3.3 Технология кадастрового учета земельного участка

В соответствии со ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности [4].

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законом сведений [4].

Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 [36].

Для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет необходимы следующие документы:

• межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка);

• копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 Закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

• копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

• копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

• копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением сведений категории земель, к которой отнесен земельный участок);

• копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования земельного участка).

Общая технология кадастрового учета земельных участков условно может быть разделена на:

• подготовительные работы;

• основные работы.

Кадастровый номер - это индивидуальный номер, присваиваемый земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование отдельному физическому или юридическому лицу (рисунок 10).

При кадастровом учете земельного участка, с кадастровым номером 64:32:081831:44 представляющего собой единое землепользование с сохранением в измененных границах были приложены:

- доверенность,

- заявление,

- постановлении администрации

сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета;

Внесение сведений о земельном участке в реестр объектов недвижимости происходит на основании принятого решения, с указанием должностного лица и даты внесения.

В формы ЕГРОН вносятся сведения только об одном конкретном объекте недвижимости, они хранятся в файловых книгах.

Рисунок 10. Структура кадастрового номера земельного участка

Присвоение Кадастрового номера 64:32:081831:44- это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

64 - номер кадастрового округа;

32 – номер кадастрового района;

081831 – номер кадастрового квартала;

44 – номер земельного участка в кадастровом квартале.

Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета определен в Приказе Минэкономразвития России от 04.04.2011 № 144 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» [32].

Представленные документы направляются в отдел ввода данных для первичной проверки и внесения сведений об объекте недвижимости в АИС ГКН. Далее осуществляется проверка наличия необходимых для кадастрового учета документов, а также соответствие представленных документов нормам действующего законодательства. При постановке на государственный кадастровый учет земельного участка необходимым документом является межевой план.

Специалистом осуществляется поэтапный ввод уникальных и дополнительных характеристик земельного участка в соответствии со сведениями, представленными в межевом плане. С момента вступления в силу изменений, внесенных в Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков», в соответствии с пунктом 16 Требований межевой план представляется в орган кадастрового учета в электронном виде и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных. Благодаря представлению межевого плана в электронном виде сократилось время, затрачиваемое специалистом отдела ввода данных на заполнение сведений об объекте недвижимости. При успешной загрузке файла в формате XML заполнение вкладок АИС ГКН, содержащих сведения о земельном участке, выполняется автоматически. При загрузке межевого плана в электронном виде в АИС ГКН система автоматически выдает протокол загрузки. В случае, если межевой план содержит ошибки, сведения о таких ошибках выводятся в протоколе, а программный комплекс уведомляет о невозможности принятия положительного решения. При успешной загрузке файлов протокол имеет вид, иллюстрированный на рисунке 11 [32].

Рисунок 11. Протокол загрузки

На стадии ввода сведений существует возможность редактирования сведений о земельном участке посредством соответствующей вкладки «Информация о земельном участке». В правой части рабочего окна, изображенного на рисунке 12, приведен перечень узлов, содержащих характеристики земельного участка. В узле «Учетные данные» последовательно вводятся сведения о кадастровом номере кадастрового квартала, в границах которого расположен образуемый земельный участок, вид земельного участка (единое землепользование, землепользование, многоконтурный земельный участок, обособленный участок, условный участок). Способ образования указывается в соответствии со сведениями, приведенными на титульном листе межевого плана. В рассматриваемом случае способ образования будет внесен как «Образование из земель», так как земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Рисунок 12. Стадия ввода сведений, узел «Учетные данные»

Для внесения сведений о кадастровом инженере, выполнившем кадастровые работы и о дате завершения кадастровых работ необходимо выделить узел «Исполнитель работ». При помощи кнопок «Выбрать ФЛ» и «Выбрать ЮЛ» возможен выбор одного из уже имеющихся в базе данных исполнителя работ.

Следующий узел «Общие сведения» предназначен для внесения сведений о принадлежности земельного участка к определенной категории земель и о разрешенном использовании. Помимо значения характеристики вносятся реквизиты документов, содержащих указанные сведения. Знаком «*» во всех узлах отмечены поля, обязательные для заполнения. В случае отсутствия введенного значения в подобное поле сохранение внесенных сведений о земельном участке не будет произведено, а программный комплекс сообщит о соответствующей ошибке.

