6. Споры, связанные с выкупом арендованного предприятия

• Если договором предусмотрено право арендатора на выкуп, споры могут касаться цены выкупа, порядка перехода права собственности и урегулирования расчетов с кредиторами на момент выкупа.

Процессуальные особенности разрешения споров

1. Подсудность: Почти все споры между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями рассматриваются арбитражными судами.

2. Обязательность досудебного порядка: Для многих требований (о взыскании задолженности, расторжении договора) предусмотрен обязательный претензионный порядок.

3. Сложный предмет доказывания: Сторонам необходимо представлять объемные доказательства: передаточный и возвратный акты, бухгалтерскую отчетность, акты инвентаризации, заключения аудиторов, переписку с кредиторами.

4. Привлечение третьих лиц: В процесс часто привлекаются кредиторы предприятия, налоговые органы, контрагенты.

Аренда земельных участков.

Аренда земельного участка — форма владения и пользования земельным участком, при которой одна сторона передаёт землю во временное пользование другой стороне за плату. 

Основные признаки аренды:

• Срочность. Аренда действует определённый период времени, который указывается в договоре.

• Платность. Арендатор выплачивает арендодателю арендную плату.

• Возвратность. По истечении срока аренды арендованное имущество (земля) подлежит возврату арендодателю.

Некоторые требования к земельному участку, который предоставляется в аренду:

• Участок должен быть включён в кадастровый учёт.

• Необходимо наличие адреса и описания с указанием площади, назначения, категории земли.

• Допускается аренда необособленной части земли, если имеется её описание.

Земельный участок может находиться в частной собственности физических или юридических лиц, а может находиться в публичной — тогда собственниками будут государство или муниципалитет. В последнем случае арендный договор заключается чаще всего по итогам аукциона. realty.yandex.ru

Договор аренды земельного участка обязательно должен быть составлен в письменной форме. Если срок аренды составляет от года и более, договор регистрируют в Росреестре. realty.yandex.ru

Некоторые обязанности арендатора: использовать участок по назначению и не допускать его порчи, получать согласие арендодателя на субаренду и передачу прав на аренду, не нарушать права других землепользователей, сохранять границы участка и своевременно платить аренду. realty.yandex.ru

Арендодатель может контролировать использование земель, требовать досрочного прекращения договора или возмещения убытков, менять размер арендной платы.

Передача арендатором прав по договору аренды земельного участка третьим лицам.

Передача арендатором прав по договору аренды земельного участка третьим лицам называется переуступкой. Эта процедура регулируется статьёй 22 Земельного кодекса РФ. realty.yandex.ruVTB.ru

Некоторые особенности переуступки:

• Происходит смена только одной стороны сделки — арендатора, остальные условия по договору (сроки, размер платы за аренду, целевое условие, назначение и другое) остаются прежними.

• За собственником земельного участка сохраняются его права на участок.

• Права и обязанности нового арендатора переходят к нему после вступления в силу соответствующего соглашения.

Процедура переуступки:

1. Арендатор находит третье лицо, с которым будет заключена переуступка.

2. Получает согласие администрации, если земля входит в список исключений.

3. Основной арендатор отправляет уведомление собственнику, лучше это сделать заказным письмом.

4. Стороны заключают договор переуступки, его можно оформить в свободной форме.

5. При долгосрочной аренде (более одного года) договор о переуступке участка потребуется зарегистрировать в Росреестре.

Есть ограничения, при которых переуступка невозможна:

• У текущего арендатора есть долги по арендной плате.

• На участке возведены несогласованные и незаконные сооружения.

• Земля выступает частью судебного спора, в котором участвует собственник.

Субаренда земельного участка.

Субаренда земельного участка — это передача арендованного имущества во временное пользование третьему лицу. business.ru

Стороны договора субаренды:

1. Арендатор — тот, кто получил участок от арендодателя на основании договора аренды и передаёт его в субаренду.

2. Субарендатор — тот, кто принимает участок от арендатора и платит субарендную плату.

Некоторые условия договора субаренды:

• Срок субаренды не может превышать сроки арендного соглашения, заключённого между арендатором и арендодателем.

• Сумма арендной выплаты по договору субаренды, как правило, не должна превышать сумму денежного вознаграждения по договору аренды земельного участка.

• Договор субаренды заключается только при наличии согласия на это от собственника земельного участка.

Порядок сдачи имущества в субаренду:

1. Получить имущество во временное пользование по договору аренды с собственником. Актив может быть передан полностью или частично.

2. Получить согласие собственника на пересдачу.

3. Найти клиента и пересдать ему ранее арендованное имущество во временное пользование.

