Лабораторная работа № 5 Метод техники остатка дохода для земли

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

- имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость и предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как, и продолжительность их экономической жизни. Данный метод применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Пример.Нужно определить стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 32000 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 10 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

-в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 25 л бензина;

-средний доход от продажи 1 л бензина составляет 7 центов;

-с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

6. Определяем стоимость строительства АЗС: 32000*5 = 160000 долл.

7. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100% : 10) = 27 %.

8. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 160000 * 0,27 = 43200 долл.

9. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 * 300 * 24 * 25 * 0,07 = 63000 долл.

10. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 63000 – 43200 = 19800 долл.

11. Определяем стоимость земельного участка: 19800 : 0,17 = 116471 долл.

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 116471 долл.

Контрольные задачи

Задача 1.Необходимо определить стоимость земельного участка, предоставленного под строительство продуктового ларька, если известны следующие данные: капитальные вложения на строительство ларька составили 300000 долларов, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 17%, срок экономической жизни – 12 лет, суточная выручка от продажи продуктов питания 400 долл., с учетом выходных и текущего ремонта ларек работает 340 дней в году.

Задача 2.Необходимо определить стоимость земельного участка, предоставленного под строительство базы отдыха на двенадцать четырехместных отдельно стоящих домиков. Капитальные вложения на один домик составляют 30000 долл., планируемый доход на инвестиции 15%, срок экономической жизни 10 лет. Суточное проживание в одном номере – 10 долл., наполняемость базы отдыха 180 суток в году.

Задача 3.Необходимо определить стоимость земельного участка, предоставленного под строительство аптечного комплекса, имеющего пять отделов по продаже лекарственных препаратов и сопутствующих товаров. Капитальные вложения составили 420000 долл., планируемый доход на инвестиции 19%, срок экономической жизни – 25 лет. Предполагаемый доход от продажи лекарственных препаратов с одного отдела 200 долларов при работе 16 часов в сутки. Аптечный комплекс работает 320 дней в году.

Задача 4.Необходимо определить стоимость земельного участка, предоставленного под строительство гостиничного комплекса, номерной фонд которого составляет 100 комнат. Капитальные вложения составили 1500000 долл., планируемый доход на инвестиции 21%, срок экономической жизни – 30 лет. Средняя стоимость одного номер а в сутки составляет 80 долларов в сутки. Наполняемость гостиницы в среднем 75 % в год.

Контрольные вопросы и задания.1. Расскажите принцип доходного подхода и где он используется? 2. Какие методы включает доходный подход? 3.Назовите методы расчета коэффициента капитализации. 4. Что такое ипотечная постоянная? 5. Когда применяется метод дисконтированных денежных потоков? 6. В чем заключается принцип доходного подхода к оценке земельных участков? 7. При оценке каких земельных участков он применим? 8. На чем основан метод капитализации доходов при оценке земельных участков? 9. Какие показатели выступают в качестве дохода от земельного участка? 10. Перечислите подходы к расчету коэффициента капитализации земельной ренты. 11.Что такое капитализация земельной арендной платы? 12. Назовите достоинства и недостатки доходного подхода.