3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В современной мировой практике, основываясь на специфике законодательной базы в области ипотечного кредитования той или иной страны, выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:

Двухуровневая «американская модель»- опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси­рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе­чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни­ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче­ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон­довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначитель­но выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по­купку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита­ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю­чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по­купку построенных квартир.

В таблице 1 представлена краткая характеристика основных моделей привлечения финансовых средств для ипотечного кредитования.

Таблица 1 ˗ Основные особенности моделей финансирования ипотечного жилищного кредитования

Основные модели финансирования	Универсальные банки	Контрактные жилищные сбережения	Ипотечные банки	Вторичный рынок ипотечных кредитов
Основной способ привлечения финансирования	Депозиты	Депозиты	Ипотечные ценные бумаги — ипотечные облигации	Ипотечные ценные бумаги — MBS и их модификации
Особенности привлечения финансовых средств	Средства населения и юридических лиц на счетах и депозитах различной срочности. Межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке	Средства населения на целевых жилищных (строительных) долгосрочных депозитах с установленными в договорах условиями накопления и кредитования	Эмиссия ипотечных облигаций, ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента	Секьюритизация ипотечных активов путем выпуска MBS
Основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов	Риск ликвидности, процентных ставок, связанных с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам	Рыночный риск связанный с необходимостью постоянного притока новых вкладчиков	Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный риск кредитора — эмитента ценных бумаг	Рыночный риск эмитента
Наличие специального законодательства	Нет специального законодательства, регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для финансирования ипотечных кредитов	Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты	Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации	Законодательство, регулирующее выпуск MBS. Специальные акты о создании операторов вторичного рынка

Наиболее строгое законодательство, регулирующее работу кредитно-сберегательных организаций, представлено в Германии, Чехии и Словакии в виде отдельных законов, четко определяющих сферу их деятельности и меру контроля за ними для обеспечения надежности и сохранности целевых жилищных вкладов.

В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам(табл. 2).

Таблица 2 ˗ Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в странах Восточной Европе

Страна	Условия кредитования
	Доля кредита в стоимости жилья	Срок кредитования (лет)	Процентная ставка (%)
Болгария	70	30	1-2
Польша	70-84	30-60	2-10
Венгрия	88	35	2-6
Чехия	варьируется	30	2-5

В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов. В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.

Возможность привлечения дополнительных средств с финансовых рынков существенно расширяет кредитные возможности кредитно-сберегательных организаций, однако при этом возрастают риски и зависимость от внешних источников, от изменений на финансовом рынке. Что касается поддержки кредитно-сберегательной системы, то больше всего она превалирует в Германии, Чехии и Словакии, где ежегодно выделяются бюджетные средства на выплату «премий» по счетам вкладчиков, стимулирующих граждан участвовать в системе долгосрочных целевых жилищных накоплений на условиях «ниже рыночных» ставок по депозитам. В связи с этим необходима постоянная бюджетная поддержка данной системы. Стимулирование государством долгосрочных целевых жилищных накоплений является одной из форм бюджетного субсидирования.

Модель специализированных ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство. Ипотечные банки — это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные жилищные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.

В Европе государство жестко регламентирует деятельность специализированных ипотечных кредитных организаций. В настоящее время большинство европейских стран приняло либо принимает законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Наиболее эффективно эта система работает в Германии, Дании, Швеции.

С помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг для ипотечного кредитования привлекаются средства пенсионных фондов, страховых компаний, инвестиционных компаний и физических лиц.

Доверие участников рынка ипотечных облигаций обеспечивается также за счет:

• ограничения круга банковских операций, запрета на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов от физических и юридических лиц;

• строго определенного нормативного регулирования действий ипотечных банков по так называемым разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков;

• создания мер предосторожности по предотвращению нарушений этих двух названных выше регулирований через государственный надзор;

• ограничения на предоставление кредитов, не обеспеченных первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией;

• введения законодательного ограничения на долю кредита в оценочной стоимости залога;

• использования методики оценки стоимости недвижимости, основанной на чрезвычайно консервативном подходе.

Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. ЖКС имели большой успех в послевоенной Европе. В последствии они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к ЖКС-инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить следующие проблемы: 

• отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском; 

• отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья. 

Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом. 

1. Обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д. 

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита. 

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг. 

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы. Условия ипотечного кредитования в некоторых странах представлены в таблице 3.

Самые низкие проценты по ипотеке предлагают сейчас в Швейцарии, Германии, Великобритании, Франции и Австрии — странах, экономика которых в меньшей степени пострадала от мирового финансового кризиса.

