1. Регистрация договора (сделки):

   • Не требуется для простого договора купли-продажи недвижимости (с 2005 г.). Договор считается заключенным с момента подписания сторонами.

   • Требуется для договоров, подлежащих нотариальному удостоверению (например, ренты, отчуждение доли). Нотариус сам направляет договор на регистрацию.

2. Регистрация перехода права собственности:

   • Это ключевое регистрационное действие. Право собственности у покупателя возникает не с момента подписания договора или акта, а с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ).

   • Основанием для регистрации является именно договор купли-продажи (но не его регистрация, а сам факт его заключения в надлежащей форме).

   • Одновременная регистрация: На практике подается один пакет документов, и регистратор одновременно проверяет законность сделки и вносит запись о новом праве собственности.

• Типичные споры при регистрации:

  • Отказ в регистрации перехода права из-за несогласованности предмета в договоре.

  • Отказ из-за отсутствия необходимых документов (например, нотариального согласия супруга продавца при продаже совместно нажитого имущества).

  • Споры при продаже доли в праве общей собственности и несоблюдении преимущественного права покупки.

  • Конфликт прав при двойной продаже (продажа одного объекта двум покупателям). Право возникает у того, в пользу которого раньше была произведена государственная регистрация, при условии его добросовестности.

Отложенное исполнение и запродажа недвижимости

• Отложенное исполнение — это обычное условие в договоре купли-продажи о передаче недвижимости и/или оплате в будущем, после наступления определенной даты или события (например, после снятия обременения, получения разрешения). Не меняет природу договора.

• Запродажа недвижимости — это заключение предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях.

  • Существенные условия предварительного договора: Должен позволять установить предмет (идентифицировать объект) и содержать все существенные условия будущего основного договора (цену или порядок ее определения).

  • Правовые последствия: При уклонении одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона может требовать в суде понуждения к заключению договора (ст. 445 ГК РФ) и возмещения убытков.

  • Обеспечение: Для обеспечения будущей сделки часто используется опцион на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) или задаток по предварительному договору.

Продажа недвижимости в пользу третьего лица (договор в пользу третьего лица, ст. 430 ГК РФ)

• Суть: Договор, в котором стороны (продавец и покупатель) устанавливают, что право требовать передачи недвижимости принадлежит не покупателю, а указанному в договоре третьему лицу (например, ребенок, супруг, иждивенец).

• Особенности:

  • Третье лицо не является стороной договора, но приобретает право требования к продавцу.

  • С момента выражения третьим лицом продавцу намерения воспользоваться своим правом, стороны не могут расторгнуть или изменить договор без его согласия.

  • Регистрация: Право собственности возникает непосредственно у третьего лица с момента государственной регистрации на его имя.

• Цель: Используется для легального дарения с обходом правил о запрете дарения (кроме мелких подарков) между коммерческими организациями, для обеспечения жильем членов семьи и др.

Особенности продажи предприятий и жилых помещений

• Продажа предприятия (ст. 559-566 ГК РФ):

  1. Состав: Продается имущественный комплекс, включая долги (обязательства).

  2. Документы: Обязательно составление и представление акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора.

  3. Уведомление кредиторов: Продавец обязан уведомить кредиторов о продаже предприятия. Кредиторы вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков.

  4. Переход права: Подлежит государственной регистрации и считается состоявшимся с момента внесения записи в ЕГРН.

  5. Ответственность: Продавец и покупатель несут солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия.

• Продажа жилых помещений:

1. Гарантия отсутствия прав проживающих: Продавец гарантирует, что в проданном жилье не зарегистрированы (не проживают) лица, сохраняющие право пользования после перехода собственности (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Иначе они сохраняют право проживания.

2. Преимущественное право покупки: При продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение продавец обязан в письменной форме уведомить остальных сособственников о цене и условиях продажи и соблюсти их преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

3. Особенности продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетним или недееспособным: Требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Разрешение споров, возникающих из купли-продажи недвижимости