Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление городскими территориями. Учебное пособие
.pdf
91
транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного
обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов
инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а
также автомобильных дорог федерального значения, регионального
значения, межмуниципального значения или местного значения;
8) занятые объектами космической инфраструктуры;
9) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
10) предоставленные для производства ядовитых веществ,
наркотических средств;
11) загрязненные опасными отходами, радиоактивными
веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные
подвергшиеся деградации земли;
12) расположенные в границах земель, зарезервированных для
государственных или муниципальных нужд;
14) расположенные в первом и втором поясах зон санитарной
охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и
хозяйственно-бытового водоснабжения.
Ограничение оборота земельных участков может устанавливаться
и иными федеральными законами.
Земельные участки, находящиеся у граждан и юридических лиц на
праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения или аренды (до истечения ее срока), не могут
быть приватизированы другим лицом или проданы другому лицу.
Не подлежат приватизации или продаже земельные участки, в
отношении которых не имеется надлежаще оформленных документов о
территориальных границах, сервитутах и обременениях.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает
собственника участка прав владения, пользования и распоряжения.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда
через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий
электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и
мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены
без установления сервитута.
Земельный участок с обозначенными территориальными
границами, занятый несколькими объектами недвижимости,
принадлежащими разным лицам, может быть продан или передан в
собственность на праве общей собственности с условием включения в
договор обязательств всех заявителей о подчинении режиму общей
собственности на земельный участок, если они пришли к соглашению
об их долях в праве на земельный участок и оформили соглашение
договором. Территориальные границы приватизируемого земельного
92
участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально
исключить необходимость установления сервитутов.
Продажа и передача в собственность земли с находящимся на нем
лесом не означают возникновения права собственности на лес. Его
использование, вырубка осуществляются в соответствии с лесным
законодательством.
Не допускается продажа земельных участков, занятых
муниципальным и государственным жилым фондом, подземными
линейными сооружениями и сетями.
Земельные участки граждан, занятые на законных основаниях
индивидуальными жилыми домами, садами, дачами и личным
подсобным хозяйством на землях обороны и безопасности, особо
охраняемых природных территорий, водоохранных зон, санитарных зон
промышленных объектов подлежат выделению из указанных земель и
могут быть переданы в собственность граждан, если не запланирован их
перенос в другое место.
6.3. Формирование и продажа муниципальных
земельных участков
Одним из наиболее важных аспектов управления городскими
землями является формирование земельных участков как объектов
гражданских правоотношений.
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные
участки образуются при разделе, объединении, перераспределении
земельных участков или выделе из земельных участков, а также из
земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
Решения о формировании земельных участков, предоставляемых
на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с полномочиями
принимает структурное подразделение городской администрации,
наделённое соответствующими полномочиями.
Муниципалитетом осуществляются следующие функции:
предоставление в собственность, аренду, постоянное
(бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных
участков, находящихся в муниципальной собственности, без
проведения торгов;
выдача разрешения на использование земельного участка,
находящегося в муниципальной собственности;
93
заключение соглашения о перераспределении земельных
участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных
участков, находящихся в частной собственности;
заключение соглашения об установлении сервитута в отношении
земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
На территории городов предоставление земельных участков
юридическим и физическим лицам для размещения объектов
капитального строительства и временных сооружений осуществляется в
соответствии с утвержденной документацией территориального
планирования и документацией по планировке территории, на которой
предусматривается возведение объектов.
Среди различных вариантов коммерческого использования земель,
позволяющих извлекать прибыль, наиболее распространенным является
продажа земельного участка новому собственнику по рыночной
стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее
использования.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к
приобретению земельных участков в собственность. Иностранные
граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не
могут обладать на праве собственности земельными участками,
находящимися на приграничных территориях, перечень которых
устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с
федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на
иных особо установленных территориях Российской Федерации.
Процедура купли-продажи городской муниципальной земли имеет
существенные особенности. Прежде всего, законодательство РФ
запрещает передавать в частную собственность земельные участки:
1) объектов историко-культурного наследия;
2) государственных и муниципальных природных заповедников,
парков;
3) лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;
4) мелиоративных систем, водных объектов общего пользования
либо водных объектов, входящих в состав водного фонда РФ;
5) общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги,
набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и другие
территории);
6) государственных научных и образовательных учреждений;
7) прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода
автомобильных и железных дорог, транспорта общего пользования,
линий электропередач, портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов;
8) спорных территорий до разрешения споров;
94
9) закрытых административно-территориальных образований,
воинских и гражданских захоронений.
Не подлежат передаче в частную собственность также иные
земельные участки в соответствии с федеральными законами, законами
субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами
органов местного самоуправления.
Более подробно с ограничениями купли-продажи и иного оборота
земли и недвижимости можно ознакомиться в Земельном и
Градостроительном Кодексах Российской Федерации.
Передача муниципальных земельных участков в собственность
граждан и юридических лиц (приватизация) производится в пределах
норм, установленных субъектами Российской Федерации.
