Актуальные проблемы жилищного права. Учебное пособие

2.Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. – 2005. – № 7.

3.Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // За-

кон. – 2005. – № 6.

4.Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система // Юриспру-

денция. – 2011.

5.Рахвалова М.Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений: монография. – Новосибирск. Изд-во НГТУ, 2009.

6.Рахвалова М.Н. Правовое регулирование завещательного отказа

ипроект Федерального закона «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации» // Нотариус. – 2010. – № 3.

7.Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство о право. – 2005. – № 1.

8.Рахвалова М.Н. Пользовладение в российском гражданском праве: воззрения Г.Ф. Шершеневича и современность // Научные воззрения профессора Г.Ф. Шершеневича в условиях конвергенции (к 150летию со дня рождения): сб. матер. Междунар. науч.-практ. конф. (Казань, 1–2 марта 2013 г.) / под ред. Д.Х. Валеева, К. Рончки, З.Ф. Сафи-

на, М.Ю. Челышева. – М.: Статут, 2014. – С. 244–247.

9.Рахвалова М.Н. Проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации о правах членов семьи собственника жилого помещения // Вестник Омского университета. Серия «Право». – ОМГУ. 2014. – № 2 (39). – С. 135–139.

10.Формакидов Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. – 2005. – № 1–2.

11.Формакидов Д.А. История становления и развития законодательства о вещном праве проживания: учебное пособие по спецкурсу. – Перм. ун-т. – Пермь, 2005.

Тема 3. Общее имущество

Вопросы

1.Понятие многоквартирного дома.

2.Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация прав на общее имущество многоквартирного дома.

31

3.Критерии отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома.

4.Определение доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Формы практического занятия

1.Устный опрос.

2.Презентация результатов выполнения малыми студенческими группами исследовательских заданий.

3.Проведение дискуссии.

Исследовательские задания

1.Изучив литературу, нормативно-правовые акты, судебную практику (в частности, позицию ВАС), определите критерии отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома.

2.Изучив литературу, нормативно-правовые акты, дайте характеристику правовой природы доли в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, соотнесите правовой режим доли

вобщем имуществе применительно к гражданскому и жилищному праву.

3.Изучив литературу, нормативно-правовые акты, охарактеризуйте правовой режим имущества собственников помещений в комплексах индивидуальной застройки.

Дискуссия о понятии и признаках многоквартирного дома

Для обсуждения предлагаются следующие основные позиции, по которым следует сформировать и высказать свое мнение:

1)«Многоквартирный дом – фикция»;

2)«Многоквартирный дом – здание, в котором более одной квартиры»;

3)«Многоквартирный дом – имущественный комплекс».

Задача 1. К правлению ТСЖ «Горизонт» обратилась коммерческая организация с просьбой дать согласие на размещение наружной рекламы на крыше дома. У правления возникли вопросы:

а) каковы правовые условия размещения такой рекламы?

32

б) необходимо ли получать согласие всех собственников помещений дома?

в) как оформить отношения с данной коммерческой организацией?

Задача 2. Правление ТСЖ «Горизонт» заключило договор аренды подвала многоквартирного дома. Арендатор произвел ремонт и разместил в помещении цветочный магазин. Когда об этом стало известно жильцам дома, они попросили разъяснить:

а) кому принадлежат подвалы в их доме (по их мнению, это общее имущество)?

б) каков порядок распоряжения подвалами?

Нормативные акты и судебная практика к теме 3 модуля 2

1.Гражданский кодекс РФ, часть первая, принята Государственной Думой 21.10.1994 (в ред. от 13.07.2015).

2.Гражданский кодекс РФ, часть третья, принята Государственной Думой 01.11.2001 (в ред. от 05.06.2012, с изм. от 02.10.2012).

3.Жилищный кодекс РФ, принят Государственной Думой

22.12.2004 (в ред. от 13.07.2015).

4.Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (в ред. от 28.02.2015,

сизм. от 24.03.2015) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

5. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

6.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность // СПС КонсультантПлюс.

7.Постановление мэрии города Новосибирска от 24.05.2012 № 4895 «Об утверждении административного регламента предоставления

33

муниципальной услуги по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, если собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы» // СПС КонсультантПлюс.

8.Постановление мэрии города Новосибирска от 29.06.2012 № 6467 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» // СПС КонсультантПлюс.

9.Письмо Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009

№6174-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом» // СПС КонсультантПлюс.

