Чек-лист осмотра инвестиционного объекта (1)

Часть 1

Текст ниже составлен на основании мнения нескольких людей, работавших длительное время в офисах и променявших уют open-space и бесплатный кофе на богатство и сбалансированную жизнь.

1. Вы никогда не получите удовлетворяющий Вас карьерный рост

Стоит задуматься, сколько начальственных слоев лежит над Вами, чтобы понять, что Вам потребуется слишком много сил для преодоления внутреннего сопротивления компании. Играя — выкарабкаетесь, работая — вряд ли.

2. Инициатива наказуема

Чтобы протолкнуть простейшее изменение, которое обычному человеку, никогда не работавшему в корпорации, кажется ерундой — изменение буквы в меню программного продукта или коррекция технологического процесса — Вам придется потратить колоссальные силы. Скорее всего, когда Вы победите в Вашем предприятии, Вы уже не получите никакого морального удовлетворения.

3. Вы не сможете высказывать свое мнение публично

Если Вы - эксперт в интернет-журналистике или просто знаете, кто есть кто на рынке, и Вас взяли в большую корпорацию, то Вы на время работы там замолчите. Вы не можете заявить, что Ваш продукт плохой — неэтично по отношению к коллегам, что продукт конкурентов плохой — неэтично по отношению к конкурентам, вообще не можете что-либо комментировать — лучше помолчать, а то точно кого-то обидите. Все коллеги очень ценны.

Team! Team! Team! Командный дух, синергия, в едином порыве, все как один, только вместе мы можем… Такого Вы наслушаетесь очень много. З а кома н д н о й от ве т с т ве н н о с т ь ю В ы н ау ч и т е с ь п р я т ат ь с во ю некомпетентность или неопытность. Самый мизерный проект будет обрастать рабочей группой с групповой же ответственностью, за которой виновного не сыскать, а награды получает абы кто.

4. Вы лишитесь эмоций

В офисах не принято завидовать и радоваться. Т.е. все это внутри Вас останется, постепенно угасая, но Вы перестанете показывать это все на своем лице. Скука — это Ваша новая маска.

5. Вы научитесь искренне радоваться победам, к которым не имеете ни малейшего отношения

Вы будете говорить «Молодцы ребята из транспортного! Во дают!», «Классный У НАС браузер», а Вы - из бухгалтерии. Вы знаете, что Вы не при делах, но Вы рады. Ваши проекты будут запускаться все реже и реже, а радоваться Вам чему-то надо. Пусть и с каменным лицом офисного работника.

6. Вы всегда будете получать существенно меньше заработанного

Вами

Вы можете продавать газ мегалитрами, интернет терабайтами, а программные продукты тысячами, но у Вас будет зарплата, которая обеспечит Вам кров и простую еду. Еще у Вас будет пара отпусков. В лучшем случае, еще Вам дадут 2-3 командировки за границу, которые призваны просто улучшить Ваш имидж в отрасли, но большую пользу от них получит все равно компания. Для Вас это просто заменитель денег.

7. Вы разучитесь дерзить и привыкнете к тому рабочему темпу, который принят в компании

Еще месяц назад Вас раздражало, что договор согласовывают месяц, а коммерческое предложение кто-то готовит неделю. Вы станете таким же и искренне перестанете понимать реальный ход вещей.

8. Вас научат, что такое ЖПП (жопо-прикрывательные письма)

Этим особым видом коммуникаций владеет каждый матерый офисный сотрудник. Вы начнете в любой переписке генерировать много-много респондентов в поле CC, до тех пор, пока вопрос не станет неразрешимым, а имя создавшего проблему будет забыто.

9. Вы научитесь не слушать людей, которые говорят с Вами

Большинство опытных офисных работников, как только с ними начинают говорить, утыкаются в смартфон или ноутбук. Вы научитесь постоянно проверять почту и верить в то, что Вы ОЧЕНЬ заняты и от Вас ОЧЕНЬ многое зависит.

10. Вы научитесь проводить большую часть времени в бесполезных переговорах

«— Пойдем в переговорку! — А кого брать? — Да всех бери!» Да, Вы будете собирать мини-аудитории статистов, которые будут проверять почту, пока Вы говорите ни о чем, до тех пор, пока следующая порция опытных офисных работников Вас не выгонит, чтобы делать то же самое.

11. У Вас не будет проблемы с опозданиями

Вы будете опаздывать везде — на внутренние встречи, на проходную, где ждут партнеры или подрядчики

Часть 2

!

Дорогие друзья, поздравляю Вас, ведь вы уже инвесторы, пусть даже вы в начале пути. Если вы читаете это пособие, то первый шаг уже точно сделан. Вы посвящаете свое время образованию и узнаете новые возможности арендной недвижимости.

Правильно оценивать будущий инвестиционный объект – один из главных навыков инвестора.

Чтобы «ПРАВИЛЬНЫЙ» объект не превратить в «ПРОВАЛЬНЫЙ» своими собственными руками.

И здесь я не хочу пугать вас, но вы и сами можете догадываться о возможных последствиях. Эти догадки – это ваши страхи.

1.«А что если это не подходящее место/район/город для моего объекта?»

2.«А что если этот дом готовится под снос?»

3.«А какие стены несущие/ненесущие?»

4.«А смогу ли я узаконить перепланировку?»

5.«А что если мне нужно будет продать эту квартиру?»

