Совершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Монография
.pdfУДК 347.7 ББК 67.404
Совершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество.
Аналитический обзор Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2010
Авторы:
Лупу Александр Анатольевич — кандидат юридических наук; имеет опыт преподавания в НОУ ВПО «Московский институт Предпринимательства и Права», в настоящее время — начальник отдела по работе с юридическими лицами ООО «Юрист».
Оськина Илона Юрьевна — кандидат юридических наук, преподаватель НОУ ВПО «Московский институт Предпринимательства и Права», генеральный директор ООО
«Юрист».
Издание представляет собой аналитический обзор порядка обращения взыскания на заложенное имущество в свете Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ. В обзоре помимо внесенных указанным Федеральным законом изменений, проанализированы общие вопросы связанные с процедурой обращения взыскания на заложенное имущество, в частности, обращение взыскания на заложенное имущество на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, на основании исполнительной надписи нотариуса путем приобретения залогодержателем права собственности на предмет залога, по договору комиссии и другие.
Издание адресовано практикующим специалистам различных сфер деятельности, будет полезно студентам и преподавателям юридических специальностей.
1
Содержание
1.Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
2.Обращение взыскания на заложенное имущество на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем (добровольно)
3.Обращение взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса (принудительный порядок)
4.Обращение взыскания на заложенное имущество путем приобретения залогодержателем права собственности на предмет залога (особый порядок)
5.Обращение взыскания на заложенное имущество по договору комиссии
6.Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
7.Особенности взыскания в зависимости от принадлежности предмета залога к недвижимым или движимым вещам
8.Определение рыночной стоимости заложенного имущества
9.Процесс государственной регистрации сделок с недвижимостью
10.Особенности порядка обращения взыскания в отношении отдельных видов
имущества
Библиография
2
1. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Процедура реализации залогового права залогодержателя (получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества) состоит из двух основных стадий:
обращение взыскания на заложенное имущество;
реализация заложенного имущества.
Указанная процедура была существенно изменена Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее по тексту ФЗ № 306, или Закон № 306-ФЗ), но необходимо отметить, что в результате несовершенства юридической техники, а также из-за действий лоббистского характера, указанные изменения, с одной стороны, внесли ясность в некоторые вопросы существующего регулирования обращения взыскания на заложенное имущество, но при этом с другой – создали ряд новых правовых проблем. Рассматриваемый Федеральный закон, направлен на решение прежде всего двух основных задач:
упрощение процедуры обращения взыскания и реализации заложенного имущества, включающее, в том числе, сокращение сроков и снижение процессуальных издержек, и вследствие этого расширить возможности использования залога при реструктуризации задолженности;
изменение правового положения залоговых кредиторов в процедурах
банкротства.
Также была поставлена факультативная задача – исключить возможность неправомерного захвата управления в обществах с ограниченной ответственностью.
Кроме того, законодатель ставил перед Законом № 306-ФЗ задачу урегулировать процедуру удовлетворения требований кредитора из заложенного движимого имущества при дефолте должника по основному обязательству.
Данные задачи были сформулированы национальным законодателем, исходя из цели залогодержателя, инициирующего процесс обращения взыскания на заложенное имущество – получение денежных средств для погашения долга, обеспеченного залогом. Учитывая необходимость обеспечения как интересов залогодержателя, так и интересов залогодателя, рассматриваемый Закон в ст. 3 сформулировал более четкие общие правила реализации заложенного имущества: реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Данный подход законодателя породил множество проблем, связанных с правоприменительной практикой, так, в частности, законодательство не содержит определение того, применяется ли данная норма права, к ситуациям, возникающим в процессе реализации заложенного имущества во внесудебном порядке, либо ограничивает свое действие исключительно регулированием судебного способа реализации заложенного имущества.
