Не хочу переплачивать налоги

супругов, детей и родителей. Так, если супруги приобрели в долевую собственность жилье, а оплату за него внес только один из них, то аргументы, что у супругов общий семейный бюджет налоговыми инспекторами не примется.

Пример. Семья, состоящая из четырех человек, каждый из которых имеет самостоятельный доход, облагаемый по ставке 13 %, приобрела в равнодолевую собственность квартиру, стоимость которой составляет 3 200 000 руб. Каждый из собственников самостоятельно оплатил свою долю и, соответственно, имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доле собственности:

1 000 000 руб. : 4 чел. = 250 000 руб.

Пример. Семья, состоящая из четырех человек, приобрела в равнодолевую собственность квартиру, стоимость которой составляет 3 200 000 руб. Всю сумму оплатил глава семьи. Остальные из собственников не платили за свои доли. Соответственно, заявить право на вычет может только глава семьи, но его вычет будет в сумме, пропорциональной его доле собственности:

1 000 000 руб. : 4 чел. = 250 000 руб.

Имущественный налоговый вычет равен сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилья. Расходы, принимаемые к вычету указаны в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, мы их уже перечисляли.

Но хотим обратить ваше внимание на то, что расходы на отделку приобретенного жилья учитываются только в том случае, если в договоре (купли-продажи, инвестирования или переуступки прав) указано, что квартира (дом) передана без отделки (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Также к расходам относятся проценты по целевым займам (кредитам), потраченным на приобретение жилья. Проценты учитываются в том случае, если заем (кредит) выдан кредитной или иной организацией, а не получен от граждан (предпринимателей).

Пример. Гусева Л.Ф. в 2006 г. купила дом в кредит. Расходы на покупку жилья составили 800 000 руб., сумма выплаченных процентов по кредитному договору - 96 000 руб. Доход Ивановой за 2006 г., облагаемый по ставке 13%, составил 400 000 руб.

Рассчитаем, какую сумму налога на доходы Гусева Л.Ф. может вернуть из бюджета.

1. Определим сумму налога на доходы, удержанного в течение года: 400 000 руб. x 13% = 52 000 руб.

Упростим пример, и не будем учитывать стандартные вычеты.

61

Гусева имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактических затрат на покупку дома, но не более 1 000 000 руб. без учета суммы, направленной на погашение процентов по кредиту.

В нашем примере сумма расходов на приобретение дома не превышает лимит, установленный НК РФ.

Таким образом, вычет предоставляется в сумме произведенных затрат, то есть 800 000 руб., и выплаченных процентов по кредиту.

Соответственно, доход Ивановой за 2006 г. уменьшается на: 800 000 руб. + 96 000 руб. = 896 000 руб.

2.Определим размер облагаемого по ставке 13% дохода при использовании Ивановой права на имущественный налоговый вычет:

400000 руб. - 896 000 руб. = - 496 000 руб.

3.Доход Гусевой оказался менее имущественного вычета, поэтому налоговая база по НДФЛ для Гусевой будет равна «0».

4.Сумма налога, подлежащая возврату из бюджета, составит:

52 000 руб.

5. Сумма имущественного вычета, не использованного в этом году (496 000 руб.) перенесется на следующий год, к этой сумме прибавятся уплаченные проценты по кредиту за следующий год.

Получить имущественный налоговый вычет налогоплательщик может в налоговом органе или по месту работы.

Имущественный вычет можно получить либо в налоговой инспекции, либо у работодателя.

Получение имущественного вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета в налоговой инспекции покупатель жилья должен по окончании налогового периода обратиться в налоговую инспекцию по месту прописки и предоставить все необходимые документы, перечисленные в ст. 220 НК РФ:

z заявление о предоставлении имущественного вычета (форма заявления законодательством не утверждена);

z налоговая декларация по форме № 3-НДФЛ (утв. Приказом МНС России от

15.06.2004 № САЭ-3-04/366@);

zсправка о доходах по форме № 2-НДФЛ;

zсвидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье (доли);

zдоговор купли-продажи квартиры (жилого дома);

62

zакт о передаче квартиры, жилого дома (долей в них);

zдоговор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме (при покупке квартиры

встроящемся доме);

zплатежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.

