Лабораторная работа № 3 Метод определения затрат на освоение земельных участков

Пример. Оценивается земельный массив площадью 16 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 6000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 50000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 22% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 14%.

Решение:

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2*6000 долл.=12000 долл.

2. Валовой доход: 12000 – ( 12000*22%) = 9360 долл.

3. Стоимость двух участков: 9360 – (9360*40%) = 5616 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: (5616*20,82774) - 50000 = 66967 долл. 20,82774 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 14%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: 66967:16:4 =1046,3 долл.

Контрольные задачи

Задача 1. Оценивается земельный массив площадью 20 га, отнесенный зонированием под коммерческую застройку. Плотность застройки 5 торговых комплексов на 2 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,5 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 12000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 80000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 25% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 16%.

Задача 2. Оценивается земельный массив площадью 40 га, отнесенный зонированием под индивидуальное жилищное строительство. Плотность застройки 1 коттедж на 0,2 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,2 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 45000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 90000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 50% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 18%.

Задача 3. Оценивается земельный массив площадью 15 га, отнесенный зонированием под базу отдыха. Плотность застройки 3 летних домика на 0,1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,1 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 15000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 12000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 15% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 30% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по три земельных участка. Ставка дохода определена в 14%.

Задача 4.Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Контрольные вопросы и задания. 1.Назовите подходы к оценке объектов недвижимости. 2. Назовите принцип затратного подхода. 3. Где применяют затратный подход? 4. Дайте определение восстановительной стоимости и стоимости замещения. 5. Перечислите виды износов объекта недвижимости. 6. Дайте определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения. 7. Что такое полная восстановительная стоимость? 8.Назовите прямые и косвенные затраты. 9. Назовите способы определения восстановительной стоимости. 10. Перечислите методы затратного подхода к оценке земельных участков. 11. Достоинства и недостатки затратного подхода.