Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Покупка и размен квартиры. Практическое пособие
.pdf
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником
долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью
неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с прилагаемым расчетом размер неустойки (пени) за нарушение
Ответчиком срока передачи объекта долевого строительства на день подачи искового
заявления составляет 200 692 (Двести тысяч шестьсот девяносто два) рубля 20 копеек.
В связи с тем, что Ответчик нарушил свои обязательства по передаче мне объекта
долевого строительства, я вынужден в настоящее время проживать вместе со своей
семьей, в том числе малолетним ребенком, на съемной квартире. Кроме того, постоянно
растет уровень инфляции, и я переживаю, что отложенные мной на ремонт (который я до
сих пор по вине Ответчика не могу начать в новой квартире) денежные средства, могут
обесцениться. Все вышеизложенное причиняет мне значительные нравственные страдания.
В связи с чем считаю, что мне причинен моральный вред, компенсацию которого я оцениваю
в сумме 30 000 (Тридцать тысяч) рублей.
Вышеуказанная квартира приобреталась мной исключительно для личных, семейных
нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В
соответствии с п. 9 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ к отношениям,
вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого
строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных
с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство
российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным
Федеральным законом. В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав
потребителей потребители по искам, связанным с нарушением их прав освобождаются от
уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. №
214-ФЗ, ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»,
21
ПРОШУ:
Взыскать с ответчика – Общества с ограниченной ответственностью
«Строительная компания» в мою пользу неустойку (пени) за нарушение предусмотренного
заключенным между нами ХХ декабря 2006 года договором о долевом участии в
строительстве жилого дома по улице Энской г. Энска срока передачи объекта долевого
строительства в размере 200 692 (Двести тысяч шестьсот девяносто два) рубля 20 копеек
и компенсацию морального вреда в сумме 30 000 (Тридцать тысяч) рублей, всего – 230 692
(Двести тридцать тысяч шестьсот девяносто два) рубля 20 копеек.
Приложение:
1. Копия договора о долевом участии в строительстве.
2. Расчет суммы неустойки (пени)
3. Копия доверенности представителя
Иванова И.И. за Петрова П.П.
по доверенности от ХХ.ХХ.2007г. _______________________
ХХ.ХХ.2007г.
22
Если же подача Вами искового заявления повлекла стремление Застройщика решить
возникшую проблему наименьшими для него расходами, то возможно заключение мирового
соглашения. Такое мировое соглашение может быть по-своему выгодно и для Вас. Во-первых
в соответствии с действующим законодательством оно не подлежит обжалованию, то
исключается оттягивание времени на рассмотрение дела во второй и третьей инстанциях, на
которое может уйти еще два – три месяца. Во-вторых, такое мировое соглашение обязательно
для исполнения подписавшими его сторонами, а следовательно Вы вправе рассчитывать на
практически немедленное его исполнение со стороны Застройщика, в противном случае Вы
можете получить в суде исполнительный лист и обратиться к судебным приставам –
исполнителям с целью принудительного исполнения. Примерный текст мирового соглашения
может быть следующим:
23
МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ
г. Саратов ХХ мая 2007 года
Общество с ограниченной ответственностью «Строительная фирма», именуемое в
дальнейшем «Ответчик», в лице представителя Сидорова Сергея Сергеевича,
действующего на основании доверенности, и Петров Петр Петрович, именуемый в
дальнейшем «Истец», являющиеся сторонами по делу по иску Петрова П.П. к ООО
«Строительная фирма» о взыскании неустойки (пени) за нарушение предусмотренного
договором о долевом участии в строительстве жилого дома по улице Энской г.Энска срока
передачи объекта долевого строительства, заключили настоящее мировое соглашение о
нижеследующем:
1. Настоящее мировое соглашение заключается сторонами в соответствии со ст.39
ГПК РФ, а так же с учетом ст.101 ГПК РФ для целей устранения по обоюдному согласию
возникшего спора, явившегося причиной предъявления указанного иска.
2. По настоящему мировому соглашению Ответчик обязуется
не позднее 01 июня 2007 года уплатить Истцу денежную сумму в размере 25 000
(Двадцать пять тысяч) рублей в качестве компенсации за нарушение предусмотренного
договором о долевом участии в строительстве жилого дома по улице Энской г.Энска срока
передачи объекта долевого строительства;
не позднее 10 августа 2007 года уплатить Истцу денежную сумму в размере 20
000 (Двадцать тысяч) рублей в качестве компенсации за нарушение предусмотренного
договором о долевом участии в строительстве жилого дома по улице Энской г.Энска срока
передачи объекта долевого строительства.
3. По настоящему Мировому соглашению истец отказывается от своих
материально-правовых требований к ответчику, составляющих предмет вышеуказанного
иска, в полном объеме.
4. Остальные расходы, понесенные сторонами, не указанные в настоящем мировом
соглашении, связанные прямо и\или косвенно с делом по указанному иску, сторонами друг
другу не возмещаются и лежат исключительно на той стороне, которая их понесла.
Просим настоящее Мировое соглашение утвердить, а производство по делу
прекратить. Последствия прекращения производства по делу в связи с заключением
мирового соглашения, предусмотренные ст. 221 ГПК РФ сторонам настоящего соглашения
понятны и ими признаются.
24
Стороны настоящего соглашения:
Петров Петр Перович
зарегистрирован по адресу: г.Энск,
ул.Космонавтов, д.12 кв. 251
Общество с ограниченной
ответственностью «Строительная
фирма» Саратовкая область, г.Энск,
ул.Энская, д.2
Истец __________________ Петров П.П.