Во-первых, Закон не содержит императивного запрета на применение рассматриваемых нормативных указаний к процедуре реализации предмета залога,
3
осуществляемой во внесудебном порядке. Но при этом, при внесудебной процедуре залогодержатель фактически был лишен возможности реализовать предмет имущества в предусмотренной рассматриваемой правовой нормой процедуре. Ведь когда отсутствует судебный акт, то у судебного исполнителя отсутствуют основания для проведения конкретных процессуальных действий, к которым в том числе относятся и действия по изъятию залогового имущества, а также выставление последнего для реализации на торги, тогда как непосредственно сам залогодержатель производить данные действия не может.
При решении указанной коллизии судебные инстанции исходили из того, что в любом случае (несмотря на то, в каком порядке происходит взыскание на заложенное имущество), реализация данного имущества в обязательном порядке должна происходить по правилам, установленным в п. 1 ст. 350 ГК РФ, а именно через организацию публичных торгов, в соответствии с указаниями процессуального законодательства.
Такая ситуация делала внесудебный порядок реализации имущества, обремененного залогом, бессмысленной с практической точки зрения.
Однако ФЗ № 306 внес изменения в процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, в частности в настоящее время:
допускается заключать соглашение о внесудебной реализации предмета залога в любое время, а не только после неисполнения (ненадлежащего исполнения) должником обязательства, кроме того, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть включено в договор о залоге;
обращать взыскание на находящиеся в собственности граждан жилые помещения допускается исключительно в судебном порядке;
запрещается обращать взыскание на заложенное имущество, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога, а просрочка исполнения обязательства не превышает 3 месяцев;
проведена четкая регламентация порядка реализации заложенного имущества, в соответствии с природой предмета залогового правоотношения, в частности
–движимое имущество реализуется путем продажи с торгов или по договору комиссии, недвижимость – путем продажи с торгов;
кредитор получил возможность продать заложенное имущество без торгов третьему лицу или оставить его за собой (если договор залога заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями);
установлены особенности удовлетворения требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника (данное нововведение относится к требованиям третьей очереди);
кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, предоставлено право в ходе финансового оздоровления и внешнего управления обращать взыскание на заложенное имущество должника в судебном порядке;
дополнен перечень лиц, которым должны выдаваться сведения в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в залоге;
установлено, что государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или
4
указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися;
введена исполнительная надпись нотариуса, подтверждающая факт неисполнения должником обязательства, в качестве основания для обращения к судебному приставу-исполнителю;
установлены ограничения на предоставление отсрочки реализации заложенного имущества (только при наличии уважительных причин, отсрочка не должна влечь существенное увеличение риска утраты или гибели, значительного снижения цены предмета залога);
проведение оценки в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в случае реализации заложенного имущества без торгов или оставления предмета залога залогодержателем за собой, а также при реализации отдельных видов имущества;
уточнена процедура проведения открытых торгов при реализации заложенного имущества (сроки, проведение повторных торгов, снижение цены).
Внесенные изменения поменяли приоритеты: ставят внесудебный порядок как «приоритетную» процедуру, если иное не установлено федеральным законом, в новой редакции внесудебный порядок рассматривается как обычный способ реализации заложенного имущества, а более жесткая редакция смягчается, что отражает намерение сделать внесудебный порядок обращения взыскания более доступным. Это потребовало существенных комплексных изменений в нормативном поле, в частности ФЗ № 306, внес изменения в целый ряд законодательных актов, регулирующих различные этапы процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, а именно:
1) в Закон РФ от 29 мая 1992 г. №2872-I «О залоге»:
а) концепция обращения взыскания на заложенное движимое имущество претерпела существенные изменения: ранее внесудебное обращение взыскания на заложенное движимое имущество было разрешено только в прямо указанных законом случаях. Теперь же, удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества допускается во внесудебном порядке, если иное не установлено федеральным законом;
б) процедура обращения взыскания на заложенное имущество и его последующей реализации получила более подробное регулирование через введение норм, регулирующих процедуру реализации заложенного имущества с использованием договора комиссии, при этом указаны четкие правила определения личности комиссионера, так например, комиссионер может быть определен соглашением сторон, а в случае отсутствия такого определения залогодержатель наделяется правом самостоятельно определить такого комиссионера. При этом четко устанавливается конкретное ограничение, что данная процедура возможна только при внесудебном порядке, в противном случае реализация залога может быть совершена только через продажу на публичных торгах (ст.
