Сборник необходимых договоров и доверенностей

УДК 247.4

ББК 67.404.2

Автор: Рыбальченко А.В.

Сборник необходимых договоров и доверенностей с комментариями/ А. В.

Рыбальченко ; под ред. А. В. Сутягина. - М.: ГроссМедиа ; РОСБУХ, 2007. - 181 с. -

(Ваш юридический советник). - ISBN 978-5-476-00472-1, тираж: 2500 экз.

© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2007

Гражданское законодательство меняется ежегодно, а задача юристов ежедневно следить за изменениями законов и нормативных актов, и довести до граждан все, что может вплотную коснуться их. Гражданам России нужен пусть малый, но правовой ликбез, чтобы всегда давать отпор зарвавшимся чиновникам и бюрократам.

В данном издании публикуются договора и доверенности, которые использовались и используются в настоящее время, их автором выступает сама жизнь. Она испытала их на прочность и дала свое «добро» на их использование. Некоторые из представленных Вам документов автору приходилось переделывать и дорабатывать, подчиняясь должностным лицам, которые по своей деятельности, а может по указаниям вышестоящих инстанций, не пропускали, с точки зрения закона, более простой формы данного документа. А в отношении некоторых из напечатанных здесь документов автору лично приходилось доказывать, что они имеют свое право на жизнь.

Настоящее издание представляет собой сборник необходимых гражданско-правовых договоров, с которыми в повседневной жизни сталкиваются наши граждане. Структура пособия построена таким образом, чтобы в доступной форме довести до читателя не только бланк конкретного договора, но и общие правила его заполнения и заключения. Закон не предусматривает всего, что должно быть в договоре. Это и хорошо, но именно этим и пользуются многие административные, государственные, муниципальные органы, пытаясь навязать частично-обязательные пункты в каждом договоре. В этом пособии будут приведены как шаблоны, так и действующие договора. В большей своей части бланки договоров заполнены с учетом общих жизненных ситуаций. Естественно, конкретную ситуацию заключения того или иного договора предугадать невозможно. Именно с этой целью даются общие разъяснения по различным подвидам договоров.

Издание предназначено для широкого круга читателей, не повредит оно и молодым начинающим юристам.

1

СОДЕРЖАНИЕ

Раздел 1. Жилые помещения и другие объекты недвижимости

1.1.Договор аренды нежилого помещения

1.2.Договор — соглашение между сторонами купли продажи и риэлторской фирмой

1.3.Договор аренды квартиры с правом выкупа

1.4.Договор дарения жилого дома

1.5.Договор дарения земельного участка

1.6.Договор аренды земельного участка

1.7.Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

1.7.1.Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

1.7.2.Дополнительное соглашение к предварительному договору купли продажи 1.8. Договор постоянной ренты 1.9. Договор купли — продажи квартиры

1.10. Договор залога недвижимого имущества с оставлением имущества у залогодателя (ипотека)

1.11.. Договор мены квартир 1.12. Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Раздел 2. Автотранспортные средства

2.1.Договор купли-продажи автомобиля

2.2.Договор аренды автомобиля

Раздел 3. Жилищно-коммунальное обслуживание

3.1. Договор на жилищно-коммунальное обслуживание

Раздел 4. Строительные и иные работы

4.1.Договор о строительстве жилого дома

4.2.Договор подряда на капитальное строительство

Раздел 5. Заем, кредит, банковское обслуживание

5.1.Договор займа

5.2.Кредитный договор

5.3.Договор банковского вклада

5.4.Договор банковского счета

5.5.Договор об открытии и ведении валютного счета

Раздел 6. Договор о сотрудничестве родителей с общественным благотворительным фондом

Раздел 7. Договор простого товарищества (о совместной деятельности)

Раздел 8. Трудовые договора

2

Раздел 1. Жилые помещения и другие объекты недвижимости

1.1. Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения

Иванов Иван Иванович, г. Саратов 1-й Соликамский пр-д, д. 3 паспорт серии VI – РУ № 694042, выдан 13.11.1979 г. ОВД Заводского райисполкома г. Саратова, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и ЧП ____________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________________, действующий на основании свидетельства о регистрации №___________, выданного Заводской администрацией

______________ г., заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет договора

1.1.Арендодатель сдает Арендатору нежилое помещение в доме № 20 по ул. Огородная общей площадью ______ кв. метров, состоящее из __________комнат для использования в целях, ______________________________

1.2.Срок аренды устанавливается с « » ____________ 200 г. по « » ________ 200 г.

2.Обязанности Арендодателя

2.1.Предоставить в пользование АРЕНДАТОРА арендуемые помещения, коммунальные услуги в согласованные сроки и в состоянии, пригодном для их эксплуатации (использовании) по назначению.

