2. Нормативная база проведения кадастрового учета земельных участков

Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населённых пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений [4].

В статье 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» перечислены основания для осуществления кадастрового, учета: образование земельного, прекращение его существования либо изменение, уникальных характеристик земельного участка или его части, а также в связи с изменением кадастровых сведений о земельном, участке.

Однако самостоятельно любое из перечисленных оснований не могут инициировать кадастровый учет земельного участка, необходимо еще одно формальное основание.

Таким основанием для осуществления кадастрового учета является либо заявление, поданное от имени правообладателя или иного лица, указанного в статье 20 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», либо информация, поступившая в результате информационного взаимодействия с иными органами государственной власти или органами местного самоуправления в орган, осуществляющий кадастровый учет [4].

Любая процедура кадастрового учета начинается именно с поступления заявления о кадастровом учете.

Заявление должно быть, составлено в соответствии с формой — законом установлено требование к ее принятию Приказом Министерства; юстиции Российской федерации. В настоящее время такой документ принят [33].

Заявление о кадастровом учете земельного участка может быть подано также посредством электронного документа с использованием сетей связи общего пользования. Однако указанный способ предусмотрен только для одного вида кадастрового учета - постановки на кадастровый учет земельного участка.

Порядок направления такого заявления и документов, прилагаемых к нему, должен быть установлен соответствующим подзаконным нормативным, правовым актом. Однако помимо документально регламентированного порядка подачи электронных документов необходимо обеспечить ее техническую возможность, а также возможность обеспечить, рассмотрение всех поступивших документов в регламентированные сроки.

Предполагается, что заявители подают заявление исключительно по своему желанию. Частью 4 статьи 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что, «если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки от собственника, поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости» [4].

При этом законодатель не определил, по каким вопросам могут, быть приняты соответствующие решения суда. Из указанной нормы следует, что это может быть спор, связанный с совершением сделки. Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации говорит о принудительном образовании земельного участка в результате раздела [2].

Второе формальное основание поступление информации, полученной в результате информационного взаимодействие, регулируется специальной статьей 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» [4].

Стоит отметить, что Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», подробно регламентируя процедуру такого взаимодействия, не перечисляет органы государственной власти, о взаимодействии с которыми идет речь, а просто указывает на «органы государственной власти» и «органы местного самоуправления». Сам порядок информационного взаимодействия регулируются иными нормативными правовыми актами.

Так, Постановлением Правительства Российской Федерации определены правила информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости, кроме того, им существенно конкретизированы, органы государственной власти и местного самоуправления, с которыми осуществляется такое информационное взаимодействие. Несмотря, на использование в наименовании документа словосочетания «ведении государственного кадастра недвижимости», данным постановлением регулируются взаимоотношения органов государственной, власти и органов местного самоуправления не только при ведении, государственного кадастра недвижимости, но и при осуществлении кадастрового учета земельных участков, особенно при учете их изменений [33].

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в связи с изменением сведений:

• об адресе (местоположении);

• о вещных правах на земельный участок и об обладателях этих прав; об ограничениях (обременениях) вещных прав на земельный участок и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения);

• о части земельного участка, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав;

• о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

• о категории земель, к которой отнесен земельный участок, о разрешенном использовании земельного участка.

К заявлению в обязательном порядке прилагаются документы, перечень которых частью 4 статьи 20 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» определил как исчерпывающий [4].

Все указанные документы можно условно подразделить на четыре группы:

- документы, характеризующие физическое состояние; земельного участка;

- документы, относящиеся« к правовым характеристикам; земельного участка;

- документы, подтверждающие полномочия заявителя.

Однако далеко не все указанные документы должны каждый раз представляться в орган кадастрового учета. Конкретный перечень, документов зависит от процедуры кадастрового учета.

К первой группе документов относится межевой план - он предоставляется только при постановке на кадастровый учет земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением его уникальных характеристик, в том числе при кадастровом учете части земельного участка.

Межевой план призван описать границы земельного участка. Однако законом земельный участок в границах, описанных в межевом плане, не будет признан до тех пор, пока не будет осуществлен его кадастровый учет.