Граждане, купившие жилье в строящемся доме, не смогут сразу получить налоговый

вычет, он может быть предоставлен только после того, как дом будет построен и квартира в нем будет передана по акту налогоплательщику.

В соответствии с п. 9 ст. 78 НК РФ возврат суммы излишне уплаченного налога производится за счет средств бюджета, в который произошла переплата, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате. В случае нарушения этого срока на сумму излишне уплаченного налога, не возвращенную в установленный срок, начисляются проценты за каждый день просрочки. Процентная ставка равна ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения срока возврата.

Если сумма вычета по итогам года была использована не полностью, то ее остаток можно перенести на неограниченное количество лет до полного ее использования. Кроме того, п. 2 ст. 56 НК РФ дает право налогоплательщику приостановить использование вычета на один или несколько налоговых периодов.

Получение имущественного вычета по месту работы

Начиная с 2006 года имущественный вычет в связи с покупкой жилья можно получить у работодателя, по месту работы. В этом случае нет необходимости ждать окончания налогового периода. Для получения имущественного вычета у работодателя необходимо получить подтверждение права на этот вычет налоговым органом.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет и получения уведомления, налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:

•письменное заявление, в котором следует указать паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН (при наличии), данные о работодателе (наименование, ИНН, КПП организации), а также размер вычета по стоимости квартиры (дома, доли) и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам);

•договор о приобретении жилья или права на квартиру в строящемся доме, акт о передаче жилья налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;

•платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком

63

(квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные чеки и другие документы).

Втечение месяца налоговики рассмотрят ваше заявление, проверят представленные документы и в случае подтверждения права налогоплательщика на вычет, выдадут вам уведомление, которое вы представите в бухгалтерию по месту работы.

Форма уведомления утверждена Приказом ФНС России от 07.12.2004 № САЭ-3- 04/147@.

Уведомление выдается в одном экземпляре, и является основанием для получения вычета у работодателя, при этом если вы работаете на нескольких работах, вычет вы сможете получить только у одного работодателя.

Предоставив уведомление в бухгалтерию, вы можете рассчитывать на возврат НДФЛ за весь период, начиная с января текущего года, независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик получил уведомление из налогового органа. Работник получит переплаченный НДФЛ, удержанный только по ставке 13 процентов. В дальнейшем бухгалтерия не будет исчислять и удерживать НДФЛ до тех пор, пока доходы сотрудника (нарастающим итогом с начала года) не превысят размер имущественного налогового вычета.

Если сумма имущественного налогового вычета, указанная в уведомлении окажется больше чем доход работника в течении года, полученный в этой организации, то налогоплательщик имеет право в следующем году вновь обратиться в налоговый орган за получением нового уведомления.

Полученное уведомление передается в бухгалтерию по месту работы, и если вы вдруг решите уволиться с данной организации, то уведомление в другую организацию не передается. В этом случае для получении вычета вы сможете обратиться в налоговую инспекцию по окончании налогового периода, предоставив туда все необходимые документы, перечисленные выше.

Если у налогоплательщика несколько источников дохода и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет у указанного в уведомлении налогового агента, то в следующем году налогоплательщик вправе подать декларацию в налоговую инспекцию, для возврата 13-процентного налога, перечисленного в бюджет другими налоговыми агентами.

Всоответствии со статьей 78 НК РФ возврат работнику подоходного налога, перечисленного ранее, организация может из суммы НДФЛ, начисленного и удержанного с

64

доходов других работников организации, либо подать в налоговую инспекцию заявление о возврате или зачете налога.