10. Приказ ГЖИ Новосибирской области от 04.07.2012 № 49 «Об утверждении административного регламента проведения мероприятий по контролю по обследованию жилищного фонда и общего имущества в многоквартирном доме» // СПС КонсультантПлюс.

11. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

12.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013

№162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации».

13.Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 № 11401/12

по делу № А40-121855/09-238-10.

14.Определение ВАС РФ от 23.05.2014 № ВАС-5751/14 по делу

№А60-6549/2013.

Дополнительная литература

1.Беджаше Л.К. Практические проблемы применения норм о приобретении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом // Юридический мир. – 2008. –

№9.

2.Борзенкова Т.А. Правоотношение долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: особенности содержания и правового регулирования // Закон. – 2007. – № 6.

34

3.Голосова С.А. О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом // Юрист. – 2008. – № 4.

4.Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. – 2006. – № 6.

5.Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. – 2006. – № 6.

6.Стремблеев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект: автореф. дис. … канд. юрид.

наук. – СПБ., 2008.

7.Ермолаев С.Н. Множественность лиц в гражданском праве: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2014.

8.Залугин С.В. Право общей собственности: понятие, осуществление и защита: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2008.

Модуль 3. Управление жилой недвижимостью

Тема 1. Способы управления жилой недвижимостью

Вопросы

1.Понятие «управление многоквартирным домом».

2.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном

доме.

3.Характеристика способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, ТЖС, ЖСК, ЖК, договор управления с УК.

4.Правовое положение совета многоквартирного дома.

5.Правовое положение ТСЖ как юридического лица. Соотношение понятий «товарищество собственников недвижимости» и «товарищество собственников жилья».

6.Правовой статус жилищного и жилищно-строительного кооператива. Отличие от жилищного-накопительного кооператива. Правовое положение члена кооператива до полной выплаты пая и после полной выплаты пая.

Формы практического занятия

1. Устный опрос.

35

2.Презентация результатов выполнения малыми студенческими группами исследовательских заданий.

3.Деловая игра.

Исследовательские задания

1.Изучив литературу, нормативно-правовые акты, охарактеризуйте правовое положение ТСЖ.

2.Изучив литературу, нормативно-правовые акты, охарактеризуйте правовую природу и содержание договора между ТСЖ и собственником помещения, не являющегося членом ТСЖ.

3.Изучив литературу, нормативно-правовые акты, охарактеризуйте правовое положение ЖК.

4.Изучив литературу, нормативно-правовые акты, судебную практику, исследуйте основания признания недействительным решения общего собрания собственников помещений

Деловая игра

Моделирование общего собрания собственников помещений

1. Проведение собрания в очной форме. Состав участников:

группа, инициирующая проведение общего собрания – 2 чел.;председатель собрания – 1 чел. (+ 1 запасной);секретарь собрания – 1 чел. (+ 1 запасной);эксперты – 5 чел.;остальные – участники собрания.

2. Проведение собрания в заочной форме. Состав участников:

инициативная группа – 2 чел. (подготовка собрания);

председатель собрания – 1 чел. (+ 1 запасной);

секретарь собрания – 1 чел. (+ 1 запасной);

счетная комиссия – 3 чел.;

остальные – участники собрания и одновременно эксперты.

Задача 1. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было принято решение о создании ТСЖ, выбрано

36

правление и установлен срок – три месяца, в течение которого правление обязано разработать учредительные документы ТСЖ, передать их для государственной регистрации и заключить договоры с соответствующими организациями на обслуживание дома.

Спустя полтора года выяснилось, что решение общего собрания не было реализовано, ТСЖ не создано, а орган местного самоуправления объявил конкурс по отбору управляющей организации.

Каков порядок выбора способа управления многоквартирным домом?

Прав ли орган местного самоуправления?

Задача 2. Во время проведения ревизионной комиссией проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ выяснилось, что бухгалтер в течение десяти месяцев производила неправильные начисления, соответственно собственники помещений платили за жилое помещение и коммунальные услуги в меньшем объеме. В результате ТСЖ оказалось должником перед ресурсоснабжающими организациями, кроме того, размер собранных средств на планируемые работы по улучшению состояния общего имущества дома оказался значительно меньше запланированного.

Бухгалтер признала свою ошибку, пояснив, что она работает в трех ТСЖ и, перепутав тарифы, ввела неправильные данные в программу, в связи с чем собственникам выставлялись счета с неверными суммами. Бухгалтер заверила, что полностью осознала свою вину и впредь такого никогда не повторится. Она пообещала лично провести беседы с каждым из собственников и убедить их внести недостающие суммы.

