- •Модуль 2. Оценка объектов недвижимости
- •2.1 Принципы оценки недвижимости
- •Процесс и технология оценки
- •Подходы и методы оценки объектов недвижимости
- •2.3.1 Затратный подход к оценке недвижимости
- •Лабораторная работа № 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом.
- •Контрольные задачи
- •2.3.1.1 Затратный подход к оценке земельных участков.
- •Лабораторная работа № 3 Метод определения затрат на освоение земельных участков
- •Контрольные задачи
- •2.3.2 Доходный подход к оценке недвижимости
- •Лабораторная работа № 4
- •Дисконтирование потока денежных средств.
- •Определение ставки капитализации. Оценка
- •Объекта в условиях изменяющейся стоимости
- •Контрольные задачи
- •2.3.2.1 Доходный подход к оценке земельных участков
- •Лабораторная работа № 5 Метод техники остатка дохода для земли
- •Контрольные задачи
- •2.3.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Выявление различий по основным количественным и качественным характеристикам
- •Лабораторная работа № 6 Метод сравнения продаж к оценке объектов недвижимости.
- •Порядок проведения корректировок цен продажи сравниваемых объектов
- •Контрольные задачи
- •2.3.3.1 Сравнительный подход к оценке земельных участков
- •Лабораторная работа № 7 Метод переноса для оценки стоимости земельного участка
- •Контрольные задачи
- •Самостоятельная работа студента
- •Тесты для самоконтроля
Лабораторная работа № 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом.
Пример. Определить затратным подходом стоимость дачного участка, если известны следующие параметры:
Площадь дачного дома Рд= 100 кв.м; стоимость 1 кв. м (Vд=2000 руб).
Площадь гаража Рг= 40 кв.м; стоимость 1 кв.м гаража (Vг= 500 руб).
Стоимость всех других сооружений на даче Vдр.= 20000 руб.
Устранимый физический износ дачи РDустр.= 3000 руб.
Неустранимый физический износ дачи РDнеустр.= 2000 руб.
Устранимое функциональное устаревание FDустр.= 1000 руб.
Рыночная стоимость земельного участка Vзем.= 20000 руб.
Решение:
Какова полная стоимость воспроизводства дачного участка и всех сооружений (Vвоспр.), находящихся на ней?
Vвоспр.= ( Рд*Vд) + (Рг*Vг) +Vдр.= (100*2000) + ( 40* 500) + 20000 = 240000 руб.
Какова сумма всего накопленного износа (Dобщ.), вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?
Dобщ.= РDустр.+ РDнеустр.+FDустр= 3000 + 2000 + 1000 = 6000 руб.
Какова общая расчетная стоимость дачи (Vобщ.) определенная в соответствии с затратным подходом?
Vобщ.=Vвоспр.–Dобщ.+Vзем.= 240000 – 6000 + 20000 = 254000 руб.
Контрольные задачи
На основе следующей информации (таблица 2) определить стоимость имущественного комплекса затратным подходом.
Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
|
№ строки |
Расчетные показатели |
Стоимость, долл. | ||||
|
1
2
3
4
5
6
7
8 9
10
11
12
13
14 |
Стоимость земельного участка Восстановительная стоимость Прибыль застройщика (30%) Итого затрат на строительство Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) Итого физический износ Устранимый функциональный износ Неустранимый функциональный износ Итого функциональный износ Внешний (экономический) износ Общий накопленный износ Оценка стоимости имущественного комплекса затратным подходом |
230000
500000
?
?
10200
10925
146990
? 38000
96000
?
63000
?
?
|
175000
450000
?
?
9500
10150
138550
? 29000
84000
?
46000
?
?
|
215000
475000
?
?
10200
10350
142650
? 32000
92150
?
58550
?
? |
220000
480000
?
?
10150
10400
145630
? 34000
94350
?
59750
?
? |
145000
375000
?
?
8900
9800
126400
? 24000
72450
?
43650
?
? |