИИ Экономика недвижимости Страница 13