Пример. В октябре 2006 г. сотрудница ООО "Лиалеф" Аношина К.О. принесла в бухгалтерию уведомление на получение имущественного налогового вычета в размере 500 000 руб. С января по сентябрь 2006 г. доход Аношиной К.О. составил 315 000 руб.,

НДФЛ удержан и перечислен в размере 40 950 руб.

Следовательно, в октябре Аношиной нужно вернуть удержанный налог - 40 950 руб.

Воктябре всем работникам ООО "Лиалеф" начислена зарплата в размере 390 000 руб., НДФЛ удержан в размере 50 700 руб.

Вбухгалтерском учете необходимо сделает следующие записи:

Дебет 70 Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДФЛ" — 50 700 руб. - начислен НДФЛ за октябрь;

Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДФЛ" Кредит 73 — 40 950 руб. - Аношиной К.О. начислен излишне удержанный НДФЛ;

Дебет 73 Кредит 50 (51) 40 950 руб. - Аношиной К.О. возвращен НДФЛ за январь - сентябрь 2006 г.;

Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДФЛ" Кредит 51 — 9750 руб. (50 700 - 40 950) - перечислен в бюджет НДФЛ, удержанный с работников ООО "Лиалеф" за октябрь.

Впоследующие месяцы с зарплаты Исаевой К.О. бухгалтер не будет удерживать НДФЛ, а будет уменьшать ее доход на оставшуюся неиспользованную сумму вычета.

При покупке жилья налоговый вычет не предоставляется в двух случаях:

1) когда расходы на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей)оплатил за налогоплательщика работодатель или иное лицо;

2) когда сделка купли-продажи жилья состоялась между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми. При этом устанавливать такую зависимость нужно по правилам п. 2 ст. 20 НК РФ (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

ФНС России в своем Письме от 21.09.2005 № 04-2-02/378 разрешает предоставить имущественный налоговый вычет человеку, купившему жилье у родственника, только если отношения между ними не оказали влияния на результаты сделки (например, цену). В противном случае есть основания для признания в суде участников сделки взаимозависимыми по причине, не предусмотренной в п. 1 ст. 20 НК РФ.

Теперь рассмотрим порядок предоставления аналогичного имущественного вычета по НДФЛ от продажи жилья.

Всоответствии с пунктом 1 статьи 210 НК РФ, доходы, полученные гражданами от продажи имущества или передачи имущественных прав, облагаются НДФЛ. Продается

65

жилье достаточно часто, это может быть жилой дом, квартира, или доля в ней, комната и т.д. Поэтому у налогоплательщиков, в связи с продажей жилья, возникает огромное количество вопросов.

Одним из вопросов является: В какой ситуации налогоплательщик имеет право воспользоваться вычетом, а в какой нет? Как определить размер вычета?

Налогоплательщик может уменьшить налоговую базу по НДФЛ на величину имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ или на сумму расходов, связанных с получением дохода от продажи.

Размер имущественного вычета напрямую зависит от того, сколько лет проданное жилье находилось в собственности налогоплательщика. Из подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, если жилье находилось в собственности три года и более — вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи. А вот по имуществу, которым налогоплательщик владел менее трех лет, размер вычета не может превышать 1 млн. руб.

Если имущество находится в общей долевой собственности, то при реализации этого имущества, вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

А в случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, совладельцам нужно договориться между собой о том, на какие доли каждый их них будет претендовать, для этого им достаточно оформить соглашение между собой в простой письменной форме.

Также размер вычета зависит и от того, как оформлено право собственности на жилье. При получении дохода от продажи собственного жилья, налогоплательщик обязан отразить их в декларации по НДФЛ, которая составляется по итогам налогового периода. Налоговая декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика, вместе с ней необходимо подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.

Таким образом, по доходам от продажи жилья, полученным в текущем году, декларацию по НДФЛ за 2006 г. и указанное заявление налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля 2007 г.