28.1);
в) концептуально новым для национального законодательства является появление нормы, регулирующей процесс удовлетворения прав залогодержателя путем приобретения последним права собственности на заложенное имущество;
5
г) было введено правило, согласно которому, при так называемых «предпринимательских договорах залога», стороны могут указать, что залогодержатель вправе продать предмет залога третьему лицу без проведения торгов (в том числе, путем продажи имущества по договору комиссии);
д) введено условие об обязательном привлечении оценщика при обращении взыскания во внесудебном порядке на:
некоторые виды ценных бумаг;
имущественные права, за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах;
драгоценные металлы и камни, изделия и лом из них;
коллекционные денежные знаки в рублях и в иностранной валюте;
предметы, имеющие историческую или художественную ценность;
вещи, стоимость которых по договору о залоге превышает пятьсот тысяч
рублей;
2) в Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I:
а) законодатель большую часть внимания сосредоточил на практически не использовавшейся ранее процедуре: проставление исполнительной надписи нотариусом. Изменив ст. 89, ФЗ № 306 установил, что при неисполнении залогодателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, взыскание может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса;
б) введен исчерпывающий список документов, по которым взыскание задолженности при залоговых правоотношениях производится в бесспорном порядке;
3) в часть первую Гражданского кодекса РФ:
а) с целью придать изменениям, внесенным в ФЗ «О залоге» большую эффективность, законодатель дополнил ГК РФ аналогичными нормами, дающими право залогодержателю реализовать право залога путем принятия в свою собственность предмет залога;
б) введено новое положение о том, что отдельными законами могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества;
в) допускается обращать взыскание на предмет залога без обращения в суд на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом. При этом, ранее закрепленный принцип о том, что соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания, отменен;
г) по-новому сформирован перечень случаев, в которых возможен только судебный порядок обращения взыскания на предмет залога;
4) в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: в данном нормативно-
правовом акте изменения затронули процедуру раскрытия информации о существе правоустанавливающих актов на объекты недвижимого имущества. Также был более четко регламентирован процесс погашения записи о регистрации ипотеки, если залогодержатель, являющийся юридическим лицом, ликвидирован: запись о регистрации
ипотеки погашается при подаче залогодателем заявления, при предъявлении
6
соответствующей выписки из единого государственного реестра юридических лиц о ликвидации данного юридического лица;
5)в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
а) конкретизирован момент прекращения обременений заложенного имущества – с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки;
б) введены точные характеристики нарушения, дающие право обратить взыскание на предмет ипотеки;
в) установлены особенности заключения мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки;
6)в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
а) введена ст. 18.1, устанавливающая ряд принципиальных новелл, регулирующих правовой статус кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, а именно:
с даты введения наблюдения не допускается внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество;
конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, предоставлено право в ходе финансового оздоровления и внешнего управления обращать взыскание (в судебном порядке) на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на такое имущество сделает невозможным восстановление его платежеспособности;
б) детально урегулирован вопрос распределения средств, полученных от реализации заложенного имущества;
7)в Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: изменения в данном нормативном правовом акте носят исключительно развивающий характер и приняты в обеспечение изменений, вносимых в ранее указанные нормативные правовые акты, в связи с чем считаем не целесообразным усложнять данное издание их перечислением.
