• Два независимых требования: 1) Форма сделки; 2) Государственная регистрация перехода права.

• Виды форм и последствия их нарушения:

  1. Простая письменная форма (обязательна для всех договоров отчуждения недвижимости — ст. 550, 560 гк рф).

     • Последствие несоблюдения: Договор считается незаключенным (ст. 162 ГК РФ к таким сделкам не применяется). Регистрация перехода права невозможна.

  2. Нотариальная форма (обязательна в случаях, прямо указанных в законе):

     • Договор ренты с отчуждением недвижимости (ст. 584 ГК РФ).

     • Соглашение об ипотеке долей (ст. 42 ФЗ «Об ипотеке»).

     • Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

     • Последствие несоблюдения: Договор является ничтожным (ст. 165 ГК РФ).

  3. Государственная регистрация перехода права (ст. 551 гк рф).

     • Это не форма сделки, а юридический факт, с которым закон связывает возникновение права собственности у приобретателя.

     • Последствие несоблюдения: Право собственности не перешло к покупателю, даже если договор заключен надлежащим образом. Сам договор при этом остается действительным и порождает обязательство передать вещь.

Тема 2. Разрешение споров, связанных с публично-правовом регулированием недвижимости и Единым государственным реестром недвижимости

Публичные ограничения прав на недвижимость и их классификация

Публичные ограничения (обременения) — это установленные законом в императивном порядке запреты или условия, сужающие возможности правообладателя по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью в интересах общества, государства, соседей.

Классификация:

1. По целям установления:

   • Обеспечение общественной безопасности (санитарные, противопожарные разрывы, охранные зоны инженерных коммуникаций).

   • Охрана окружающей среды (водоохранные зоны, зоны охраны памятников, особо охраняемые природные территории - ООПТ).

   • Реализация градостроительной политики (зонирование территорий, красные линии, ограничения по высотности, плотности застройки).

   • Обеспечение прав и интересов третьих лиц (публичные сервитуты для прохода, проезда, размещения межевых знаков).

   • Фискальные цели (установление кадастровой стоимости для налогообложения).

2. По способу установления:

   • Вытекающие непосредственно из закона (например, обязанность соблюдать правила землепользования и застройки - ПЗЗ).

   • Устанавливаемые актом уполномоченного органа (решение об установлении публичного сервитута, постановление об утверждении границ охранной зоны).

3. По последствиям для правообладателя:

   • Ограничивающие только использование (запрет на строительство в санитарной зоне).

   • Ограничивающие распоряжение (запрет на приватизацию, необходимость согласования сделки с государственным органом).

   • Влекущие обязанность совершить определенные действия (обязанность обеспечить доступ, обязанность содержать объект в определенном состоянии).

Публичные ограничения, влекущие возникновение гражданских прав, и споры

Некоторые публичные ограничения не только ограничивают собственника, но и создают права для неопределенного круга лиц или конкретных управомоченных субъектов.

• Пример: Установление публичного сервитута для прохода к водному объекту общего пользования. Это ограничение права собственности на земельный участок, но одновременно порождает гражданское право у любого гражданина на ограниченное пользование этим участком (проход).

• Суть споров: Правообладатель участка может оспаривать:

  1. Саму необходимость и законность установления ограничения (соответствие публичным интересам, соблюдение процедуры).

  2. Размер платы за сервитут, если законом предусмотрена компенсация.

  3. Конфликты при осуществлении права: например, пользователи сервитута мусорят, шумят, выходят за его пределы.

Разрешение споров в сфере «публичных сервитутов»

• Предмет споров:

  1. Установление/прекращение сервитута: Оспаривание нормативного акта (решения органа власти) об установлении в судебном порядке (глава 24 КАС РФ, глава 25 ГПК РФ).

  2. Определение условий: Споры о конкретных параметрах сервитута (ширина тропы, режим проезда).

  3. Размер компенсации: Если сервитут существенно затрудняет использование участка, собственник вправе требовать соразмерную плату от органа власти, установившего сервитут (ст. 23 ЗК РФ). Споры рассматриваются в арбитражных судах или судах общей юрисдикции.

  4. Злоупотребление правом: Иски собственника к лицам, использующим сервитут, о пресечении действий, не связанных с целями сервитута.

Публичные ограничения, устанавливающие границы права и его осуществления

Это ограничения, определяющие правовой режим объекта.

• Градостроительный регламент в составе ПЗЗ: устанавливает виды разрешенного использования (ВРИ), предельные параметры строительства (высоту, этажность, плотность), ограничения по использованию.

• Красные линии: Границы, отделяющие территории общего пользования (улицы, проезды) от земельных участков. Запрет на строительство объектов капитального строительства за пределами красных линий.

• Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) вокруг промышленных объектов: запрет на размещение жилья, детских учреждений.

• Разрешение споров: Оспаривание отказов в выдаче разрешений на строительство/ввод в эксплуатацию, связанных с нарушением этих ограничений. Собственник может оспорить и само установление таких ограничений, если докажет их необоснованность или нарушение процедуры.

Фиксация целевого назначения недвижимости как публичное ограничение

• Категория земли и ВРИ — это публично-правовая характеристика, предопределяющая гражданско-правовые возможности.

• Ограничение состоит в запрете использования не в соответствии с целевым назначением. Например, на земле для сельского хозяйства нельзя строить завод.

• Споры: Самые частые — об изменении ВРИ или категории земли. Отказ органа власти в изменении может быть оспорен в суде, если заявитель докажет, что отказ несоразмерен, необоснован или не соответствует документам территориального планирования. Также споры о привлечении к административной ответственности за нецелевое использование земель (ст. 8.8 КоАП РФ).

Споры, связанные с имуществом общего пользования

• Что это? Общее имущество в многоквартирном доме (МКД), территории общего пользования в СНТ, улицы, дороги, скверы.

• Публичный аспект: Органы власти контролируют соблюдение правил содержания такого имущества (санитарные нормы, благоустройство).

• Типичные споры:

  1. О признании права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

  2. Об определении порядка пользования (например, размещение рекламных конструкций на фасаде).

  3. О сносе самовольных построек, занявших места общего пользования.

  4. Споры между СНТ и его членами о размере взносов на содержание инфраструктуры общего пользования.

Целевое назначение земельных участков и споры

• Механизмы установления режима:

  1. Категория земель (ст. 7 ЗК РФ): Определяет основное целевое направление (поселения, сельхозназначения, промышленности).

  2. Зонирование территорий поселений (ПЗЗ): Детализирует режим через градостроительные регламенты, устанавливая ВРИ.

  3. Специальные режимы: Охранные, санитарные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

• Разрешение споров:

• Оспаривание действий/бездействия органов власти по установлению или изменению категории/ВРИ.

• Споры о признании права на участок, который не может быть предоставлен в желаемом виде использования из-за публичных ограничений.

• Оспаривание предписаний о нарушении целевого назначения.

• Споры об изъятии участка для государственных/муниципальных нужд или ввиду его ненадлежащего использования (ст. 284-286 ГК РФ).

Споры, связанные с оспариванием кадастровой цены на земельный участок

• Правовая природа: Кадастровая стоимость — публичный нормативный акт об оценке, являющийся основой для расчета земельного налога и арендной платы.

• Процедура оспаривания (досудебная и судебная):

  1. Внесение сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости: Может быть оспорено в комиссии по рассмотрению споров при Росреестре.

  2. Судебный порядок: Если комиссия отказала или решение комиссии не устраивает, можно обратиться в суд (арбитражный — для юрлиц и ИП, суд общей юрисдикции — для физлиц).

• Основания для оспаривания: Несоответствие рыночной стоимости (главное основание), ошибки в описании объекта, применение методики оценки к ненадлежащему объекту.

• Последствие успешного оспаривания: Перерасчет налога за период, когда оспариваемая стоимость действовала, но не более чем за три предыдущих налоговых периода.

Разрешение споров, связанных с налогообложением недвижимости

• Виды налогов: Налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, НДФЛ с доходов от продажи/аренды, налог на дарение/наследование.

• Предмет типичных споров:

  1. Налог на имущество:

     • Оспаривание кадастровой стоимости как налоговой базы (см. выше).

     • Отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу (для организаций с 2019 г. движимое имущество не облагается налогом).

     • Правильность применения льгот.

  2. Земельный налог:

     • Правильность определения кадастровой стоимости.

     • Правильность определения категории земель и ВРИ, влияющих на налоговую ставку.

     • Право на льготы.

  3. Налоги с доходов (НДФЛ) и с дарения/наследования:

     • Определение рыночной стоимости объекта для целей налогообложения (споры с налоговым органом о занижении стоимости в договоре).

     • Подтверждение права на имущественные вычеты (например, при продаже).

     • Освобождение от налога (например, при дарении между близкими родственниками).

• Порядок разрешения: Обязательный досудебный порядок — подача жалобы в вышестоящий налоговый орган. При несогласии с его решением — обращение в арбитражный суд (для организаций и ИП) или в суд общей юрисдикции (для физлиц).

Споры по взиманию иных налогов применительно к недвижимости

Налогообложение операций с недвижимостью затрагивает несколько налогов, что порождает специфические споры.