ЛЕКЦИИ Экономика недвижимости

Экономика недвижимости

(Семенова Ирина Александровна – к.э.н., доцент)

Тема 1. Понятие недвижимости. Необходимость оценки. Виды стоимости

ГКРФ ст. 130 – к недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, – то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной регистрации. Изменения в ГКРФ от 2008 года: к объектам добавили незавершенное строительство, а водные объекты, леса и многолетние насаждения теперь регулируются другими законами.

Объект недвижимого имущества– это количественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и прочие.

Объект недвижимого имущества может быть представлен как:

- земельный участок

- земельный участок с улучшениями

Н = недра + земельный участок + улучшения + воздушное пространство

НС = Н + ПС

НС – недвижимость в собственности

Н – недвижимость

ПС – права собственности

Выделяют недвижимость по природе и недвижимость по закону:

Недвижимость по закону(квазинедвижимость) – это все, что отнесено к недвижимости законом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Могут быть естественные объекты и искусственные объекты недвижимости.

Недвижимость обладает двойственной природой как экономический актив, то есть одновременно являетсяреальным активом(это товар) ифинансовым активом(это капитал).

Характеристика недвижимости как товара:

1) это сложная вещь – включает само благо (объект недвижимости) + права

2) индивидуальность ценообразования (в зависимости от района нахождения)

3) высокий уровень трансакционных издержек (издержки, связанные с заключением сделок, характерны для сделок с недвижимостью)

4) низкая ликвидность (по сравнению со всеми другими активами недвижимости, ликвидность – способность актива быстро превращаться в деньги)

Характеристика недвижимости как капитала:

1) сохранность инвестируемых средств

2) возрастание стоимости недвижимости во времени

3) высокий пороговый уровень инвестиций

4) паушальность – низкая делимость как объекта инвестирования

Все сделки с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости– это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования.

Рекомендуется почитать: Фридман и Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости».

Необходимость оценки недвижимости

Оценка нужна для осуществления коммерческих сделок

Оценка нужна для улучшения управления финансами предприятия

К

Сегодня распространяется новый подход к управлению предприятием, это подход экономический, идет с Запада и его суть в следующем:

если предприятие не ориентируется на увеличение стоимости компании, оно не выживет в современных условиях.

упля-продажа

Аренда

Страхование

Кредитование

Формирование инвестиционного портфеля

Вцелях налогообложения

Приватизация

Оценка– это расчет стоимости объекта.

Оценка эффективности– это оценка роста стоимости компании.

Для регулирования оценочной деятельности разработана нормативная база, в частности стандарты оценки.

Выделяют 4 вида стоимости:

1) Кадастровая – в целях налогообложения

2) Ликвидационная - применяется при ликвидации предприятия

3) Инвестиционная – это стоимость для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования

4) Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта.

Рыночная стоимость– эторасчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в рукина дату оценкив результате коммерческой сделки междудобровольным покупателем и добровольным продавцомпосле адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо ибез принуждения.

Подход– это совокупность методов, основанных на определенном типе информации, существенной для данного подхода.

Метод– это последовательность процедур, позволяющих получить стоимость объекта.

Таблица 1

Подходы и методы при определении стоимости недвижимости

Подход	Метод	Формула расчета стоимости	Теоретическая база
1. Доходный	1. Метод капитализации доходов (МКД)	V = ЧОД / R	Теория предельной полезности
	2. Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП)	РСОН=∑PVДПn+PVреверсия	Теория рациональных ожиданий
2. Сравнительный (рыночный)	1. Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП)		Теория спроса и предложения
	2. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ)
3. Затратный (с точки зрения затрат на создание аналогичного объекта): а) стоимость земли б) стоимость здания	1. Метод сравнения продаж (МСП) 2. Метод капитализации земельной ренты (МКЗР) 3. Техника остатка для земли (ТОЗ) 4. Метод выделения (МВ) 5. Метод распределения (МР) 1. Метод сравнительной единицы (МСЕ) 2. Индексный метод (Инд) 3. Метод разбивки на компоненты (МРК) 4. Сметный	РСОН = РСзу + ДСзд РСзу = Сед • Sзу ДСзд = ВСзд – И

В контрольной будем рассчитывать тремя подходами стоимость рыночного объекта (методы закрашены желтым цветом). Результаты сведем в таблицу:

Таблица 2