Данными изменениями были закреплены основополагающие принципы организации процесса обращения взыскания на предмет залога, а именно:
Принцип публичности – обращение взыскания на имущество обремененное, по договору об ипотеке, предпринимательской ипотеке, залогу ценных бумаг (далее ЦБ) и в иных случаях зарегистрированного залога имеет юридическую силу, только после соблюдения процедуры государственной регистрации факта произошедшей реализации залогового права, то есть акт, имеющий вещно-правовое значение, получает юридическую силу лишь после его государственной регистрации. Именно через обязательную государственную регистрацию и реализуется принцип публичности для зарегистрированного залога. А в случае заклада: принцип публичности достигается передачей закладываемой вещи залогодержателю и вступлением им во владение вещью.
Принцип специальности – российский законодатель, поставив цель устранить
всякую неопределенность в области реального кредита, указал, что одним из
7
существенных условий легитимности любого из способов реализации заложенного имущества должно быть его полное описание.
Принцип акцесорности – залог должен обеспечивать требования кредитора и потому является отношением добавочным к личному обязательственному отношению между кредитором и должником. Данный принцип означает, что залог зависит в самом своем бытие от обеспеченного требования как от своего основания, как от своей саusа, в связи с чем, если основное (обеспеченное залогом) обязательство по какой-либо причине прекратит свое существование, то и залоговое правоотношение прекращается, а следовательно, по нему не может быть проведена процедура обращения взыскания.
Принцип приоритета – в соответствии с более ранним правовым регулированием залоговых правоотношений на практике применялось императивное правило: неуплата основного (обеспеченного) долга влечет переход права собственности на заложенное имущество к кредитору, в связи с чем последующие залоги были весьма осложнены, а иногда вовсе невозможны. Но впоследствии после того, как указанные нормативные предписания отпали, залог стал восприниматься исключительно как право на возмещение из стоимости заложенного имущества, следовательно отпали сложности, связанные с последующим залогом того же имущества.
Однако для того, чтобы не допустить ущемления прав предыдущих кредиторов, был введен принцип приоритета: старшее залоговое право удовлетворяется в свое время первоначально, а затем второе и т.д.
Поскольку право залога, как и само залоговое правоотношение, может возникнуть
всилу договора или в силу указания закона, то необходимо установить, распространяется ли действие норм ФЗ № 306 на залоговые правоотношения, возникающие в силу закона в той же степени, в которой они распространяются на залоговые правоотношения, основанные на гражданско-правовом договоре.
Ввиду отсутствия в ФЗ № 306 прямого указания на то исключается или нет действие его норм на законные залоговые правоотношения, то ответ необходимо сформулировать, исходя из толкования содержания положений ст. 334 ГК РФ.
Всоответствии с указанной нормой основная особенность правоотношений, возникающих при залоге в силу закона в отличие от договорной формы залога, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Так, залог
всилу закона считается возникшим при наступлении указанных в Законе обстоятельств. А именно, в п. 5 ст. 488 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено
договором купли-продажи, товар, проданный в кредит, с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Согласно п. 1 ст. 77 Закону об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, находящимися в залоге с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи, считаются жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу являются банк
8
или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.
Следовательно, для залога в силу закона в качестве обязательной составляющей юридического состава, лежащего в основе возникающих в данном случае правоотношений, правоустанавливающее значение имеет лишь основная сделка – куплипродажи, ренты и т.д. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное, таким образом, положения ФЗ № 306 применяются к законному залогу в той же степени, что и к договорному залогу, за исключениями, установленными законодательством.
Также, определяя область распространения действия норм ФЗ № 306, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 9 рассматриваемого Федерального закона, он вступил в действие 11 января 2009 г. и подлежит применению к залоговым правоотношениям, которые возникли после указанного дня вступления его в действие. Но при этом, п. 1 ст. 9 ФЗ № 306 вызывает определенные сложности с толкованием круга правоотношений, на которые распространяется действие указанного нормативного правового акта, а именно:
1)законодатель не уточняет о каких конкретно правоотношениях идет речь;
2)подразумевается ли в данном случае непосредственно дата заключения самого договора залога, как юридический факт (гражданско-правовая сделка), порождающий правоотношения, или же таким моментом будет заключение соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
3)также остался без внимания законодателя и вопрос, в каком порядке нормы ФЗ
№306 применяются к уже возбужденным исполнительным производствам.
