Министерство образования Российской Федерации
Юргинский технологический институт
ТОМСКОГО ПОЛИТЕХНИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
УТВЕРЖДАЮ
Зам.директора по УР
___________В.Л. Бибик
«__»_________2008 г.
Применение основных подходов оценки недвижимости (задачи)
Методические указания для выполнения
самостоятельной работы студентов
специальности
080502 «Экономика и управление на предприятии (в машиностроении)»
по курсу «Экономика недвижимости»
2008
УДК 052
Применение основных подходов оценки недвижимости (задачи): Методические указания для выполнения самостоятельной работы студентов по курсу «Экономика недвижимости» спец. 080502 «Экономика и управление на предприятии (в машиностроении)». – ИПЛ ЮТИ ТПУ, 2008 – 28с.
Составитель доцент кафедры ЭиАСУ К.Н.Чигоряев
Рецензент доцент, к.э.н. В.И. Нагорнов
Методические указания рассмотрены и рекомендованы к изданию методическим семинаром кафедры ЭиАСУ «___»_________2008г.
Зав.кафедрой
к.т.н., доцент _______________ М.В. Момот
Декан взф _______________ к.И. Томас
Введение
В рыночных условиях оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.
В теории оценки недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и сравнительный анализ продаж.
Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты, которые связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.
Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того, чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.
Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки.
Методические указания содержат 5 вариантов задач для решения которых используются указанные выше подходы.
варианты выбираются по последней цифре номера зачетной книжки 1,2 -1 вар., 3,4 -2 вар., 5,6 -3 вар., 7,8 - 4 вар., 9,0 -5 вар.
ВАРИАНТ № 1.
Задача № 1.
Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс.
Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НПКВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 20%.
Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства
|
Параметры
|
Типы зданий, рекомендуемые для строительства |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Ожидаемая цена продажи, млн. р. |
21,5 |
21,1 |
18,2 |
|
Площадь, м.кв. |
3200 |
3100 |
2900 |
|
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв. |
5,1 |
5,1 |
5,2 |
Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.
Задача № 2.
Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 110 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 720 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.
Задача № 3.
Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 700 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. р., от торгового центра — 150 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?
Задача № 4.
Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачых участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 2 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 40 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?
Задача № 5.
На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 70 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?
Задача № 6.
Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 150 тыс. р., его эффективный возраст — 10 лет, стоимость земельного участка — 50 тыс. р. Известно также, что недавно за 170 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома — 155 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 70 тыс. р.
Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.
Задача № 7.
Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Исходная информация представлена в таблице 2.
Таблица 2 – Исходные данные
|
N n/n |
Параметры |
Ед. изм. |
Количество |
|
1 |
Площадь дома |
кв. м |
82 |
|
2 |
Стоимость строительства дома |
дол / кв. м |
150 |
|
3 |
Площадь гаража |
кв. м |
20 |
|
4 |
Стоимость строительства гаража |
дол / кв. м |
50 |
|
5 |
Стоимость воспроизводства парника |
дол. |
180 |
|
6 |
Устранимый физический износ |
дол. |
280 |
|
7 |
Неустранимый физический износ строений |
% |
15 |
|
8 |
Функциональный износ дачи |
дол. |
200 |
|
9 |
Рыночная стоимость земельного участка |
дол. |
550 |
Задача № 8.
Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 17000 м2, стоимость строительства аналогичных зданий — 10 тыс.р./м2, в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн. руб.
Задача № 9.
Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.
Данные для сравнительного анализа представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
|
№ п/п |
Размер, соток |
Расстояние до города, км |
Водоем |
Состояние дорог |
Баня |
Гараж |
Цена продажи, тыс. р. |
|
1 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
+ |
45 |
|
2 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
60 |
|
3 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
+ |
57 |
|
4 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
55 |
|
5 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
6 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
7 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
- |
37 |
|
8 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
65 |
|
9 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
+ |
62 |
|
10 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
- |
48 |
Задача № 10.
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях
|
Элементы сравнения |
Условные номера складов |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Объем, m3 |
1000 |
1100 |
1000 |
|
Местоположение относительно центра города |
район средней отдаленности |
район средней отдаленности |
отдаленный район |
|
Цена продажи, тыс. р. |
3000 |
3300 |
2500 |
Задача № 11.
Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Таблица 5 - Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
|
Параметр |
Оцениваемая квартира
|
Недавно проданные квартиры |
||
|
кв.1 |
кв.2 |
кв. 3 |
||
|
Лоджия |
+ |
- |
+ |
- |
|
Этаж / этажность |
3/5 |
1/5 |
1/5 |
3/5 |
|
Цена продажи, тыс. р. |
- |
450 |
460 |
475 |
Задача № 12.
Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.
Таблица 6 – Исходные данные
|
№ продажи
|
Цена продажи, тыс. р.
|
Характеристики относительно объекта оценки |
Район
|
|
|
Подъездные пути |
Пожаро-охранная сигнализация |
|||
|
1 |
790 |
Хуже на 10 % |
Аналогичная |
А |
|
2 |
940 |
Аналогичные |
Хуже на 15 % |
С |
|
3 |
870 |
Лучше на 15 % |
Аналогичная |
Д |
Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 10 % и дороже, чем в районе Д, на 15%.
Задача № 13.
Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице7.
Таблица 7 – Данные об аналогичных продажах
|
Параметры |
Участок № 1 |
Участок № 2 |
Участок № 3 |
Участок № 4 |
|
Цена и условия сделки |
Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату |
20 тыс. р. наличными |
Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска |
30 тыс. р. наличными |
|
Улучшения |
- |
- |
фундамент 10x10 |
фундамент 10x10 |
|
Размер участка, соток |
20 |
15 |
14 |
15 |
|
Местоположение |
ул. Ударная |
ул. Ударная |
ул. Горная |
ул. Солнечная |
Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.
Задача № 14.
Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн. р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 310 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.
Задача № 15.
Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 3500 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 20 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 2150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 20%.
ВАРИАНТ № 2.
Задача № 1.
Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство офисного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НПКВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 40%.
Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства
|
Параметры
|
Типы зданий, рекомендуемые для строительства |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Ожидаемая цена продажи, млн. р. |
21,5 |
21,1 |
18,2 |
|
Площадь, м.кв. |
3200 |
3100 |
2900 |
|
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв. |
5,1 |
5,1 |
5,2 |
Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.
Задача № 2.
Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 130 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 720 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.
Задача № 3.
Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 700 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 100 тыс. р., от торгового центра — 120 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?
Задача № 4.
Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 5 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 40 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств?
Задача № 5.
На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 540 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 800 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 60 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?
Задача № 6.
Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 1200 кв. м, срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — 10 лет, стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания — 500 дол.
Задача № 7.
Определить стоимость нового строительства жилого здания.
Дано: площадь оцениваемого здания составляет 10245 м2, стоимость строительства 1 м2 аналога составляет 12,5 тыс.р. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 1200 тыс. р.
Задача № 8.
Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2
Таблица 2 – Исходные данные
|
N n/n |
Параметры |
Ед. изм. |
Количество |
|
1 |
Площадь дома |
кв. м |
102 |
|
2 |
Стоимость строительства дома |
дол / кв. м |
160 |
|
3 |
Площадь гаража |
кв. м |
20 |
|
4 |
Стоимость строительства гаража |
дол / кв. м |
50 |
|
5 |
Стоимость воспроизводства парника |
дол. |
180 |
|
6 |
Устранимый физический износ |
дол. |
280 |
|
7 |
Неустранимый физический износ строений |
% |
15 |
|
8 |
Функциональный износ дачи |
дол. |
200 |
|
9 |
Рыночная стоимость земельного участка |
дол. |
550 |
Задача № 9.
Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.
Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
|
№ п/п |
Размер, соток |
Расстояние до города, км |
Водоем |
Состояние дорог |
Баня |
Гараж |
Цена продажи, тыс. р. |
|
1 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
+ |
45 |
|
2 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
- |
37 |
|
3 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
- |
48 |
|
4 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
60 |
|
5 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
+ |
62 |
|
6 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
55 |
|
7 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
8 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
+ |
57 |
|
9 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
10 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
65 |
Задача № 10.
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях
|
Элементы сравнения |
Условные номера складов |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Объем, m3 |
500 |
600 |
500 |
|
Местоположение относительно центра города |
район средней отдаленности |
район средней отдаленности |
отдаленный район |
|
Цена продажи, тыс. р. |
3000 |
3300 |
2500 |
Задача № 11.
Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах, представлены в таблице 5.
Таблица 5 – Данные о сопоставимых продажах
|
Отличия объектов сравнения
|
Оцениваемая квартира
|
Данные о недавно проданных квартирах |
||
|
Кв.1 |
Кв.2 |
Кв. 3 |
||
|
Балкон |
- |
- |
+ |
+ |
|
Этаж / этажность |
3/5 |
5/5 |
5/5 |
3/5 |
|
Цена продажи, тыс. р. |
? |
450 |
455 |
495 |
Задача № 12.
Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представлены в таблице 6.
Таблица 6 – Данные о сопоставимых продажах
|
Параметры |
Участок № 1 |
Участок № 2 |
Участок № 3 |
Участок № 4 |
|
Цена и условия сделки |
Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату |
20 тыс. р. наличными |
Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска |
30 тыс. р. наличными |
|
Улучшения |
- |
- |
фундамент 10x10 |
фундамент 10x10 |
|
Размер участка, соток |
20 |
15 |
14 |
15 |
|
Местоположение |
ул. Ударная |
Ул. Ударная |
ул.Горная |
ул. Солнечная |
Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.
Задача № 13.
Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участко, представленные в таблице 7.
Таблица 7 – Данных об аналогичных продажах
|
№ продажи |
Цена продажи, тыс. р. |
Характеристики относительно объекта оценки |
Район
|
|
|
Обзор |
Форма |
|||
|
1 |
60 |
Хуже на 5 % |
Аналогичная |
А |
|
2 |
50 |
Аналогичный |
Хуже на 20 % |
Д |
|
3 |
60 |
Лучше на 10 % |
Аналогичная |
Д |
|
4 |
50 |
Хуже на 15 % |
Аналогичная |
А |
|
5 |
55 |
Лучше на 7 % |
Аналогичная |
С |
|
6 |
40 |
Хуже на 10% |
Хуже на 30 % |
А |
|
7 |
55 |
Лучше на 8 % |
Аналогичная |
Д |
|
8 |
65 |
Аналогичный |
Аналогичная |
С |
|
9 |
65 |
Лучше на 15 % |
Хуже на 20 % |
В |
Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5 %, чем в районе С, — на 10 %, и дороже, чем в районе Д, на 15%.
Задача № 14.
Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 2,1 млн. р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 510 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.
Задача № 15.
Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 3500 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 25 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 5%. Балансовая стоимость здания 2150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 20%.
ВАРИАНТ № 3.
Задача № 1.
Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НПКВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 20%.
Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства
|
Параметры
|
Типы зданий, рекомендуемые для строительства |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Ожидаемая цена продажи, млн. р. |
21,5 |
21,1 |
18,2 |
|
Площадь, м.кв. |
4200 |
4500 |
3900 |
|
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв. |
5,1 |
5,1 |
5,2 |
Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.
Задача № 2.
Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 110 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 820 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.
Задача № 3.
Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 600 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 900 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. р., от торгового центра — 150 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?
Задача № 4.
Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 2 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 30 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств?
Задача № 5.
На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 600 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 80 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?
Задача № 6.
Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2.
Таблица 2 – Данные о сопоставимых продажах
|
N n/n |
Параметры |
Ед. изм. |
Количество |
|
1 |
Площадь дома |
кв. м |
82 |
|
2 |
Стоимость строительства дома |
дол / кв. м |
125 |
|
3 |
Площадь гаража |
кв. м |
20 |
|
4 |
Стоимость строительства гаража |
дол / кв. м |
35 |
|
5 |
Стоимость воспроизводства парника |
дол. |
160 |
|
6 |
Устранимый физический износ |
дол. |
280 |
|
7 |
Неустранимый физический износ строений |
% |
15 |
|
8 |
Функциональный износ дачи |
дол. |
200 |
|
9 |
Рыночная стоимость земельного участка |
дол. |
550 |
Задача № 7.
Определить стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 10 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения 75 лет, стоимость нового строительства точной копии 500 тыс. р., стоимость земельного участка — 25,5 тыс. руб.
Задача № 8.
Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 17120 м2, стоимость строительства аналогичных зданий — 10 тыс.р./м2, в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,7 млн. руб.
Задача № 9.
Определить величину корректировки цен продаж на наличие водоема рядом с дачей, используя метод парного анализа продаж.
Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
|
№ п/п |
Размер, соток |
Расстояние до города, км |
Водоем |
Состояние дорог |
Баня |
Гараж |
Цена продажи, тыс. р. |
|
1 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
+ |
45 |
|
2 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
60 |
|
3 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
+ |
57 |
|
4 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
55 |
|
5 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
6 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
7 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
- |
37 |
|
8 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
65 |
|
9 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
+ |
62 |
|
10 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
- |
48 |
Задача № 10.
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях
|
Элементы сравнения |
Условные номера складов |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Объем, m3 |
2000 |
2500 |
2000 |
|
Местоположение относительно центра города |
район средней отдаленности |
район средней отдаленности |
отдаленный район |
|
Цена продажи, тыс. р. |
4000 |
5000 |
3500 |
Задача № 11.
Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Таблица 5 - Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
|
Параметр
|
Оцениваемая квартира
|
Недавно проданные квартиры |
||
|
кв.1 |
кв.2 |
кв. 3 |
||
|
Этаж / этажность |
3/5 |
1/5 |
1/5 |
3/5 |
|
Материал |
кирпичный дом |
панельный дом |
кирпичный дом |
Панельный дом |
|
Цена продажи, тыс. р. |
- |
450 |
460 |
475 |
Задача № 12.
Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.
Таблица 6 – Данные об аналогичных продажах
|
№ продажи
|
Цена продажи, тыс. р.
|
Характеристики относительно объекта оценки |
Район
|
|
|
Подъездные пути |
Пожаро-охранная сигнализация |
|||
|
1 |
700 |
Хуже на 20 % |
Аналогичная |
А |
|
2 |
850 |
Аналогичные |
Хуже на 25 % |
С |
|
3 |
780 |
Лучше на 25 % |
Аналогичная |
Д |
Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 20 % и дороже, чем в районе Д, на 25%.
Задача № 13.
Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице 7.
Таблица 7 – Данные об аналогичных продажах
|
Параметры |
Участок № 1 |
Участок № 2 |
Участок № 3 |
Участок № 4 |
|
Цена и условия сделки |
Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату |
20 тыс. р. наличными |
Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска |
30 тыс. р. наличными |
|
Улучшения |
- |
- |
фундамент 10x10 |
фундамент 10x10 |
|
Размер участка, соток |
20 |
15 |
14 |
15 |
|
Местоположение |
уп. Ударная |
уп,Уд арная |
ул.Горная |
ул. Солнечная |
Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 15%, чем на ул. Ударной, и ниже на 30%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 45 тыс. р.; стоимость комнаты 225 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.
Задача № 14.
Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 5,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 650 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 20%.
Задача № 15.
Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 4500 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 40 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 2150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 25%.
ВАРИАНТ № 4.
Задача № 1. cтоимость вакантного земельного участка 300 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство офисного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НПКВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 40%.
Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства
|
Параметры
|
Типы зданий, рекомендуемые для строительства |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Ожидаемая цена продажи, Млн. р. |
25,5 |
24,1 |
18,2 |
|
Площадь, м.кв. |
3200 |
3100 |
2900 |
|
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв. |
6,1 |
7,1 |
5,2 |
Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.
Задача № 2.
Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 130 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 660 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.
Задача № 3.
Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 750 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 100 тыс. р., от торгового центра — 200 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?
Задача № 4.
Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 70 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 5 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 50 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?
Задача № 5.
На земельном участке стоимостью 70 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 540 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 900 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 75 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?
Задача № 6.
Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 1270 кв. м, срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — 30 лет, стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания — 250 дол.
Задача № 7.
Определить стоимость нового строительства жилого здания.
Дано: площадь оцениваемого здания составляет 10575 м2, стоимость строительства 1 м2 аналога составляет 15 тыс.р. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 1200 тыс. р.
Задача № 8.
Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2.