По приказу председателя ТСЖ бухгалтер была уволена.

Через два месяца она обратилась в суд с иском о восстановлении на работе и оплате за время вынужденного прогула.

Законно ли увольнение?

Задача 3. На общем собрании членов ТСЖ было принято решение об утверждении тарифов на следующий год, которые оказались значительно выше, чем за предыдущий год. Иванов, не являющийся членом ТСЖ, отказался вносить плату в увеличенном размере, так как в дого-

37

воре, который он заключил с ТСЖ, не содержится условия об увеличении тарифов, а все изменения в договор должны приниматься по согласованию между ним и ТСЖ.

Прав ли Иванов? Как регламентируются отношения между ТСЖ

исобственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ?

Задача 4. После смерти члена жилищного кооператива Петрова А.Д. возник спор между его вдовой, которая проживала совместно с Петровым и являлась его наследницей, и сыном Петрова А.Д. от первого брака – Петровым В.А. Вдова настаивала на ее приеме в члены кооператива и передаче ей в порядке наследования квартиры. Петров В.А., также являющийся наследником умершего, выдвигал аналогичные требования.

Каков порядок наследования жилых помещений в жилищных кооперативах?

Тема 2. Договор управления многоквартирным домом

(интерактивное занятие)

Вопросы

1.Понятие и правовая природа договора управления многоквартирным домом.

2.Место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров.

3.Основания и порядок заключения договора управления многоквартирным домом.

4.Содержание договора управления многоквартирным домом. Предмет этого договора.

5.Обязанности сторон по договору управления многоквартирным домом.

6.Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом.

7.Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом.

38

Исследовательское задание

Изучив литературу, нормативно-правовые акты, охарактеризуйте особенности заключения договора управления многоквартирным домом на торгах.

Задача 1. На общем собрании собственников помещения, проводимом в очной форме, присутствовали собственники, обладающие 60 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в этом доме. Большинством голосов присутствующих на собрании было решено заключить договор управления домом с управляющей организацией «Сибжилстрой».

Когда управляющая организация, разработав проект договора, стала предлагать собственникам заключить его, часть собственников, не присутствующих на собрании, отказались от заключения договора, мотивируя отказ тем, что решение о выборе способа управления должно приниматься всеми собственниками единогласно. Кроме того, некоторые из собственников были не согласны с формулировкой условий договора, которые были утверждены общим собранием.

Как принимаются решения о выборе способа управления?

Вправе ли собственник отказаться от заключения договора с управляющей организацией?

Задача 2. Общее собрание членов ТСЖ приняло решение о заключении договора управления многоквартирным домом. Пять собственников помещений обжаловали это решение, мотивируя тем, что вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом должен решаться на общем собрании собственников помещений, а не на общем собрании членов ТСЖ.

Кто прав?

Задача 3. При заключении договора управления многоквартирным домом возник спор по поводу определения перечня работ и услуг, которые должна будет оказывать управляющая организация.

Как формируется данный перечень?

39

Задача 4. В договоре управления многоквартирным домом был указан размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также размер платы за коммунальные услуги. Порядок изменения размеров платы договором не был определен. Через три месяца собственники помещений получили уведомления об увеличении размера платы за содержание дома, обоснованного необходимостью повышения заработной платы работников управляющей организации в связи с повышением минимального размера оплаты труда и связанной с этим необходимостью повышения оплаты труда.

Правомерно ли требование управляющей организации?

Какие условия должен содержать договор управления многоквартирным домом?

Каков порядок изменения условий договора?

Задача 5. За тридцать пять дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом общее собрание собственников приняло решение не заключать договор с прежней управляющей организацией «Жилсервис» на новый срок и заключить аналогичный договор с другой управляющей организацией – «Атон». Копия протокола общего собрания через два дня была отправлена на подпись директору управляющей организации «Жилсервис».

С какого времени «Атон» должен приступить к выполнению своих обязанностей?

До какого времени «Жилсервис» должен исполнять обязанности по договору управления многоквартирным домом?

Каков порядок передачи технической документации на дом?

Какова судьба договоров с ресурсоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

Нормативные и судебные акты к модулю 3

1.Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от

06.02.2006 № 75 (в ред. от 04.03.2015) // СПС КонсультантПлюс.

2.Постановление Правительства РФ от 28.03.2015 № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований пре-

40