Содержание

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

1. Теоретические основы ипотечного кредитования………………………….5

   1. Сущность и особенности ипотечного кредитования………………...5

   2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ..14

   3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования……………………….18

2. Анализ современного состояния и перспектив развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования……….......………………….28

2.1. Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России ……….……..………………………………………….………...........28

2.2 Анализ типовых схем ипотечного кредитования в РФ ……….................37

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в стране……………...42

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….53

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..57

Приложения……………………………………………………………………...59

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы ипотечного кредитования существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Это обусловлено, во-первых, возросшей конкуренцией ипотечных продуктов на финансовом рынке; во-вторых, отсутствием в финансовой теории комплексного подхода к исследованию проблем разработки ипотечных продуктов; и, наконец, в-третьих, необходимостью развития в России инфраструктуры, соответствующей выбранной в качестве оптимальной модели ипотеки. Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно.

В настоящее время в нашей стране в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

Теоретическим и историческим основам организации ипотечного кредитования посвящены работы отечественных ученых Ю.Ф.Симионов, И.А.Разумова, Д.А.Шевчук, П.С.Макаренко, А.Иванов, Д.В. Виноградов и др., опубликованные за последние годы. Данные вопросы рассматриваются и зарубежными авторами: Э.Дж. Долан, М. Дестресс, А. Солее, Дж. Куммингс, Р. Страйк, Б. Фергюсон, Ф. Фабоцци и др.

Целью курсовой работы является рассмотрение конъюнктуры рынка ипотечного кредитования, анализ статистических данных современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих его развитие на современном этапе в России и рассмотрение потенциальных возможностей их решения.

Данная цель обусловила постановку следующих задач:

• рассмотреть сущность и предпосылки возникновения ипотечного кредитования;

• проанализировать и рассмотреть роль банков в развитии ипотечного кредитования;

• рассмотреть ипотечные риски и ипотечное страхование как форму реализации ипотечных продуктов;

• проанализировать современное состояние и перспективы развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования;

• проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;

• проанализировать статистические данные по развитию российского рынка ипотечного кредитования;

Объектом исследования является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования России.

Предметом исследования вопросы формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Методологической базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

В работе использованы основные методы исследования: системно-структурный подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов ипотечного кредитования, специфики их развития и взаимоотношений в конкретных экономических условиях.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1. Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до нашей эры. В 594 г. до нашей эры Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную, Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от «фидуции» – сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения, к более прогрессивной стадии – «пигнусу» и далее к ипотеке.

Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» – неформальный залог, и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).

Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «фидуцию» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.

Появление последней стадии института ипотеки – собственно самой ипотеки – было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.

Уже в пост классическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности – по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону»:

• фискальные;

• ипотеки, оформленные официальными документами;

• ипотеки, оформленные частными документами;

• ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции – с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Таким образом, ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. В послереволюционной России период залогового права продолжал существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

• основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

• порядок заключения договора об ипотеке;

• закладная как ценная бумага;

• государственная регистрация ипотеки;

• обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

• переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

• последующая ипотека;

• уступка прав по договору об ипотеке;

• обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс РФ (особенно ст. 334-358) и ФЗ «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

В настоящее время ипотечное жилищное кредитование является важным экономическим инструментом в решении жилищной проблемы, развитие ипотечного кредитования выступает как фактор повышения уровня жизни населения, что в целом способствует достижению экономического прогресса в целом.

Рассмотрим ряд важных определений, отражающий современное понятие ипотеки можно рассмотреть с точек зрения различных авторов.

Самое простое определение содержится в учебнике А.И. Балабанова: «Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости». В данном случае четко прослеживается отождествление ипотеки и кредита.

О.И. Лаврушин дает следующее определение, которое наиболее полно отражает суть явления: «Ипотека – один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости». В данном определении отсутствует категория «кредит», т. е. автор не приравнивает ее к категории «ипотека».

Определение И.А. Разумовой не сильно отличается от определения О.И. Лаврушина [4, c. 48]: «Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества» [24, c. 12]. При этом автор указывает, что обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Согласно же определению И.В. Довдиенко, понятие «ипотека» тесно связано с понятием «ипотечный кредит», а обязательство должника может быть только банковским: «Ипотека – сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную)». Автор также допускает второстепенное значение понятия: «Ипотекой называют и саму закладную – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту» [10, c. 3]. Кроме такой формулировки в учебной литературе приводятся и другие.

Так, А.Г. Куликов подчеркивает долгосрочный характер ипотечного кредита: «Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимости» [8, c. 320]. Г.И. Кравцова дополняет, что ипотечный кредит - это особый тип экономических отношений: «Ипотечный кредит – особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества» [9, c. 220].

С.С. Носова в своем определении раскрывает также значение закладной: «Ипотечный кредит – это денежная ссуда, выдаваемая заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости в виде закладной долгового свидетельства, подтверждающего право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству».

Обобщая все рассмотренные определения разных авторов, можно заключить. Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им).

Для ипотеки характерно оставление имущества в руках: оставление имущества в пользовании у должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в госучреждениях.

Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

• населения – в улучшении жилищных условий;

• коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;

• строительного комплекса – в ритмичной работе;

• государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. Долгосрочный ипотечный кредит – это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Понятие «ипотечный рынок» относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьезного обеспечения интересов кредитора. Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

Таким образом, из данного определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность.

Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1) недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а ее наличие легко проверяется;

2) недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение;

3) стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что дает кредитору гарантии полного погашения задолженности;

4) высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Этимологически термин «ипотека» обозначает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:

• залога недвижимого имущества, в целях получения специального кредита - ипотечного (правовая функция ипотеки);

• закладной (существуют и другие названия долгового подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству);

• ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Во всем мире значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико:

1) для заемщика – это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы;

2) для кредитного института – это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;

3) для государства – это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Таким образом, мы выяснили, что история ипотечного кредитования начинается на ранних этапах цивилизации, но по сути, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Первое упоминание об ипотеке имело место в Законах Солона в VI до н.э. Ипотека — слово древнегреческое, которое переводится как «заклад», «залог» . Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки.