Лабораторная работа № 6 Метод сравнения продаж к оценке объектов недвижимости.

Для анализа рыночных условий и приведения объектов сравне­ния к оцениваемому, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения. Наиболее типичные элементы сравнения:

а)право собственности на недвижимость и землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);

б)условия финансирования (учитывается разница в условияхфинансирования сделки: оплата наличными, перечисление, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.);

в)условия продажи (учитывается взаимосвязь продавца и поку­пателя и возможные скидки в цене продажи);

г)время продажи (в процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются);

д)месторасположение (фактор доступности к центру и т.д.);

е)плотность застройки (уровень оценок возрастает одновремен­но с нарастанием плотности застройки по направлению к центру города);

ж)физические характеристики (качественная характеристика земель);

з)экономические характеристики, влияющие на величину чис­того дохода;

и) характер пользования.

Порядок проведения корректировок цен продажи сравниваемых объектов

• в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем при­менения каждой последующей корректировки к предыдущему ре­зультату;

• во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученном} после корректировки на условия рынка в любом порядке.

Механизм внесения корректировок может быть разным. Во-первых, корректировки можно вносить прибавлением или вычитани­ем соответствующей денежной суммы. При этом денежная поправка может вноситься как к цене всего участка (абсолютно денежная кор­ректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денеж­ная корректировка). Во-вторых, поправки могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в процентном выражении.

Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения рыночных продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом сравнения.

Пример 1. Оценить свободный земельный участок по состоянию на 01.04.09 г.,расположенный в торговом районе города. Общая пло­щадь участка - 0,35 га, целевое назначение - автостоянка. Для срав­нения выбрано 5 участков, проданных на местном рынке с таким же целевым назначением (табл.13).

Таблица 13 Характеристика оцениваемых объектов

Уча­стки	Цена про­дажи, у.е.	Раз­мер уча­стка, га	Время про­дажи	Условия финанси­рования (формаоплаты)	Особые условия продажи	Местопо­ложение	Физические ха­рактеристики
1	2	3	4	5	6	7	8
1	3970	0,32	01.09	Безна­личный расчет	Не выявлено	Адм.-деловой центр города	На участке -овраг
2	3000	0,3	07.08	Оплата налич­ными	Короткий (нетипич­ный) срок продажи -1 мес.	Торговый район	Заброшенная спортивная площадка на участке
3	4450	0,4	11.08	Безна­личный расчет	Не выявлено	Жилой рай­он	Не выявлено крупных Различий

Окончание табл. 13

1	2	3	4	5	6	7	8
4	3400	0,3	12.08	Безналич­ный расчет	не выявлено	Пром. район	- «-
5	2050	0,20	02.09	Безналич­ный расчет	Не выявлено	Пром. район	-«-

По остальным элементам сравниваемые участки не имеют суще­ственных различий.

Решение:

1. Корректировка цены оцениваемого участка.

Результаты корректировки цены сравниваемых участков приве­дены в табл. 14

Таблица 14 Результаты корректировки

	Объект оценки	Объект сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи, у.е.		3970	3000	4450	3400	2050
Размер участка, га	0,35	0,32	0,30	0,40	0,30	0,20
Цена за 0,1 га, у.е.		1240	1000	1110	ИЗО	1030
Корректировка на условия финансирования			+5%
Скорректированная цена, у.е.		1240	1050	1110	ИЗО	1030
Корректировка на особые ус­ловия продажи			+10%
Скорректированная цена, у.е.		1240	1160	1110	ИЗО	1030
Корректировка на время про­дажи			+15%	+6%	+4%
Скорректированная цена, у.е.		1240	1330	1180	1180	1030
Корректировка на местопо­ложение				-5%	+8%	+20%
Скорректированная цена, у.е.		1240	1330	1120	1270	1240
Корректировка на физиче­ские условия		+2%	-5%
Скорректированная цена, у.е.		1280	1260	1120	1270	1240
Всего		4480 у.е.	3780	4480	3810	2480

2. Объяснение вносимых поправок.

Условия финансирования

В цену продаж участка 2 внесена поправка +5%, так как оплата наличными деньгами является нетипичной для рынка земельных участков, величина поправки равна издержкам перевода денег из безна­личной формы в наличную.

Особые условия продажи

В цену продажи участка 2 внесена поправка ввиду короткого срока продажи земельного участка (1 месяц вместо «типичных» для данного рынка сроков).

Это свидетельствует о вынужденности продажи для продавца. Поэтому можно признать его понижающее действие на цену сопоста­вимой продажи, и вносимая экспертно определенная повышающая поправка+10%.

Время продажи

Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке. Так как за период с января по апрель 2009 г. рост цен на земельном рынке не был зафиксирован, то в цены сопос­тавимых продаж участков 1 и 5 поправки не вносятся.

За период с июля 2008 г. по апрель 2009 г. зафиксирован рост цен на земельном рынке, равный 15%, поэтому в цену сопоставимой продажи участка 2 вносится поправка +15%.

Так как за период с ноября 2008 г. по апрель 2009 г. рост цен составил 6%, то поправка в цену сопоставимой продажи участка рав­на+6%.