Нормирование земель это установление пределов (норм) владения и
пользования земельными участками на любом праве. При разработке и
утверждении законодательными органами субъектов РФ и органами
местного самоуправления предельных (максимальных и минимальных)
размеров и количества земельных участков, находящихся в
собственности, владении и пользовании гражданина (семьи) и
юридического лица, учитываются природно-экономические,
экологические и социальные условия на основе рекомендаций научноисследовательских учреждений о районировании земель и
нормировании земель.
Так, на территории г. Белгород Решением Совета депутатов
от 18.06.2013 № 740 «О внесении изменений в решения Совета
депутатов города Белгорода от 18.07.2006 г. № 320 и от 29.04.2008 г.
№ 16» установлены размеры земельных участков, предоставляемых
гражданам для ведения личного подсобного хозяйства и
индивидуального жилищного строительства (табл. 6.2).
В целях предоставления земельных участков для индивидуального
жилищного строительства и личного подсобного хозяйства при
существующих домовладениях, которые не могут быть сформированы
для предоставления под индивидуальное жилищное строительство и
личное подсобное хозяйство в размере, указанном в табл. 6.2,
минимальные размеры земельных участков не устанавливаются. При
этом вышеупомянутым Решением из мер социальной поддержки
жителям города, имеющим звание «Почетный гражданин города
Белгорода», исключено бесплатное получение в собственность
земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов,
дач и под садово-огородные хозяйства.
Земельный участок, общая площадь которого превышает норму
площади для передачи земельного участка в собственность, выкупается
по договорной цене, которая не может быть ниже кадастровой
№
п/п
Местоположение
Площадь, м
2
минимальная
максимальная
1
Во вновь планируемых микрорайонах
индивидуального жилищного
строительства
1500
2999
2
На территории существующей
застройки города
800
1599
3
При существующих домовладениях,
которые не могут быть
сформированы для предоставления
под индивидуальное жилищное
строительство и личное подсобное
хозяйство
-
800
стоимости, либо остается в пожизненном наследуемом владении или
аренде.
Предельные (минимальные и максимальные) размеры
земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность
для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного
При продаже земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, арендатор данного земельного
участка имеет преимущественное право его покупки (за исключением
иностранных граждан).
Запрещается приватизация земельных участков производственных
объектов, которые планируется вынести за черту города или перенести
в другое место по экологическим и социальным основаниям.
Земельный участок может быть приватизирован собственником
(собственниками в долях) здания, строения или сооружения,
находящихся на этом земельном участке. Право на приватизацию
земельного участка имеет лицо, которое получило его в установленном
порядке для индивидуального жилищного строительства, построило
дом, принятый в эксплуатацию, и за которым зарегистрировано право
собственности на него, или лицо, за которым право собственности
признано по решению суда.
Если в здании, строении, сооружении сохраняется доля
государственной или муниципальной собственности, в том числе во
встроенно-пристроенных зданиях, строениях, сооружениях, земельный
участок не подлежит приватизации.
95
Таблица 6.2
строительства в г. Белгород
96
Передача застроенных земельных участков в собственность
осуществляется с учетом планируемого целевого назначения согласно
градостроительной документации. Если текущее использование
земельного участка не соответствует планируемому, приватизация не
проводится. При приватизации предприятий и других объектов,
расположенных в черте городских поселений, земельные участки
собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду
или выкупаются им в собственность.
В случае приватизации земельного участка, имеющегося у
гражданина или юридического лица либо вновь приобретаемого из
государственных и муниципальных земель, в том числе по результатам
конкурса или аукциона на право застройки, продавцом такого
земельного участка является орган государственной власти субъекта
Российской Федерации или орган местного самоуправления, которые
выступают при заключении договора в качестве юридического лица.
Подготовка документов о передаче или продаже прав собственности на
земельный участок возлагается на соответствующие органы по
управлению земельными ресурсами города совместно с органами
архитектуры и градостроительства.
Органами местного самоуправления должны неукоснительно
соблюдаться принципы предоставления земельных участков для
строительства:
1) предоставление земельных участков производится на
основании земельного и градостроительного законодательства
Российской Федерации и субъекта РФ, нормативно-правовых актов
города, а также в соответствии с документацией территориального
планирования города;
2) земельные участки для строительства предоставляются как с
предварительным, так и без предварительного согласования места
размещения объекта;
3) земельные участки для строительства предоставляются в
собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование,
безвозмездное срочное пользование;
4) при предоставлении земельных участков в собственность
гражданам и юридическим лицам обеспечивается равный доступ к их
приобретению;
5) при предоставлении земельных участков физическим и
юридическим лицам обеспечивается подготовка соответствующей
информации и её заблаговременная публикация.
Предоставление земельных участков осуществляется только по
результатам торгов, за исключением ограниченного Земельным
97
кодексом РФ перечня случаев, связанных с реализацией важных
инфраструктурных проектов, и социальной поддержкой отдельных
категорий граждан, некоммерческих организаций.
Реализовать право на приобретение земельных участков можно,
подав заявление в соответствующее структурное подразделение
городской администрации на участие в аукционе по продаже земельных
участков или права на заключение договора аренды земельных
участков. Перечни документов, необходимых для принятия решения о
предоставлении земельных участков, а также формы заявлений
размещены на информационных стендах в департаментах (управлениях)
и в соответствующих разделах официальных сайтов органов местного
самоуправления.