Отвечая на поставленные вопросы, необходимо учитывать, что залоговые правоотношения являются длящимися, а следовательно, нет причин для применения норм ФЗ № 306 относительно залоговых правоотношений, возникших и до указанной выше даты – 11 января 2009 г. Например, нотариус на вполне законных основаниях может совершить исполнительную надпись на договоре залога движимого имущества, который был заключен до 11 января 2009 г., но срок его окончания приходится на дату после вступления ФЗ № 306 в силу, следовательно, для определения вопроса о применимости либо о недопустимости применения положений ФЗ № 306 к конкретному залоговому правоотношению определяющим является не момент заключения залогового договора, либо момент возникновения права залога, а момент окончания конкретного залога, тем более, что стороны могут и продлить первоначально определенный срок окончания действия залога, путем заключения дополнительного соглашения, либо путем изменения основного (обеспеченного) обязательства. Поскольку в отношении действующих залоговых договоров ФЗ № 306 предусматривает возможность заключения подобных соглашений.
Также необходимо учитывать, что 3 августа 2010 г., Президентом РФ был подписан Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 218-ФЗ, который вносит изменения в п. 5 ст. 9 ФЗ № 306 в части изменения положений ст. 84.2 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»: лицо, которое приобрело более 30%
обыкновенных и привилегированных акций ОАО, предоставляющих право голоса (с учетом тех, что принадлежат этому лицу и его аффилированным лицам), обязано направить
9
акционерам-владельцам остальных акций соответствующих категорий (типов) и владельцам эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в такие акции, публичную оферту о приобретении у них этих ценных бумаг.
Первоначально положениями Закона № 306-ФЗ было установлено, что в ряде случаев данное требование не применяется до 1 января 2010 г., в частности, когда приобретаются:
1)кредитными организациями права собственности на акции открытых акционерных обществ, являвшиеся предметом залога по обязательству перед кредитной организацией, в результате обращения взыскания на такие акции или в результате отступного;
2)третьими лицами у кредитной организации права собственности на акции открытых акционерных обществ, являвшиеся предметом залога по обязательству перед кредитной организацией и приобретенные кредитной организацией в результате обращения взыскания на такие акции или в результате отступного;
3)третьими лицами права собственности на акции открытых акционерных обществ, являвшиеся предметом залога по обязательству перед кредитной организацией и реализованные на торгах или третьему лицу в результате обращения взыскания на такие акции либо в результате отступного.
Поскольку иначе сама процедура реализации залогового права путем обращения взыскания на заложенные акции не имела бы экономического смысла.
Указанным ФЗ № 218-ФЗ был продлен мораторий на вступление в силу положений п. 5 ст. 9 ФЗ № 306, изменяющих ст. 84.2 ФЗ «Об акционерных обществах», на срок до 1 января 2011 г., что вызвано сугубо практическими причинами, поскольку на сегодняшний день продолжается ситуация, когда довольно часто встречаются крайне резкие колебания курсовой стоимости акций.
Также необходимо учитывать, что положения ФЗ № 306 в части изменений, вносимых им в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу ФЗ № 306.
Для рассматриваемой стадии залоговых правоотношений принципиальное значение имеют взаимоотношения сторон залогового правоотношения в случае неисполнения должником – залогодателем своего обязательства, поскольку только в данном случае залогодержатель имеет право инициировать процедуру реализации принадлежащего ему залогового права.
Поскольку смысл залога заключается в том, что залогодержатель в случае неисполнения должником своих обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, обратив на него взыскание.
Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение основного (обеспеченного) обязательства.
То есть залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
10