За период с декабря 2008 г. по апрель 2009 г. рост цен составил 4%, поправка на цену участка 4 равна +4%.

Местоположение

Спрос на участки 1 и 2 под автостоянку, находящиеся в админи­стративно-деловом центре и торговом районе, не отличаются друг от друга.

Участок 3, находящийся в жилом районе города, имеет лучшее расположение для автостоянки, пользуется большим спросом. По­этому вносится экспертно определенная понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участки 4 и 5 имеют худшее расположение (промышленные районы города), где загруженность участков под автостоянку ниже, чем в торговом и жилом районах. Экспертно величина корректировок для участков 4 и 5 определена +8 и +20%.

Физические характеристики

На участке 1 расположен овраг. Это ухудшает физические усло­вия. Экспертно определенная величина поправки в цену продажи участка равна +2%.

Участок 2 имеет лучшие физические условия, поскольку там расположен стадион (ровная поверхность), поправка -5%.

2. Заключение о стоимости.

После введения поправок разброс цен по сопоставляемым уча­сткам земли составил от 1120 до 1280 у.е. за га. При выборе окон­чательной стоимости больший вес придается участку 1, так как по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому объекту, и корректировка его цены требует немногих и незначительных по­правок. Следовательно, цену за 0,1 га можно принять равной 1280 у.е., а стоимость всего участка 1280 х 3,5 = 4480 у.е.

Следует заметить, что цена участков не находится в прямой за­висимости от размеров.

Пример 2. Оценить коттедж общей площадью 120 м² . Коттедж – закончен­ный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Имеется информация по 5 сравнимым объектам (табл.15).

Таблица 15 Сравниваемые объекты

Характер. объекта объекта	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продаж		65000	78000	56000	70000	54000
Передавае­мое право	Полное право собственности
Условия финанси­рования	Рыноч­ные	Нерыночн. (льготное кредито­вание) Цена за­вышена на 3000	Нерыночн. (льготное кредито­вание)цена за­вышена на 8000	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные
Условия продажи	Рыноч­ные	Рыночные	Рыночные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные

1	2	3	4	5	6	7
Рыночные условия (время)		2 недели назад	6 недель назад	1 год назад	1 год назад	1 год назад
Площадь дома, м2	120	120	145	120	145	120
Подвал	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Гараж	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет

Решение:

Расчет корректировок

1.Корректировка на условия финансирования. Рассматриваем объекты 1 и 2. Объект 1: 65000 – 3000 = 62000.

Объект 2: 78000 – 8000 = 70000.

2.Корректировка на время продажи.

Рассматриваем объекты 1 и 3. После корректировки на условия финансирования имеем: (62000 – 56000) / 56000 = 0,1 или 10%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10%.

3.Корректировка на размер дома.

Рассматриваем объекты 1 и 2. Так как корректировка на условия финансирования произведена, то стоимостное отличие заключается в площади дома, т.е.: 70000 – 62000 = 8000.

4.Корректировка на наличие подвала.

Определяется из сравнения объектов 2 и 4: 77000 – 70000 = 7000.

2. Корректировка на наличие гаража.

Определяется из сравнения объектов 3 и 5: 61600 – 59400 = 2200.

Так как объекты 1, 2, 3, 4 имеют близкие стоимостные значения, полученные после корректировок, то стоимость объекта определяется как среднее арифметическое значение этих величин, а данные по объ­екту 5 не учитываются.(табл. 16).

Стоимость объекта оценки (ОО) = (66800+66800+66400+66800) / 4 = 66700 долл.

Таблица 16 Расчет стоимости объекта. Введение корректировок

Параметр корр-ки	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продаж		65000	78000	56000	70000	54000
Передаваемое право	Полная собст- 52енн.	Полная собст- 52енн.	Полная собст- 52енн.	Полная собст- 52енн.	Полная собст- 52енн.	Полная собст-венн.
Коррект.		0	0	0	0	0
Скорректиро­ванная цена		65000	78000	56000	70000	54000
Условия фи­нансирования	Рыноч­ные	Неры­ночные	Неры­ночные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные
Коррект.		-3000	-8000	0	0	0
Скорректиро­ванная цена		62000	70000	56000	70000	54000
Условия про­дажи	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные
Коррект.		0	0	0	0	0
Скорректиро­ванная цена		62000	70000	56000	70000	54000
Рыночные ус­ловия (время)		2 недели назад	6 недель назад	1 год назад	1 год назад	1 год назад
Коррект.		0	0	+10%	+10%	+10%
Скорректиро­ванная цена		62000	70000	61600	77000	59400
Местораспо­ложение		То же	То же	То же	То же	То же
Коррект.		0	0	0	0	0
Площадь дома, м	120	120	145	120	145	120
Коррект.		0	-8000	0	-8000	0
Наличие подвала	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Коррект.		+7000	+7000	+7000	0	0
Наличие гаража	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет
Коррект.		-2200	-2200	-2200	-2200	0
Скорректиро­ванная цена		66800	66800	66400	66800	59400