Мы обрисовали в общих чертах, что представляет из себя налоговый вычет при продаже жилья. Далее рассмотрим более подробно различные ситуации, связанные с предоставлением вычета.

Ситуация 1. Комната принадлежит налогоплательщику менее трех лет

Размер предоставляемого вычета при продаже комнаты будет зависеть от того, как на нее оформлены документы.

66

Если гражданину принадлежит доля в квартире в виде комнаты, и это указано в свидетельстве о регистрации права собственности, тогда налогоплательщик при продаже комнаты имеет право претендовать на вычет в размере стоимости комнаты, но не более 1 млн. руб.

Вдругом случае в документах, подтверждающих право собственности, в качестве объекта права может быть указана комната, а не доля в квартире или жилом доме. Это существенно влияет на размер вычета. В этом случае налогоплательщик получит имущественный налоговый вычет в размере не более 125 000 руб. Потому, что в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет 1 млн. руб., комнаты не упомянуты. Значит и сумма, полученная от продажи комнаты, относится к доходам от продажи иного имущества. А к таким доходам применяется вычет в размере 125 000 руб.

Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 144-ФЗ внесены поправки в ст. 220 НК РФ. Эти поправки внесли следующие изменения. С 1 января 2007 года налогоплательщики также получат право применять имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. и при продаже комнаты.

Пример. А.Н. Рогова в ноябре 2004 г. приобрела в собственность комнату, а в сентябре 2005 г. она эту комнату продала за 480 000 руб. В договоре купли-продажи в качестве объекта права указана комната.

В2006 г. А.Н. Рогова подала в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2005 г. и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Для упрощения примера другие доходы не рассматриваются.)

Поскольку в документах в качестве объекта права указана комната, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, доход от ее продажи можно уменьшить только на сумму 125 000 руб. Поэтому, А.Н. Рогова обязана уплатить в бюджет НДФЛ в размере 46 150 руб. [(480 000 руб. - 125 000 руб.) x 13%].

Ситуация 2. Квартира приобретена по частям

Налогоплательщик покупал квартиру по частям, а затем взял и продал ее. Первая часть квартиры находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, а другая - менее этого срока.

Вэтом случае имущественные налоговые вычеты предоставляются отдельно в отношении дохода от продажи доли квартиры, приобретенной более трех лет назад, и дохода от продажи доли, срок владения которой составляет менее трех лет. Для определения размера вычета, надо сумму вырученную продажи всей квартиры разделить пропорционально долям квартиры.

67

Вотношении доли квартиры, которая приобретена более трех лет назад, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю.

Вотношении доли квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, размер вычета определяется исходя из выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю, но не более 1 млн руб.

Для применения вычета налогоплательщику необходимо иметь документы, подтверждающие дату приобретения каждой доли.

Пример. В марте 2003 г. С.А. Самохвалов приобрел половину квартиры, а в январе 2006 г. - оставшуюся половину. В июле 2006 г. он продал эту квартиру за 3 млн руб.

В2007 г. С.А. Самохвалов должен подать в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ за 2006 г. и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Другие доходы рассматривать не будем.)

От продажи каждой доли квартиры С.А. Самохвалов получил доход 1 500 000 руб. (3 000 000 руб. x 50%).

По доле квартиры, приобретенной в марте 2003 г. (находилась в собственности более трех лет), С.А. Самохвалов получит вычет в размере 1 500 000 руб.

Доходы от продажи доли, приобретенной в январе 2006 г. (находилась в собственности менее трех лет), можно уменьшить только на 1 000 000 руб.

Таким образом, налоговая инспекция предоставит С.А. Самохвалову имущественный налоговый вычет в общей сумме 2 500 000 руб. (1 500 000 руб. + 1 000 000 руб.). Налогоплательщик должен будет уплатить в бюджет НДФЛ в размере 65 000 руб. [(3 000 000 руб. - 2 500 000 руб.) x 13%].