2.2.Производить капитальный ремонт предоставленного помещения с заменой изношенных и дефектных конструкций, оборудования и коммуникаций, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

2.3.За свой счет и своими силами устранять последствия аварий и повреждений, происшедших не по вине Арендатора.

2.4.В согласованный с Арендатором срок передать ему ключи и обеспечивать реальную возможность круглосуточного использования помещения.

3.Обязанности Арендатора

3.1.Содержать помещение в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещении санитарно-технического и инженерного оборудования.

3.2.Строго соблюдать правила общественного порядка, особенно при пользовании звукоизлучающими и вибрационными приборами и установками. Не допускать перегрузки электрических сетей и исключить любые действия, могущие нарушить нормальные условия жизни и отдыха других людей.

3.3.Своевременно производить текущий ремонт арендуемого помещения, а также устранять повреждения как в арендуемом помещении, так и в других местах, возникшие по вине Арендатора.

3.4.Переоборудование и перепланировку арендуемого помещения производить только с письменного согласия Арендодателя.

4

3.5.Использовать помещение для оказания услуг общественного питания.

3.6.При желании досрочно освободить арендуемое помещение и прекратить действие настоящего договора предупредить об этом Арендодателя не позднее чем за один месяц. При досрочном прекращении договора по инициативе Арендатора внесенные авансом платежи за аренду помещения не возвращаются.

3.7.Сдача в субаренду полностью или частично арендуемого помещения допускается только с письменного согласия Арендодателя.

4.Порядок расчетов

4.1.За арендованное помещение Арендатор уплачивает договорную цену из расчета

__________ руб. в месяц со дня подписания настоящего договора.

4.2.Эксплуатационные расходы, отопление и коммунальные услуги оплачиваются Арендатором отдельно одновременно с внесением платы за помещение. Расчет по оплате коммунальных услуг и отопления предоставляется Арендодателем не позднее двух дней до наступления срока платежа.

5.Пролонгация и расторжение договора

5.1.Арендатор, надлежаще выполнявший обязанности по настоящему договору, имеет преимущественное право на продление договора.

5.2.В случае согласия сторон на продление договора, Арендодатель и Арендатор составляют письменное соглашение, прилагаемое к настоящему договору. В соглашении указываются новые сроки начала и окончания действия договора, размеры и сроки платежей, установленных договором, изменения в предоставляемых услугах и обязанностях сторон.

5.3.Досрочное расторжение договора Арендодателем может иметь место в следующих случаях:

— при использовании Арендатором помещения не по назначению, в том числе и в случае несогласованной сдачи помещения в субаренду;

— при ухудшении в результате действий Арендатора технического или санитарного состояния помещения;

— при отказе Арендатора от возмещения расходов Арендодателя по управлению и эксплуатации помещения, а также за отопление и коммунальные услуги (газ, водопровод, электричество);

— в случае нарушения сроков внесения платы более чем на месяц;

— в случае полного или частичного разрушения помещения, изъятия земельного участка, на котором воздвигнуто арендуемое помещение;

— отвода в установленном законом порядке участка, на котором расположено арендуемое помещение, для государственных или общественных нужд;

— появления обстоятельств, исключающих возможность использования арендуемого помещения в соответствии с целями Арендатора;

— по другим основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Юридические адреса и реквизиты сторон:

5

Комментарий

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2 июля 2005 г.) (далее — ГК РФ) договор аренды есть сделка, по которой арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Обязательные требования к договору аренды установлены ст. 609 ГК РФ. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества более чем на 1 год подлежит государственной регистрации.

Если в договоре аренды не определен срок аренды, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (договором может быть установлено иное).

Теперь самое интересное: если по договору аренды недвижимости не оговорен срок, как мы выяснили, он считается заключенным на неопределенный срок (один месяц, год, десять лет), но встает тогда следующий вопрос, а необходимо ли тогда регистрировать данный договор? С точки зрения закона — нет, а вот сточки зрения безопасности сделки…? Каждому решать самому. Я предпочитаю заключать договора на 11 месяцев, и каждый раз их продлевать, но есть возможность предусмотреть автоматическое продление данной сделки, в одном из пунктов договора. Все зависит от Вашего желания.

6

1.2. Договор - соглашение между сторонами купли продажи и риэлторской фирмой

ДОГОВОР—СОГЛАШЕНИЕ

Мы, стороны по сделке купли-продажи жилой квартиры , расположенной по адресу г. Саратов, ул. Вольская 127/133, корп.2 , кв. 88, продавец — Семенова Наталия Николаевна и покупатель — Давыдов Андрей Андреевич, именуемые в последующем «Клиент» с одной стороны и посредническая организация — агентство по недвижимости «Бизнес – Тревел» в лице Аверченко Елены Ивановны, действующее на основании свидетельства № 11256, выданного администрацией Октябрьского района г. Саратова., с другой стороны, именуемое

вдальнейшем «Исполнитель» , заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Предметом договора является надлежащее оформление ИСПОЛНИТЕЛЕМ документов по проданной квартире, а именно оформление самовольной перепланировки зала и коридора квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, ул. Вольская 127/133, корп.2, кв. 88., во всех организациях, с получением свидетельства о регистрации изменений в Регистрационной палате г. Саратова.