Субаренда может действовать в течение всего срока, на который был заключён первоначальный договор аренды. Если собственник отзывает согласие или расторгает договор, субаренда тоже прекращается. business.ru

Порядок заключения и исполнения договора субаренды регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 615) и Земельным Кодексом РФ (ст. 22). 

Правовое положение арендатора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет те же права, что и собственник, кроме права распоряжения. Некоторые права арендатора перечислены в статье 40 Земельного кодекса РФ:

• использовать для собственных нужд общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды и обводнённые карьеры, которые есть на участке;

• строить жилые или нежилые здания разного назначения, если вид использования земли это допускает. При строительстве необходимо соблюдать градостроительные, строительные, экологические и иные регламенты, правила и нормативы;

• проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Возможность передачи прав и обязанностей третьим лицам при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от срока договора. Это допускают только в случае заключения договора на срок более 5 лет (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ). law.ru

Если аренда земельного участка предполагается на срок более 1 года, договор подлежит обязательной госрегистрации (ст. 609 ГК РФ). Аренду участка регистрируют в органах Росреестра. law.ru

Некоторые особенности правового положения арендатора:

• Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешённого использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. consultant-mos.ru

• Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. base.garant.ruzakonrf.info

• Если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора

Специфика аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Некоторые особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

• Арендовать можно только участки, которые прошли кадастровый учёт. Разрешено передавать в аренду земли, находящиеся в долевой собственности.

• Арендованная земля должна использоваться исключительно для деятельности сельского хозяйства. Например, для разведения скота, выращивания овощных культур, сенокошения, разведения рыбы, организации пасеки и т. п..

• Сроки арендных отношений ограничены. Они составляют от трёх до 49 лет. Для некоторых случаев установлены ограничения. Например, арендовать землю для покоса сена или выпаски скота разрешено не более чем на пять лет, а оленьи пастбища на Крайнем Севере — минимум на пять лет.

• Арендная плата в ряде случаев регулируется законом. Например, если договор аренды сельхозземель переоформляется с права постоянного бессрочного пользования, то арендная плата не должна превышать 0,3% кадастровой стоимости участка.

• Запрещаются передача земель сельхозназначения в субаренду, прав и обязанностей по сделке третьему лицу, передача арендных прав на сельхозземли в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал.

• Арендатор, который в течение действия договорных отношений добросовестно исполнял свои обязательства, по истечении действия договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора на новый период. Исключение — если иные условия установлены законом или договорными условиями.

• Земельный участок передаётся арендатору и возвращается им арендодателю по акту, который является неотъемлемой частью договора аренды.

При нарушении установленных законодательством ограничений сделка, по которой арендуются земли сельхозназначения, признаётся ничтожной.

Особенности споров аренды земельных участков.

Некоторые особенности споров по договорам аренды земельных участков:

• Основные категории споров:

  • О заключении, изменении и расторжении договора аренды. Например, отказ арендодателя от заключения договора после выигрыша на торгах, отказ от продления аренды по истечении срока, включение условий, противоречащих закону.

  • Об изменении арендной платы. Оспаривается как повышение платы, так и несоответствие методики расчёта. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы только в порядке, предусмотренном договором или законом.

  • О правомерности использования земельного участка. Претензии могут касаться нецелевого использования участка, нарушений правил застройки, порчи земли. В таких делах нередко применяются экологические нормы и санитарные требования, а также нормы административного и уголовного законодательства.

  • О переходе права аренды. Часто возникают при продаже арендованного участка, передаче прав аренды третьим лицам, переходе прав в рамках реорганизации или банкротства.

• Особенности рассмотрения споров в зависимости от того, кто является арендодателем:

  • Подсудность. Если в качестве арендодателя выступает организация или госорган, спор будет рассматриваться в арбитраже. Если гражданин — в суде общей юрисдикции.

  • Размер арендной платы. Если в роли арендодателя выступает гражданин или организация, они могут назначить размер оплаты на своё усмотрение. Органами местного самоуправления размер арендной платы может быть установлен только в соответствии с нормами, закреплёнными отдельными законодательными нормами.

  • Срок аренды. Гражданин или юридическое лицо такой срок могут выбрать по своему усмотрению, органы исполнительной власти — нет.

  • Порядок оплаты налоговых сборов. Собственники земельных участков, являющиеся физическими или юридическими лицами, сдающие землю в аренду, уплачивают налог на своё имущество самостоятельно. Налогообложение земель, находящихся в собственности администрации, имеет ряд особенностей (в частности, аренда такого участка не облагается НДС).