Представитель ответчика
_______________________________
25
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
В соответствии с ст.5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» в договоре
указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате
участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого
строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных
средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и
денежных средств на оплату услуг застройщика.
Как правило, такая цена устанавливается в виде жесткой цифры, которая не подлежит
изменению в период срока действия заключенного договора и именно такое условие
привлекает достаточно большое число желающих приобрести недвижимость на стадии ее
строительства.
Однако законом, тем не менее, предусмотрена возможность изменения цены договора
по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если
договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Обратите внимание, что для изменения цены договора необходимо одновременное
соблюдение двух условий: во-первых – необходимо соглашение сторон, а во-вторых, условие
об изменении цены должно быть предусмотрено в самом договоре. Таким образом, минуя
Ваше согласия у Застройщика абсолютно нет никакой возможности увеличить стоимость
приобретаемого объекта долевого строительства
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в
установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Заключая договор, обратите внимание, чтобы порядок внесения денежных сумм в счет
уплаты стоимости объекта долевого строительства был четко прописан в договоре и Вы были
бы уверены, что сможете выполнить взятые на себя обязательства, поскольку в противном
случае у Застройщика будут иметься законные основания для расторжения с Вами договора.
В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна
производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения
платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием
для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна
производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в
предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого
строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более
чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более
26
чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора.
Также будьте готовы к тому, что если по каким – либо причинам Вы нарушили срок
оплаты, то в этом случае Застройщик будет вправе потребовать от Вас уплаты неустойки
(пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного
платежа за каждый день просрочки;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства..
В соответствии с ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» Застройщик
обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество
которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов,
проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным
требованиям. Таким образом, обязанность Заказчика выполнить работу таким образом, чтобы
выстроенная квартира (дом) отвечал не только требованиям и характеристикам, которые
предусмотрены действующим между сторонами договором, но и в соответствии с
стандартами и нормами, которым должны отвечать объекты строительства.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с
отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований,
приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые
делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник
долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе
потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником
долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем
порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата
денежных средств и уплаты процентов.
Нередки случаи, когда Застройщик тем или иным образом пытается ограничить свою
ответственность, пользуясь тем, что как правило текст договора составляется им и
предлагается уже в разработанной редакции на подпись покупателю, у которого практически
не остается выбора. Во избежание таких неправомерных ситуаций в п. 4 ст. 7 ФЗ РФ «Об
участии в долевом строительстве…» предусмотрено, что условия договора об освобождении
27
застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются
ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и
не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня
передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не
предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи
с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество
выявлено в течение гарантийного срока.
Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого
строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они
произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его
частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а
также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие
ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или
привлеченными им третьими лицами.
При отсутствии в договоре условий, указанных выше, договор считается
незаключенным. В связи с таким жестким положением законодательства о необходимости
наличия в тексте договора указанных положений, устанавливающих гарантийный срок, в
правильном и полном составлении договора заинтересованы, как правило обе стороны.
Именно поэтому не стоит «не глядя» подписывать договор, который предлагает Вам
Застройщик.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства
до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и
обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не
предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в
договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства
имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии
с ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…», входят в состав наследства участника
долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Кроме того, следует также иметь виду, что в случае, если Вы приобретаете объект
долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то к таким
28
правоотношениям применяется законодательство Российской Федерации о защите прав
потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Следует обратить внимание, что в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…»
четко указывается целевое использование Застройщиком полученных им денежных средств –
денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, могут
быть использованы Застройщиком исключительно для строительства (создания) им
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной
документацией.
Следующим по значимости после процедуры заключения договора долевого
строительства является передача объекта долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником
долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту
или иному документу о передаче.
При этом законодательством установлено обязательное условие – на момент приема –
передачи объекта долевого строительства Застройщик должен уже иметь разрешение на ввод
в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с этим
первое, что необходимо проверить перед приемом объекта долевого строительства – это
наличие такого разрешения. В случае его отсутствия даже если объект долевого
строительства полностью готов и отвечает всем установленным требованием его передача
будет незаконна.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик
обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором
срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по
передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В законе предусмотрена специальная процедура порядка передачи объекта долевого
строительства. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором
срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен
срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за
четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан
направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с
договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить
участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого
строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства,
29
предусмотренных ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…». Сообщение должно быть
направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по
указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику
долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия
объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и
позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком
объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в
соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан
приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не
установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В случае, если Вы по каким-либо причинам недовольны объектом долевого
строительства, который Вам пытается передать Застройщик (например, не выполнены все
необходимые работы или выполнены некачественно и т.п.). Вы вправе до подписания
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства
потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта
долевого строительства требованиям, указанным в Законе, и отказаться от подписания
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до
исполнения застройщиком своих обязанностей.
Однако, если с Вашей стороны не поступило к Заказчику каких-либо претензий, но
тем не менее по каким-либо причинам Вы уклоняетесь от приема объекта долевого
строительства, то законодатель также имеет определенные права.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого
строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при
отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за
исключением вышеназванного случая, когда в работы выполнены ненадлежащим образом)
застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи
объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить
односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за
исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
При этом необходимо обратить внимание, что риск случайной гибели объекта
долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня
составления такого одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства. Таким образом, если после составления одностороннего акта передачи
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]