Таблица 2 – Исходная информация
|
N n/n |
Параметры |
Ед. изм. |
Количество |
|
1 |
Площадь дома |
кв. м |
122 |
|
2 |
Стоимость строительства дома |
дол / кв. м |
160 |
|
3 |
Площадь гаража |
кв. м |
27 |
|
4 |
Стоимость строительства гаража |
дол / кв. м |
50 |
|
5 |
Стоимость воспроизводства парника |
дол. |
180 |
|
6 |
Устранимый физический износ |
дол. |
280 |
|
7 |
Неустранимый физический износ строений |
% |
15 |
|
8 |
Функциональный износ дачи |
дол. |
250 |
|
9 |
Рыночная стоимость земельного участка |
дол. |
550 |
Задача № 9.
Определить величину корректировки цен продаж на наличие бани на даче, используя метод парного анализа продаж.
Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
|
№ п/п |
Размер, соток |
Расстояние до города, км |
Водоем |
Состояние дорог |
Баня |
Гараж |
Цена продажи, тыс. р. |
|
1 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
+ |
45 |
|
2 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
- |
37 |
|
3 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
- |
48 |
|
4 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
60 |
|
5 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
+ |
62 |
|
6 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
55 |
|
7 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
8 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
+ |
57 |
|
9 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
10 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
65 |
Задача № 10.
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях
|
Элементы сравнения |
Условные номера складов |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Объем, m3 |
1000 |
1100 |
1000 |
|
Местоположение относительно центра города |
район средней отдаленности |
район средней отдаленности |
отдаленный район |
|
Цена продажи, тыс. р. |
3000 |
3300 |
2500 |
Задача № 11. спользуя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах, представлены в таблице 5.
Таблица 5 - Данные о сопоставимых продажах
|
Отличия объектов сравнения |
Оцениваемая квартира |
Данные о недавно проданных квартирах |
||
|
Кв.1 |
Кв.2 |
Кв. 3 |
||
|
Район |
Ул.Новая |
Ул.Новая |
Ул.Централь ная |
Ул.Централь ная |
|
Этаж / этажность |
3/5 |
5/5 |
5/5 |
3/5 |
|
Цена продажи, тыс. р. |
? |
450 |
455 |
495 |
Задача № 12.
Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице 6.
Таблица 6 – Данные об аналогичных продажах
|
Параметры |
Участок № 1 |
Участок № 2 |
Участок № 3 |
Участок № 4 |
|
Цена и условия сделки |
Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату |
20 тыс. р. наличными |
Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска |
30 тыс. р. наличными |
|
Улучшения |
- |
- |
фундамент 10x10 |
фундамент 10x10 |
|
Размер участка, соток |
20 |
15 |
14 |
15 |
|
Местоположение |
уп. Ударная |
уп,Уд арная |
ул.Горная |
ул. Солнечная |
Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 25%, чем на ул. Ударной, и ниже на 40%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.
Задача № 13.
Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков, представленные в таблице 7.
Таблица 7 – Данные об аналогичных продажах
|
№ продажи |
Цена продажи, Тыс.р. |
Характеристики относительно объекта оценки |
Район
|
|
|
Обзор |
Форма |
|||
|
1 |
60 |
Хуже на 10 % |
Аналогичная |
А |
|
2 |
50 |
Аналогичный |
Хуже на 10 % |
Д |
|
3 |
60 |
Лучше на 10 % |
Аналогичная |
Д |
|
4 |
50 |
Хуже на 10 % |
Аналогичная |
А |
|
5 |
55 |
Лучше на 7 % |
Аналогичная |
С |
|
6 |
40 |
Хуже на 10% |
Хуже на 30 % |
А |
|
7 |
55 |
Лучше на 8 % |
Аналогичная |
Д |
|
8 |
65 |
Аналогичный |
Аналогичная |
С |
|
9 |
65 |
Лучше на 10 % |
Хуже на 20 % |
В |
Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5 %, чем в районе С, — на 10 %, и дороже, чем в районе Д, на 15%.
Задача № 14.
Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 2,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 510 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 27%, для земли — 17%.
Задача № 15.
Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 2500 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 35 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 4%. Балансовая стоимость здания 2500000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 20%.
ВАРИАНТ № 5.
Задача № 1.
Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НПКВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 35%.
Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства
|
Параметры
|
Типы зданий, рекомендуемые для строительства |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Ожидаемая цена продажи, Млн. р. |
21,5 |
21,1 |
18,2 |
|
Площадь, м.кв. |
2200 |
2500 |
2900 |
|
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв. |
5,1 |
5,1 |
5,2 |
Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.
Задача № 2.
Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 110 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 630 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.
Задача № 3.
Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 600 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 1200 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. р., от торгового центра — 240 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?
Задача № 4.
Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 35 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 3 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 30 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?
Задача № 5.
На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 75 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?
Задача № 6.
Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2.
Таблица 2 – Исходные данные
|
N n/n |
Параметры |
Ед. изм. |
Количество |
|
1 |
Площадь дома |
кв. м |
92 |
|
2 |
Стоимость строительства дома |
дол / кв. м |
120 |
|
3 |
Площадь гаража |
кв. м |
25 |
|
4 |
Стоимость строительства гаража |
дол / кв. м |
40 |
|
5 |
Стоимость воспроизводства парника |
дол. |
160 |
|
6 |
Устранимый физический износ |
дол. |
280 |
|
7 |
Неустранимый физический износ строений |
% |
15 |
|
8 |
Функциональный износ дачи |
дол. |
200 |
|
9 |
Рыночная стоимость земельного участка |
дол. |
550 |
Задача № 7.
Определить стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 20 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения 70 лет, стоимость нового строительства точной копии 900 тыс. р., стоимость земельного участка — 50 тыс. руб.
Задача № 8.
Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 27150 м2, стоимость строительства аналогичных зданий — 15 тыс.р./м2, в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,7 млн. руб.
Задача № 9.
Определить величину корректировки цен продаж на размер участка дачи, используя метод парного анализа продаж.
Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
|
№ п/п |
Размер, соток |
Расстояние до города, км |
Водоем |
Состояние дорог |
Баня |
Гараж |
Цена продажи, тыс. р. |
|
1 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
+ |
45 |
|
2 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
60 |
|
3 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
+ |
57 |
|
4 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
55 |
|
5 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
6 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
- |
53 |
|
7 |
5 |
50 |
- |
Плохое |
- |
- |
37 |
|
8 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
65 |
|
9 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
+ |
62 |
|
10 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
- |
- |
48 |
Задача № 10.
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях
|
Элементы сравнения |
Условные номера складов |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Объем, m3 |
2000 |
2500 |
2000 |
|
Местоположение относительно центра города |
район средней отдаленности |
район средней отдаленности |
отдаленный район |
|
Цена продажи, тыс. р. |
4000 |
5000 |
3500 |
Задача № 11.
Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Таблица 5 - Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
-
Параметр
Оцениваемая
квартира
Недавно проданные квартиры
кв.1
кв.2
кв. 3
Этаж / этажность
3/5
1/5
1/5
3/5
Телефон
+
-
+
-
Цена продажи,
тыс. р.
-
450
460
475
Задача № 12.
Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.
Таблица 6 – Данные о сопоставимых продажах
|
№ продажи
|
Цена продажи, тыс. р. |
Характеристики относительно объекта оценки |
Район
|
|
|
Подъездные пути |
Пожаро-охранная сигнализация |
|||
|
1 |
700 |
Хуже на 20 % |
Аналогичная |
С |
|
2 |
850 |
Аналогичные |
Хуже на 25 % |
А |
|
3 |
780 |
Лучше на 25 % |
Аналогичная |
Д |
Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 30 % и дороже, чем в районе Д, на 25%.
Задача № 13.
Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице 7.
Таблица 7 – Данные о сопоставимых продажах
|
Параметры |
Участок № 1 |
Участок № 2 |
Участок № 3 |
Участок № 4 |
|
Цена и условия сделки |
Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату |
20 тыс. р. наличными |
Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска |
30 тыс. р. наличными |
|
Улучшения |
- |
- |
фундамент 10x10 |
фундамент 10x10 |
|
Размер участка, соток |
20 |
15 |
14 |
15 |
|
Местоположение |
уп. Ударная |
уп,Уд арная |
ул.Горная |
ул. Солнечная |
Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 10%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 45 тыс. р.; стоимость комнаты 225 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.
Задача № 14.
Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 4,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 500 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 22%, для земли — 16%.
Задача № 15.
Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 3000 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 15 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 1150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 23%.