Далее следует этап внесения сведений о площади образуемого земельного участка (Рисунок 13). При вводе значения уточненной площади обязательным является введение значения средней квадратичной погрешности определения площади в графу «Погрешность». При нажатии кнопки «Площадь» АИС ГКН автоматически добавляет строку, содержащую сведения о значении фактической площади земельного участка, вычисленном согласно координатам характерных точек границ. Значение фактической площади при отсутствии необходимости ее отображения возможно удалить. Для этого необходимо выделить строку, соответствующую данному виду площади и нажать кнопку «Удалить».

Рисунок 13. Стадия ввода сведений, узел «Общие сведения»

Рисунок 14. Стадия ввода сведений, узел «Площадь»

Сведения об адресе земельного участка вносятся структурировано в соответствии с наименованием строки (Рисунок 15).

Рисунок 15. Стадия ввода сведений, узел «Адрес (местоположение)»

Если адрес земельного участка содержит описание его местоположения относительно ориентира, то для заполнения подобных сведений необходимо раскрыть блок «Данные о местоположении ориентира».

Следующим является узел «Кадастровая стоимость» (Рисунок 16). В данном окне вносятся сведения об удельном показателе, определенном исходя из принадлежности земельного участка к определенной категории земель и разрешенного использования в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по определению группы видов разрешенного использования различной категории земель. В качестве акта об утверждении кадастровой стоимости в нижней части окна приводятся реквизиты соответствующего Постановления Правительства Субъекта Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Ввод сведений о значениях координат характерных точек границ образуемого земельного участка производится автоматически путем импорта из межевого плана, представленного в электронной форме на электронном носителе. При необходимости внесения значений координат вручную, необходимо нажать кнопку «Добавить». При этом появляется окно, позволяющее внести значения координат в отношении вновь созданного контура земельного участка (Рисунок 17).

Рисунок 16. Стадия ввода сведений, узел «Кадастровая стоимость»

Рисунок 17. Стадия ввода сведений, узел «Координаты»

После внесения всех необходимых сведений о формируемом земельном участке, необходимо нажать кнопку «Сохранить и закрыть», в результате чего появляется сообщение об успешной загрузке данных. Затем при помощи кнопки «Проверить сведения» запускается автоматическая проверка внесенных сведений на отсутствие противоречий сведениям государственного кадастра недвижимости, а также на отсутствие пересечений с границами земельных участков, сведения о которых уже содержатся в государственном кадастре недвижимости.

По результату подготавливается проект решения о постановке на кадастровый учет, либо об отказе в осуществлении кадастрового учета.

По окончании проверок стадия ввода данных завершается, при этом рассмотрение заявления продолжается на новой стадии «Проверка документов. Формирование протокола и подготовка решения». Данная проверка осуществляется в отделе кадастрового учета специалистом, уполномоченным на подготовку и принятие решений о проведении кадастрового учета. Специалистом осуществляется правильность ввода сведений об объекте недвижимости, наличие необходимых для осуществления кадастрового учета документов, а также отсутствие в этих документах оснований для принятия решения об отказе в осуществлении учета.

Особенности осуществления кадастрового учета земельных участков, на которых расположены объекты трубопроводного транспорта, учета частей этих земельных участков определены письмом Минэкономразвития от 16 января 2009 г. N 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках» [32].

В целях государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями.

Государственный кадастровый учет таких земельных участков осуществляется в общем порядке. Многоконтурному земельному участку присваивается один кадастровый номер. В целях идентификации (в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте) контурам границы многоконтурного земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета могут присваиваться учетные номера.

При ведении ГКН могут возникнуть ситуации выявления недостоверных или противоречивых сведений. Следует отметить, что источниками таких сведений могут являться:

- недостоверные и противоречивые сведения, в том числе и технические ошибки в документах, допущенные при их подготовке сторонними организациями (далее – ошибки сторонних организаций);

- ошибки, допущенные при ведении ГКН, связанные с безосновательным принятием решений о выполнении или невыполнении учетных кадастровых записей (например, о проведении ГКУ новых ЗУ без регистрации прав на исходные ЗУ, и др.) или искажением сведений при их внесении в АИС ГКН или документы ГРЗ КР из документов-оснований.