ГОСЫ последние / ГОСЫ Новые / 56
.docx56
Метод капитализации при оценке стоимости недвижимости.
Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)
Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом [6]:
Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. [4]
Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода — подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. [6]
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:
• размеру дохода;
• соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами;
• физическому сходству;
• месторасположению;
• ожидаемым изменениям стоимости.
Прямая капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). [4]
В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3
Таблица 3
Название ставки капитализации в зависимости от используемого показателя дохода
Используемый показатель дохода |
Соответствующая ставка капитализации |
1. Чистый эксплуатационный доход |
Общая ставка капитализации |
2. Доход инвестора |
Ставка капитализации для собственных средств |
3. Доход банка |
Ставка капитализации для заемных средств |
4. Доход на земельные участки |
Ставка капитализации для земли |
5. Доход на улучшения |
Ставка капитализации для улучшений |
Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.