Лабораторная работа № 7 Метод переноса для оценки стоимости земельного участка

Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости ( долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта = стоимость земли : стоимость объекта.

Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне (табл. 17).

Таблица 17 Сопоставимые стоимости продаж объектов недвижимости

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1 2 3	33011 37836 36294	183962 199954 189090	0,179 0,189 0,192

Решение:

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости: средняя арифметическая доля земли = (0,179+0,189+0,192) : 3 = 0,187. Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 долл., то стоимость земли определяется следующим образом: стоимость земли = 188985 * 0,187 = 35340,2 долл.

Контрольные задачи

Необходимо определить стоимость земли по четырем сопоставимым продажам (таблица 18)

Таблица 18 Сопоставимые стоимости продаж объектов недвижимости

Район	Средняя стоимость земли				Средняя стоимость объекта				Доля земли в общей стоимости объекта
	1	2	3	4	1	2	3	4	1	2	2	4
1 2 3 4	2210 2415 2345 2145	2211 2365 2458 2267	4512 4478 4567 4600	5414 5312 5514 5478	13612 14654 15470 15963	21547 22136 23124 24513	14587 16258 15467 16124	45978 46246 47854 45964	0,14 0,13 0,15 0,12	0,16 0,17 0,16 0,15	0,11 0,11 0,10 0,12	0,15 0,14 0,13 0,15

Контрольные вопросы и задания.1. Назовите общий принцип сравнительного подхода. 2. Что такое объект – аналог? 3. Перечислите этапы оценки недвижимости сравнительным подходом. 4. По каким критериям выбираются сопоставимые объекты – аналоги? 5. Что такое оценочные детерминанты? 6. Как осуществляется процесс корректировки? 7. На каком принципе основан сравнительный подход к оценке земельных участков? 8. Назовите этапы метода сравнения продаж. 9. На какие группы делятся земельные участки в результате сегментирования земельного рынка? 10. Как проводится проверка информации о сделках с земельными участками? 11. Какие элементы учитываются при сравнении земельных участков? 12. Когда используются единицы сравнения?