6.«А если настучат соседи что у меня в квартире 5 с/у?»

7.«А если банк проверит мою квартиру и расторгнет договор?»

8.«Такая «убитая» квартира ниже рынка, ура я нашел (ла) ее! Но сколько денег нужно на ремонт?»

Друзья – эти вопросы, это реальность, с которой вам придется столкнуться. Убейте ваши страхи простым способом. Просто знайте ответы на все ваши вопросы. Я перехожу к шагам , которые вам нужно обязательно отработать при поиске объекта. Итак, начнем!

Мой чек-лист максимально адаптирован для инвестиционной стратегии «Покупка квартиры с последующей перепланировкой и разделением на мини-студии» . Такая стратегия позволяет работать вашей квартире по максимуму.

!!!При осмотре рисуем план квартиры и отмечаем все увиденное и услышанное. Бывает так, что план БТИ выполнен некорректно, с ошибками. Рисуя план квартиры, вы отметите все неточности и укажите на них собственнику. Возможно, вы выявите незаконную перепланировку и тем самым получите прекрасную возможность для торга и снижения цены.

!

ЧЕК-ЛИСТ

!

1.Собираем информацию о доме. Год постройки, конструктивный материал, серия дома. Типовой проект или авторский. Является ли аварийным.

2.Кто является собственником, есть ли другие собственники.

3.Узнаем информацию о заинтересованных лицах (другие собственники, коммуналка, банк, муж/жена/дети)

4.Какая управляющая компания (для нас лучше Негосударственная)

5.Обременения, наложенные на квартиру.

6.А у вас в квартире газ? Для нас лучше электрическая плита. Больше возможностей для перепланировки и узаконивания.

7.Кухня. Лучше если она будет не маленькая, около 9 м2

8.Ищем квартиру с широкими смежными коридорами, например, часто бывает ширина 1,8 м, 3 м.

9.Делаем замеры и переносим в масштабе на лист миллиметровки. Желательно взять с собой помощника, кто сделает замеры. Учитывает все выступы по периметру. Балки, колонны, старые печи, вентиляционные короба, места прохода труб и даже лепнину и декор на стенах и потолках.

10.Если вы заметили лепнину и декор на стенах и потолках, то, скорее всего, это объект культурного наследия и входит в реестр памятников. В таких квартирах сложнее выполнять изменения и перепланировку, масса ограничений. Здесь зависит от вашего города, района, даже куда выходят окна.

11.Смотрим и отмечаем на плане, где проходит стояк канализации. Это очень важно! Прекрасно, если квартира с двумя стояками, у вас как у инвестора будет больше возможностей. Бывает, особенно в старых домах, стояк может проходить не в с/у, а например, в коридоре или кладовках. Уточните при осмотре и отметьте на плане.

12.Проверяем напор воды. Важно, потому что вы будете делить одну квартиру на 3, 4, 5 студий. Открываем кран последовательно кран холодной воды, горячей воды. Если напор слабый, что часто встречается в старом фонде, есть варианты исправить ситуацию. Пообщайтесь с сантехником.

13.Электричество. Узнайте сколько входит в квартиру и какая проводка. Если вы не будете делать из квартиры 70 м2 делать 8 студий, то решение есть ☺ Достаточно договориться с электриком.

14.Высота потолков. Актуально для старого фонда. Возможно, вы сделаете 2- й уровень и увеличите привлекательность и комфорт будущих комнат и как следствие – арендную плату.

15.Состояние пола. В старых домах перекрытия чаще всего деревянные с металлическими балками. Балки могут «устать», поэтому в домах возрастом более 100 лет, возможно, потребуется дополнительное техническое заключение.

16.Вам не нужна инвестиционная квартира с хорошим ремонтом, если вы собираетесь делать демонтаж и перестраивать ее. Но важно правильно оценить степень «убитости» квартиры и будущие затраты на ремонт.

17.Хороший вариант для инвестора - квартиры с большими комнатами 20м2 с 2-мя окнами. Появляется возможность разделить данную комнату на две новые.

18.Планируя в голове виртуальное разделение квартиры на мини - студии помните о допусках! Площадь комнаты не менее 9 м2, ширина не менее

2,25 м

19.На каком этаже квартира. Есть мнение, что выбор квартиры на 1-ом этаже является решением всех вопросов с мокрыми зонами, и вы можете располагать с/у где угодно и сколько угодно. Экспертно вам заявляю – нельзя! Действуют те же правила для перепланировки жилых помещений, располагающихся на других этажах. У квартир, расположенных на 1 –м этаже, может быть много плюсов (ниже цена, возможность перевода в нежилое, меньший поток будущих арендаторов через соседей, и т.д.), но не «ставьте крест» на более высоких этажах. Они также могут удачными, чему свидетельствует масса примеров .

20.Осматривая квартиру на 1-м этаже, узнайте есть ли тех.подполье. В некоторых случаях есть возможность сделать разводку инженерных коммуникаций именно там.

21.Делая пометки на вашем плане, и сравнивая с планом БТИ, вы можете выявить незаконную перепланировку. Например, перенесенный дверной проем, батарея, демонтированная кладовка, нарушение целостности вентиляционного короба, и многое другое. Будьте внимательны, ваш зоркий глаз поможем снизить цену.

22.Нарисовав исходный план, делаем новый строительный план и сразу с размещением мебели, розеток, светильников.

23.Соседи. С ними надо дружить ☺