Данным договором стороны подтверждают следующее: на момент продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, ул. Вольская 127/133, корп.2, кв. 88, «___»______ 200_г., в данной квартире имеется самовольная перепланировка зала и коридора. Данная перепланировка не зафиксирована в документах, так как оформление документов займет много времени, а стороны не имеют такой возможности ждать.

А также данным договором подтверждается тот факт, что посредническая организация — агентство по недвижимости «Бизнес — Тревел» согласна оформить необходимые документы по оформлению перепланировки произведенной до заключения договора купли-продажи от «___»______ 200_г., за счет гонорара по договору оказанию риэлторских услуг, заключенного между Давыдовым Андреем Андреевичем и агентством по недвижимости «Бизнес – Тревел» .

2.СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Действие данного договора начинается с момента подписания договора сторонами и является неотъемлемой частью договора купли—продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, ул. Вольская 127/133, корп.2, кв. 88. и действует до «____»_____________2005 г.

3.ОПЛАТА

Исполнитель выполняет работу по Договору за счет средств указанных в договоре _________________________________________________, заключенного между Давыдовым Андреем Андреевичем, и посреднической организацией — агентством по недвижимости «Бизнес — Тревел» в лице Аверченко Еленой Ивановной____________________________

4.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

7

Комментарий

Данный договор хотя и очень редок в природе, но, как выяснила практика, многие клиенты риэлторских фирм заключают договора на условиях фирмы, а потом выясняется, что фирма не несет каких либо обязательств, кроме как найти подходящее жилье. Но такой вариант совершенно недопустим в наши дни, когда риэлторских фирм так много, что они настолько дорожат каждым клиентом, что почти всегда готовы работать на условиях заказчика.

При этом следует знать, что под риэлторской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Услуги по оценке недвижимости не являются риэлторской деятельностью.

Так же гражданам необходимо знать, что у организации, осуществляющей риэлторскую деятельность, должна быть соответствующая лицензия, выданная лицензионным органом согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. от 21 марта 2005 г.). В лицензии необходимо проверить срок ее действия. При этом следует иметь в виду, что риэлторская деятельность на основании лицензии, выданной лицензионным органом субъекта РФ, на территории иных субъектов РФ может осуществляться после регистрации такой лицензии в соответствующих лицензионных органах этих субъектов РФ.

9

1.3. Договор аренды квартиры с правом выкупа

Мы, гр. Колосовская Ольга Ивановна (паспорт серии III-АИ № 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.1974 г.), 17.01.1958 г. р., проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в д. 18, кв. 91, именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Урал» (свидетельство о государственной регистрации серии I-ЖЛ № 740 выдано администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга 19.02.1996 г., индивидуальный номер налогоплательщика 6651870002), юридический адрес которого: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 12, фактически находящееся в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в д. 19, в лице генерального директора Степанова Николая Анатольевича, действующего на основании Устава, зарегистрированного администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга 01.01.1996 г. за № 387-а и протокола собрания участников ООО «Урал» об избрании его на указанную должность от 08.09.1997 г.

№18-п, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Арендодатель предоставляет Арендатору во владение и пользование жилое помещение (квартиру) под номером седьмым, находящуюся в г. Екатеринбурге, по ул. Щорса, в д. 18.

Кадастровый номер квартиры — 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного кирпичного дома и состоит из двух комнат, общей полезной площадью 47,4 кв.м, в том числе жилой площадью — 28,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за № 014987877.

Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) руб.

2.Указанная квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02.09.1998 г. по реестру № 4572, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга 14.09.1998 г. за № 264403, и свидетельства о государственной регистрации, выданного Учреждением юстиции Свердловской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.12.1998 г. за

№66-01/01-5/2000-177.

3.Квартира сдается в аренду сроком на 3 (три) года с момента подписания сторонами настоящего договора.

4.Арендная плата за весь период аренды определяется сторонами в 96 000 (девяносто шесть тысяч) руб., уплачиваемых Арендатором Арендодателю следующим образом: 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. — одновременно с подписанием настоящего договора путем перечисления на лицевой счет Арендодателя № 17161 в Октябрьском отделении Сберегательного банка РФ № 1182/1112 г. Екатеринбурга. Оставшаяся сумма 36 000 (тридцать шесть тысяч) руб. выплачивается Арендодателю по 1000 (одной тысяче) руб. ежемесячно не позднее 10 числа каждого следующего месяца путем перечисления на указанный лицевой счет либо наличными деньгами в бухгалтерии Арендатора.

10