Экономика муниципальных образований. Учебное пособие

функции арендодателя. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Он имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду (третьему лицу) в пределах срока договора аренды, при условии уведомления собственника. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в следующих случаях: использование земельного участка не по целевому назначению категории земель; использование земельного участка, которое приводит к существенному ухудшению экологической обстановки; изъятие земельного участка для муниципальных нужд и т. п.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком Земельным кодексом РФ не предусмотрено, однако оно сохраняется для земельных участков, предоставленных гражданам на момент вступления в силу Земельного кодекса. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность.

В безвозмездное срочное пользование (не более чем на год) могут на основании договора предоставляться земельные участки работникам организаций отдельных отраслей экономики (транспорт, лесное хозяйство, лесная промышленность, охотничье хозяйство, государственные природные заповедники и национальные парки).

41

Ограничителем права собственности на землю является существующая во всем мире система публичных и частных сервитутов. Публичный сервитут устанавливается для обеспечения общественных интересов, в том числе интересов населения, проживающего на данной территории. Могут устанавливаться следующие публичные сервитуты: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры; размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ; временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе и т. п.

Таким образом, сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут проезжей дороги, пешеходной тропы, инженерных и иных коммуникаций, межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и т. д.) и соответственное ограничение прав или возложение обязанностей на владельца этого участка (обременение). Одной из форм обременения может быть, например, запрет возводить строения сверх определенной высоты. Сервитуты и обременения устанав-

42

ливаются законом или решением органа местного самоуправления в публичных интересах.

В соответствии с законодательством органы местного самоуправления вправе изымать земельные участки для муниципальных нужд (например, для строительства дорог или размещения объектов муниципального значения при отсутствии других экономически целесообразных вариантов возможного размещения этих объектов).

3.Платность землепользования и цена зем-

ли

С разграничением прав собственности на землю тесно связан вопрос о цене земли и формах оплаты за пользование земельными участками.

Всоответствии с Федеральным законом «О плате за землю» использование земли в РФ является платным и регулируется этим законом. Формами платы за использование земли являются земельный налог (для собственников и землепользователей) и арендная плата (для арендаторов).

Для покупки земельных участков, а также для получения банковского кредита под залог земли устанавливается нормативная цена земли.

Всоответствии с Постановлением Правительства РФ она должна ежегодно определяться органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценоч-

43

ным зонам, административным районам, поселениям, или их группам.

Органы местного самоуправления могут уточнять количество зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более, чем на 25 %. При этом нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли, порядок определения которой утверждается Правительством РФ.

Более конкретно – категории земель определяются земельным кадастром, ведение которого и учет земельных участков возложены на Федеральную службу земельного кадастра России (Росземкадастр). Функции ведения земельного и градостроительного кадастров на территории муниципального образования могут быть возложены на уполномоченные органы местного самоуправления в качестве одного из государственных полномочий. Собственник или владелец земельного участка обязан использовать его в соответствии с целевым назначением. Перевод земельного участка из одной категории в другую допускается только по согласованию с земельными органами. Таким образом, право собственности и владения землей является ограниченным.

44

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной.

Органы местного самоуправления имеют право получать арендную плату от муниципальных земель, сдаваемых в аренду, и земельный налог от иных собственников земельных участков на территории муниципального образования. Экономические механизмы землепользования в муниципальных образованиях могут быть следующими:

категорирование земель, которое может повлиять на планировку и социально—экономическое развитие территории;

оценка стоимости земель промышленных предприятий, что может повлиять на себестоимость выпускаемой ими продукции или повлиять на размещение предприятия (вновь создаваемое);

земельные аукционы (дают возможность открытой реализации земельных участков, что приводит к увеличению поступлений в бюджет);

регулирование цен на рынке муниципальных земельных участков (это позволит привлечь новых инвесторов) и т. д.

Местные органы власти вправе устанавливать в соответствии с Земельным кодексом РФ размер

45

арендной платы за муниципальные земли, условия и сроки ее внесения.

Сюда же необходимо включить:

-близость или транспортная доступность мест массового приложения труда (крупных предприятий);

-близость или транспортная доступность зон отдыха;

-наличие планировочных ограничений на организацию хозяйственной деятельности;

-наличие и плотность прирельсовой террито-

рии.

