Контрольные задачи

Задача 1. Оценщик устанавливает наиболее эффективное ис­пользование свободного участка земли. При одном из возможных ва­риантов использования ожидается ЧЭД в размере 80 000 $ за первый год. Затраты на создание улучшений составят 300 000 $. По мнению оценщика ЧЭД следует капитализировать по общей ставке 17 %. Оцените стоимость земельного участка.

Задача 2. Объект недвижимости приносит постоянный по вели­чине ЧЭД в размере 115 000$. Стоимость участка земли, входящего в состав объекта, составляет 15 000 $. Продолжительность экономиче­ской жизни здания составляет 30 лет. Используя 17% ставку капитализации для улучшений и 15% ставку капитализации для земельного участка, оп­ределите общую стоимость объекта.

Задача 3. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧЭД в размере 15 000 $ за первый год, после чего ЧЭД будет возрастать на 7% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 650 000 $ по завершению 5-го года.

Какова текущая стоимость объекта при условии 8% ставки дис­контирования?

Задача 4. При проведении оценки используется сравнимый объект, имеющий 80%-е отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 13%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором составляют 14%. Определите ставку капитализации для собственных средств (СК_СС).

Задача 5. Оценщик проводит анализ сравнимого объекта не­движимости, имеющий ЧЭД = 250 000 $. Общие ставки капитализа­ции на данном рынке составляют 16%. Земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости, был продан за 450 000 $ и передан варенду бывшему владельцу за 60 000 $/год. Найдите ставку капитали­зации для улучшений (СК).

Задача 6. Определите стоимость объекта на основе следующей информации:

Стоимость земли = 150 000 $; ЧЭД = 50 000 $; СК₃ - 15%; СК_У = 17%.

Задача 7. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме 34 000 $ с ипотечной постоянной 14,5%. Условия кредита от­мечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ схо­жих объектов указывает на ставку капитализации для собственных средств в 16%. Объект приносит ЧЭД = 6 000 $. Определите стои­мость объекта.

Задача 8. На основании следующей информации, определите стоимость объекта и стоимость земли: ЧЭД = 7 200 $, СК₃= 0,15, С_ку= 0,18, 3 = 0,25.

Задача 9.

Площадь, сдаваемая в аренду 220 м

Арендная ставка 1,75 $/м

Эксплуатационные расходы 0,53 $/м Простой помещений 12% за год № 1, 5% за год №2

Предельные эксплуатационные расходы 0,542 $/м Расходы по управлению 2% от ПВД

Рассчитать ЧЭД за 1-й и 2-й год.

Задача 10. Объект приносит стабильный ЧЭД в размере 10000$.

Рассчитать стоимость объекта, исходя из 13%-й нормы прибыли и предпосылки, что стоимость объекта вырастет на 40% за шесть лет (выполнить 2 варианта расчета).

2.3.2.1 Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Этот метод используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода и он может составлять до 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико – экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете;

- доходности эксплуатации месторождения;

- степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

- степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, т.е. в недополучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход : коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. При оценке земель коэффициент капитализации состоит только из одной части – ставки дохода, и не включает ставку возмещения капитала. В настоящее время в мировой практике имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход – земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В развитых странах инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются нерискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Второй подход – условная капитализация, исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих развитых странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В Росси данный метод используется при кадастровой оценке сельскохозяйственных земель. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Например, расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставки капитализации включают следующие составные части:

- безрисковую ставку,в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты.

- региональный риск,т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 3 – 5% , одно из минимальных значений по России.

- риск ликвидности,связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из –за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Данный риск для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов, но необходимо иметь достоверные информации о сравнимых продажах земельных участков.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование за плату на определенный срок. Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Этот метод удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В Российских городах органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально – экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этого, годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле:

А = А_б*К_д*К_р*S,

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

А_б– базовая ставка арендной платы за 1м²;

К_д– коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р– коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S– площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположение участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно, принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

- имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости ( земельного участка с улучшениями).

На рисунке 5 показаны достоинства и недостатки доходного подхода.

Рисунок 5 – Достоинства и недостатки доходного подхода