Образование земельного участка для его продажи или
предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе
органа государственной власти или органа местного самоуправления и
подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем
порядке. Уполномоченное структурное подразделение городской
администрации города:
информирует население о возможном предоставлении
земельного участка для строительства;
обеспечивает подготовку проекта границ земельного участка;
обеспечивает государственный кадастровый учет земельного
участка и регистрацию права муниципальной собственности на
земельный участок;
готовит проект распоряжения администрации города о
проведении торгов по продаже земельного участка или продаже права
на заключение договора аренды земельного участка и предоставляет
данный проект главе администрации города на утверждение;
обеспечивает расчет первоначальной стоимости земельного
участка (размера арендной платы);
организует и проводит торги по продаже земельного участка для
строительства или продаже права на заключение договора аренды
такого земельного участка.
Без предоставления земельных участков и установления сервитута
использование земель или земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, за исключением
земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим
лицам, может осуществляться в следующих случаях:
1) проведение инженерных изысканий;
2) капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
98
3) строительство временных или вспомогательных сооружений
(включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и
иных материалов, техники для обеспечения строительства,
реконструкции линейных объектов федерального, регионального или
местного значения;
4) осуществление геологического изучения недр;
5) осуществление деятельности в целях сохранения и развития
традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных
малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока
Российской Федерации в местах их традиционного проживания и
традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и
земельных участков в границах земель лесного фонда;
6) размещение нестационарных торговых объектов, рекламных
конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются
Правительством Российской Федерации.
Использование земель или земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в указанных
целях, осуществляется на основании разрешений уполномоченного
органа местного самоуправления.
6.4. Сегментация и механизм функционирования
земельного рынка
Рынок земли является средством перераспределения земель между
собственниками и способствует наиболее эффективному использованию
городской территории.
Рынок земли выполняет различные функции, основными из них
являются:
1) регулирование распределения городской земли между сферами
деятельности;
2) стимулирование и повышение эффективности бизнеса,
обеспечение свободы выбора предпринимательской деятельности;
3) ценообразование, установление равновесных цен на земельные
участки;
4) санация предпринимателей, разорение неэффективных
организаций-землепользователей.
Основными (базовыми) объектами земельного рынка являются
земельные участки и их части, а также права на них, а субъектами –
юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и
муниципальные образования.
99
Одним из важнейших инструментов маркетинга рынка городских
земель является его сегментирование. Успех в конкурентной борьбе
участников земельного рынка зависит от того, насколько правильно
выбран сегмент рынка. Объектами сегментирования являются
участники рынка, а также сам товар – земельные участки.
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно
проводить сегментирование рынка земли.
Критерий сегментирования – это фактор, по которому оценивается
обоснованность выбора того или иного сегмента рынка.
Признак сегментирования это фактор, по которому
осуществляется выделение сегментов рынка.
На практике используется множественная сегментация, т.е.
сегментирование по нескольким признакам одновременно.
Рынок городской земли подразделяется на следующие сегменты:
1. По видам использования земель:
земельные участки, предназначенные для жилищного
строительства;
земельные участки, предназначенные для гаражного
строительства;
земельные участки, предназначенные для промышленного
строительства, транспорта и связи;
земельные участки, предназначенные для офисных и нежилых
зданий и помещений;
земельные участки, предназначенные для садоводства и
огородничества, дачного строительства.
2. По размеру участков:
крупных массивов земли;
средних земельных участков;
мелких земельных участков.
3. По инструментам инвестирования:
рынок прав преимущественной аренды,
рынок ипотеки,
рынок собственности и т.д.;
4. По степени готовности к использованию:
застроенные земельные участки (улучшенные);
свободные земельные участки;
готовые объекты, требующие реконструкции или капитального
ремонта и т.д.
5. По территориальному охвату:
районный;
100
общегородской;
региональный.
6. По виду сделок:
первичный рынок купли-продажи участков;
вторичный рынок купли-продажи участков;
прав аренды земли;
частей земельных участков и земельных долей.
7. По формам собственности:
частных земель;
муниципальных земель;
государственных земель.
8. По местоположению относительно делового центра:
расстояние от центра до 1 км, 2 км, и т.д.;
территории окраин города;
в пределах городской черты.
9. По типу рынка:
организованный (биржевой, в процессе приватизации);
неорганизованный (индивидуальный, частный).
Сегментирование рынка земельных участков, исходя из вида
разрешенного использования, обусловлено инвестиционной
привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития
территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот
критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее
эффективном использовании конкретного земельного участка.
На рынке земли действуют четыре группы лиц:
– продавцы;
– покупатели;
– профессиональные участники - риелторы, оценочные и
консалтинговые фирмы;
– государственные и муниципальные органы.
Земельный рынок, как и рынок объектов недвижимости, состоит из
семи основных элементов:
1) спрос;
2) предложение;
3) цена (стоимость);
4) менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции,
сделки, налоги, нормативы, законы);
5) маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг,
ценообразование);
6) инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская,
рекламная, информационная, страховая, методическая);
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]