Приказом Минэкономразвития РФ утверждены форма межевого плана, требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков.

Межевой план является результатом кадастровых работ, предшествующих осуществлению кадастрового учета, и состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем, воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей, выполнения кадастровых работ следующая информация:

- об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

- о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

- новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

Во вторую группу можно включить следующие документы:

- документ, подтверждающий разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке,

- документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель,

- документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Указанные документы, так же, как и межевой план, предоставляются не во всех случаях.

Так, документ, подтверждающий разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ предоставляется, только если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ. Во всех иных случаях, когда изменение границ в результате их уточнения не происходит, согласование местоположения границ земельного участка не требуется.

Указанное согласование осуществляется в процессе подготовки документов для представления в орган кадастрового учета вместе с заявлением об учете изменений одного из смежных земельных участков при уточнении местоположения его границ.

Документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель предоставляется только при, кадастровом учете в связи с изменением категории земельного участка. В настоящее время таким законом является Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», которым регулируются основания, порядок такого перевода, а также особенности перевода земель определенных категорий.

Аналогичным образом при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования предоставляется документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом, установленное разрешенное использование земельного участка. Данная группа отношений регулируется не только земельным, но и градостроительным законодательством, с учетом положений, определяемых законодательством о местном самоуправлении.

К третьей группе можно отнести такие документы, как:

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя);

- документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности (иное право) заявителя на земельный участок либо подтверждающий установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на него в пользу заявителя.

Указанные документы являются ключевыми. Если для иных документов, представляемых для осуществления кадастрового учета земельных участков, предусмотрены определенные случаи (виды) кадастрового учета, в которых они должны быть предоставлены, то данные документы могут не предоставляться только в случае, если они уже имеются в органе кадастрового учета.

Законодатель подразделил документы о правах на земельные участки на правоустанавливающие и правоудостоверяющие, что соответствует положениям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5].

Однако законодательно требования к правоустанавливающим документам не установлены. Представляется, что единственным критерием оценки такого документа должна быть возможность, определить возникновение права на определенный земельный участок, у конкретного лица. В случае же, если для определенной процедуры кадастрового учета земельных участков предусмотрено ограничение перечня субъектов уполномоченных на обращение в орган, кадастрового учета, такой документ дополнительно должен позволить четко определить, является ли заявитель одним из субъектов, которым предоставлено право на обращение с заявлением.

После поступления документов орган кадастрового учета осуществляет:

- проверку полномочий заявителя;

- проверку на комплектность документов;

- проверку документов по форме и содержанию сведений, требуемых для кадастрового учета;

- проверку на соответствие сведениям государственного кадастра недвижимости, в том числе графического отображения.

Кадастровый учет земельного участка, согласно статье 23 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», завершается с внесением в государственный кадастр недвижимости [4]:

- сведений о присвоенном земельном участке кадастровом номере (при его постановке на учет);

- новых сведений о земельном участке (при учете изменений земельного участка, учете части земельного участка или учете адреса правообладателя);

- сведений о прекращении существования земельного участка (при снятии его с учета).

Осуществлению кадастрового учета земельных участков предшествует принятие соответствующего решения органом кадастрового учета. Следующие случаи препятствуют принятию положительного решения [5]:

• имеются противоречия между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о нем (за исключением случаев, если при осуществлении кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);

• одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);

• не представлены необходимые для кадастрового учета документы. Такими документами, как было указано выше, являются не только непосредственно поименованные в самом законе документы, но и документы, требуемые в соответствии с иными правовыми актами;

• заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Решение об осуществлении кадастрового учета в соответствии со статьей 23 Федерального закона «О государственном, кадастре недвижимости» является основанием для выдачи одного из следующих документов [4]:

- кадастровый паспорт земельного участка;

- кадастровая выписка о земельном участке.

Указанные документы направлены на достижение конкретной цели - предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок или сделки с ним определенные сведения, идентифицирующие земельный участок. Однако содержащиеся в таких документах сведения могут быть использованы и в других целях.