Действие рассмотренных факторов зависит от назначения земельного участка, что сказывается на уровне цены участка и размере арендной платы. Например, для земли, используемой для объектов торговли, культуры, банков, гостиниц, важнейшими факторами будут близость к центру города, плотность населения и транспортная доступность. Для земельных участков, предназначенных для жилой застройки, важны доступность транспорта, экологическая безопасность, близость к рекреационным зонам; для объектов промышленности и коммунально-складских объектов важными факторами будут инженерно—транспортная обеспеченность и плотность прирельсовой территории.

Политика муниципальной власти в сфере землепользования должна учитывать все многообразие

46

факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все земли необходимо использовать в соответствии с их целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки.

Анализ соотношения стоимости земельных участков в разных городах показал большие различия. В одних городах стоимость одного квадратного метра земельного участка в центре города и на неосвоенной с точки зрения инфраструктуры окраинной территории различается всего в 4—5 раз; в других городах это различие составляет 50 и более раз. Это значит, что муниципальная земельная политика не использует предоставленные законодательством возможности, например, для привлечения инвесторов на неосвоенные территории с помощью низкой цены земли и для получения максимума доходов от использования наиболее престижных земельных участков. Как правило, для этой цели используют систему поправочных коэффициентов к цене различных земельных участков.

Для определения обоснованных размеров платежей за землю и для их дифференциации в первую очередь необходима полная инвентаризация земель.

Осуществление муниципальной земельной политики требует от муниципальных образований создания в местных администрациях соответствующих структурных подразделений. Чаще всего их

47

руководители имеют двойное подчинение (органу местного самоуправления и территориальному подразделению федерального органа, ведущего земельный кадастр), осуществляют функции и муниципального управления, и государственного контроля за использованием земель и являются государственными служащими.

4.Муниципальное регулирование земельных отношений, природопользования и недропользования

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», органы местного самоуправления могут устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования, независимо от формы собственности на землю, и должны осуществлять контроль за использованием земель на территории муниципального образования.

Инструментами муниципальной земельной политики это:

-скупка земельных участков (создание муниципальных запасов земли);

-продажа предприятиям муниципальных земельных участков;

-предоставление земельных участков в долгосрочную аренду;

48

-продажа земельных участков для строительства жилья.

Для определения обоснованных размеров платежей за землю и их дифференциации в первую очередь необходима полная инвентаризация земель, которая во многих муниципальных образованиях не завершена.

Федеральный закон освобождает от платы за землю ряд бюджетных организаций. Муниципальное образование вправе вводить дополнительные льготы в пределах платежей, поступающих в местный бюджет. Такие льготы могут быть серьезным стимулом для привлечения инвесторов, для поощрения развития отдельных производств, жизненно важных для муниципального образования.

В соответствии с налоговым законодательством, в настоящее время до половины сумм земельного налога и арендной платы передается в бюджеты. Целесообразность этой нормы, особенно для арендной платы, объяснить невозможно. В отличие от налога, устанавливаемого государством в качестве обязательного платежа, арендная плата является предметом договорных отношений между арендатором и арендодателем. Очевидно, получать арендную плату в полном объеме должен арендодатель.

На базе сумм земельного налога и арендной платы за землю, поступающих в местные бюджеты,

49

вмуниципальных образованиях созданы земельные фонды, средства которых используются целевым назначением на финансирование расходов по землеустройству и другие мероприятия, связанные с землепользованием.

Согласно Федеральному закону 2003 г., из прочих природных ресурсов в муниципальной собственности могут находиться обособленные водные объекты и леса, расположенные в границах населенных пунктов. Органы местного самоуправления

всоответствии с федеральными и региональными законами получают плату, в том числе в натуральной форме, от пользователей природными ресурсами, которые добываются на территории муниципального образования. Система оплаты за пользование водой из закрытых водоемов, находящихся в муниципальной собственности, законом не установлена.

Всоответствии с Федеральным законом «О недрах», порядок предоставления недр в пользование для создания объектов местного значения устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ. К таким объектам относятся:

линии коммуникаций для водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие объекты, предназначенные для жизнеобеспечения населенных пунктов и предприятий местного значения;

50