Ситуация 3. Квартира в строящемся доме

Налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора он передает определенную денежную сумму, а взамен получает право на долю в строящемся доме (право на получение в собственность конкретной квартиры). Через несколько лет инвестор уступает принадлежащее ему право требования квартиры другому лицу за сумму, превышающую размер платежа, внесенного на строительство квартиры. Может ли в этом случае налогоплательщик претендовать на имущественный вычет при продаже квартиры.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Передачу права требования оформляют договором цессии (договором уступки права требования). Это определено в ст. 382 Гражданского кодекса.

68

Право требования является имущественным правом. Соответственно, если уступка требования осуществляется на возмездной основе, то договор цессии можно рассматривать как договор купли-продажи имущественных прав.

Имущественные права не относятся к имуществу. Это установлено в п. 2 ст. 38 Налогового кодекса. Значит, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется. Поэтому гражданин, который уступил право требования квартиры другому лицу, не может претендовать на вычет.

А как в рассматриваемом случае определяется объект налогообложения?

Вст. 41 Налогового кодекса сказано следующее. Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и

втой мере, в которой такую выгоду можно оценить. В приведенной ситуации такой выгодой является разница между суммой дохода, которую налогоплательщик получил в соответствии с договором уступки права требования квартиры, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Эта выгода и будет являться объектом налогообложения по НДФЛ.

Пример. А.П. Вахрушева в мае 2003 г. заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора она вносит 2 500 000 руб. и получает право требования квартиры общей площадью 82 кв. м на 3-м этаже по адресу: ул. Лесная,

д. 2, корп. 6.

Всентябре 2006 г. А.П. Вахрушева по договору цессии передала свое право требования квартиры С.К. Гаранину за 4 600 000 руб.

К доходам А.П. Вахрушевой от продажи указанного права имущественный налоговый вычет не применяется. НДФЛ облагается доход в размере 2 100 000 руб. (4 600 000 руб. - 2 500 000 руб.).

Лица, имеющего право на имущественный вычет, должны заполнить справку о доходах физического лица 2-НДФЛ, которая утверждена Приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706@. Рассмотрим порядок заполнения такой справки на основании следующего примера.

Пример. Какой имущественный вычет положен А.П. Колесникову , если он в июле 2006 г. купил за 800 000 руб. долю в квартире?

Затраты А.П. Колесникова на приобретение доли в квартире меньше максимального вычета, следовательно, в расчет войдут все 800 000 руб.

Предположим, что у А.П. Колесникова стабильный годовой доход (облагаемый по ставке 13%) - 432 000 руб. Рассмотрим порядок предоставления имущественного вычета.

69

В 2006 г. вычет предоставляется в размере годового дохода (432 000 руб.), то есть налоговая база по НДФЛ равна нулю и НДФЛ с него не взимается. В 2007 г. сумма вычета составит 368 000 руб. (800 000 руб. - 432 000 руб.), а на оставшуюся часть доходов - 64 000 руб. (432 000 руб. - 368 000 руб.) - будет начислен налог, при отсутствии других доходов.

А.П. Колесников решил получить вычет по месту работы, поэтому обратился в инспекцию за соответствующим уведомлением. В бухгалтерию представил его в сентябре. Сделаем перерасчет НДФЛ и заполним справку о доходах за 2006 г.

А.П. Колесникова ежемесячно получал в 2006 г. по 36 000 руб.Так как еще в январе доход А.П. Колесникова превысил 20 000 руб., а детей у него нет, стандартные вычеты ему не положены. С января по август (включительно) с его доходов был взят НДФЛ в размере 37 440 руб. (36 000 руб. x 8 мес. x 13%), а в сентябре он представил уведомление, поэтому с этого месяца налог уже не начислялся. Предположим, что удержанные ранее суммы НДФЛ на момент оформления справки еще не возвращены.

Каким образом необходимо заполнить справку 2-НДФЛ?

70