Таким образом, можно заключить, что минимальные плавающие ставки по ипотечным кредитам предлагают россиянам в Израиле, Франции, Португалии, Испании, Германии.

Максимальный размер кредита готовы выдать гражданам России во Франции, в Португалии — до 80%. В Испании, Турции и Англии — максимум 70%. В Германии, США, Италии, Греции, Израиле — 60%.

Таблица 3 - Условия ипотечного кредитования в разных странах*

Страна	Степень доступности ипотечного кредитования для россиян	Фиксированная ставка по ипотеке для нерезидентов (% годовых)	Плавающая ставка по ипотеке для нерезидентов(% годовых)	Максимальный размер ипотечного кредита, доступный россиянам (%)
Австрия	Легко	От 3,4	От 3,1	До 60
Англия	Легко	От 3,2	От 2,8	До 70
Болгария	Ипотека для россиян практически недоступна
Германия	Просто	От 3,3	От 2,9	До 60
Греция	Легко	От 4,5	От 4,2	До 60
Египет	Ипотека для россиян практически недоступна
Израиль	Легко	От 3,5	От 3,1	До 60
Испания	Легко	От 4,1	От 2,9	До 70
Италия	Сложно	От 4,2	От 2,9	До 70
Латвия	Сложно	От 4,5	От 3,9	До 60
Португалия	Легко	От 3,5	От 2,9	До 70
США	Сложно	От 5,5	От 4,5	До 50
Таиланд	Ипотека для россиян практически недоступна
Турция	Сложно	От 6,9	От 5,5	До 60
Финляндия	Легко	От 3,7	От 3,3	До 60
Франция	Легко	От 2,9	От 2,3	До 80
Черногория	Ипотека для россиян практически недоступна
Чехия	Сложно	От 4,5	От 3,9	До 50
Швейцария	Сложно	От 2,0	От 1,8	До 65

*Источник: Gordon Rock совместно с Lowell Finance

На 30 лет можно получить заем во Франции, Испании, Италии, США, Чехии, Греции, Израиле, Португалии. В других странах период кредитования меньше. Легче всего гражданам России взять заем в Великобритании, Германии, Испании, во Франции и Израиле, труднее — в Италии, Греции, Португалии, Чехии, США, Турции, Хорватии, Финляндии. Есть и страны, в которых ипотека для россиян практически недоступна.

По данным компании EVANS, во Франции наибольшим спросом пользуются ипотечные продукты на приобретение жилья для отдыха, сдачи в аренду и кредитование недвижимости по схеме leaseback. В Великобритании хоть и лояльно относятся к кредитованию нерезидентов, но предложение ипотечных продуктов для этой категории заемщиков ограничено.

Немецкие кредитные организации предоставляют хорошие условия ипотеки для российских покупателей, причем как на объекты для проживания, так и на инвестиционные проекты. Дополнительное преимущество при одобрении кредита дает получение дохода на территории Германии.

Итальянские банки уделяют особое внимание платежеспособности зарубежных заемщиков. В Испании ситуация на ипотечном рынке в последнее время меняется в лучшую сторону, но остается неоднозначной. Кипр привлекателен гибкими условиями и простотой получения ипотеки, в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков банки охотно кредитуют до 70–80% от оценочной стоимости, объекты вторичного рынка — до 60% и под более высокий процент. Низкие процентные ставки по кредитам уравновешиваются жесткими требованиями к объектам залога и оценке заемщика. Высоким спросом у россиян пользуются ипотечные программы турецких банков. Особенно популярны кредиты на приобретение недвижимости в тех жилых комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду. Многие банки США отказались от ипотеки для иностранцев или значительно сократили лимиты по размеру финансирования и повысили процентные ставки, тем самым компенсируя риски. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. Правила, принятые в Египте, заставляют иностранцев сначала за наличные покупать недвижимость, получать резидентскую визу, а уж потом идти в банк за кредитом. В Черногории ипотека для иностранцев также практически недоступна. Но многие застройщики предлагают покупателям выгодные рассрочки. То же самое можно сказать и о Болгарии, рынок кредитования которой серьезно пострадал во время кризиса.

Мировой практикой выработаны различные финансовые схемы, с помощью которых люди могут стать полноправными обладателями собственного жилья. Вне всяких сомнений наилучшей из этих схем является жилищное ипотечное кредитование. Именно поэтому ипотечные кредиты стали такими популярными и востребованными, занимая одну из ведущих позиций в кредитных портфелях банков.