2.2.4 Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Данный метод основывается на том, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на рынке недвижимости на аналогичной или схожее имущество.

Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало сокрытие данных об условиях продажи и реальной цене объекта. Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому не было возможности применить данный метод на практике.

Исходя их стоимости недвижимости, определенной затратным и доходным подходам

 Цобосн = 11643860 руб.

Определение стоимости оборотных активов предприятия.

Запасы и затраты предприятия.

Запасы материальных ресурсов группируются в соответствии с их ликвидностью для выявления размера неликвида в целях дальнейшего списания. Оценка стоимости запасов материальных ресурсов предприятия затратным методом в рамках затратного подхода осуществляется на основе финансовых документов по цене их приобретения. В нашем случае она составляет – 151200 руб.

Применяя рыночный метод к оценке стоимости запасов материальных ресурсов предприятия запасы оцениваем по текущим рыночным ценам. Исходя из этого, можно сделать вывод, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 70 % материальных ресурсов, т. е. – 105840 руб. С частичной потерей стоимости 20 %, т. е. – 30240 руб., остальные 10 % являются неликвидными и списываются. Таким образом, рыночная стоимость запасов составляет:

С = 136080 руб.

Цобосн = 142128 руб.

 Оценка стоимости готовой продукции осуществляется по производственной себестоимости и составляет 12600 руб.

 Незавершенное производство оценивается по фактическим затратам и составляет 6112800 руб.

Расходы будущих периодов оценивается по стоимости их возможного погашения, и составляют 259500 руб.

НДС по приобретенным ценностям. Сумма статьи НДС по приобретенным материальным ценностям подтверждаются наличием соответствующих документов (счет-фактура), оценивается по балансовой стоимости и составляет 32400 руб.

Дебиторская задолженность.

В активах баланса оцениваемого предприятия числится только краткосрочная дебиторская задолженность. Для оценки дебиторской задолженности был проведен её анализ. Составлялся список дебиторов, определялся срок возврата долга, анализировались возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. 90% суммы дебиторской задолженности признана реальной к получению, оценена по текущей стоимости и составляет 5519340 руб. 10% величины дебиторской задолженности (613260 руб.) признана сомнительной (безнадежной) к получению и списана с баланса предприятия.

Денежные средства оцениваются по их балансовой стоимости и составляют 2563500 руб.

Оценка стоимости кредиторской задолженности.

Изучение структуры краткосрочной задолженности позволило сделать вывод: корректировку данной статьи проводить не следует, так как платежи по этим задолженностям являются обязательными.

Величина кредиторской задолженности принята по балансу предприятия без корректировок и составляет 11266200 руб.

Таблица 5

Корректировка баланса предприятия

Актив	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
1	2	3	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110
Основные средства	120	9948000	9703217
Незавершенное строительство	130
Доходные вложения в материальные ценности	135
Долгосрочные финансовые вложения	140
Отложенные налоговые активы	145
Прочие внеоборотные активы	150
ИТОГО по разделу I	190
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	5670000	5662440
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211
животные на выращивании и откорме	212
затраты в незавершенном производстве	213
готовая продукция и товары для перепродажи	214
товары отгруженные	215
расходы будущих периодов	216
прочие запасы и затраты	217
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	27000	27000
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)	230	5110500	4599450
в том числе покупатели и заказчики	231
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)	240
в том числе покупатели и заказчики	241		0
Краткосрочные финансовые вложения	250
Денежные средства	260	2563500	2563500
Прочие оборотные активы	270
ИТОГО по разделу II	290	13371000	12852390
БАЛАНС	300	23319000	22555607

 

Пассив	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
1	2	3	4
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал	410	7500	7500
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411
Добавочный капитал	420	12148500	12148500
Резервный капитал	430
в том числе:
резервы, образованные в соответствии с законодательством	431
резервы, образованные в соответствии с учредительными документами	432
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	1774500	1011107
ИТОГО по разделу III	490	13930500	131671107
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	510
Отложенные налоговые обязательства	515
Прочие долгосрочные обязательства	520
ИТОГО по разделу IV	590
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	610
Кредиторская задолженность	620	9388500	9388500
в том числе:
поставщики и подрядчики	621
задолженность перед персоналом организации	622
задолженность перед государственными внебюджетными фондами	623
задолженность по налогам и сборам	624
прочие кредиторы	625
Задолженность перед участниками (учредителями) по выплате доходов	630
Доходы будущих периодов	640
Резервы предстоящих расходов	650
Прочие краткосрочные обязательства	660
ИТОГО по разделу V	690	9388500	9388500
БАЛАНС	700	23319000	22555607
СПРАВКА о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах
Арендованные основные средства	910
в том числе по лизингу	911
Товарно-материальные ценности принятые на ответственное хранение	920
Товары, принятые на комиссию	930
Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов	940
Обеспечение обязательств и платежей полученные	950
Обеспечение обязательств и платежей выданные	960
Износ жилищного фонда	970
Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов	980
Нематериальные активы, полученные в пользование	990

Вывод: Рыночная стоимость ЗАО «Вахидас», рассчитанная методом чистых активов составляет 131671107 руб.