- •Тема 1. Понятие недвижимости и право на недвижимость (реальное право)
- •1.1. Участки недр
- •1.2. Обособленные водные объекты
- •1.3. Земли лесного фонда
- •Права требования (дебиторская задолженность).
- •Являющиеся одновременно самостоятельными вещными правами (двойственная природа):
- •Простая письменная форма (обязательна для всех договоров отчуждения недвижимости — ст. 550, 560 гк рф).
- •Нотариальная форма (обязательна в случаях, прямо указанных в законе):
- •Государственная регистрация перехода права (ст. 551 гк рф).
- •Тема 2. Разрешение споров, связанных с публично-правовом регулированием недвижимости и Единым государственным реестром недвижимости
- •По целям установления:
- •По способу установления:
- •По последствиям для правообладателя:
- •1.1. Налог на добавленную стоимость (ндс):
- •1.2. Налог на доходы физических лиц (ндфл):
- •1.3. Налог на прибыль организаций:
- •Снятие ареста в связи с отменой обеспечительных мер или исполнением обязательств.
- •Получение выписки из егрн:
- •Судебный порядок:
- •Тема 3. Разрешение споров в обязательствах, связанных с куплей-продажей, меной и дарением недвижимости
- •Регистрация договора (сделки):
- •Регистрация перехода права собственности:
- •Споры, связанные с преимущественным правом покупки доли.
- •Тема 4. Разрешение споров, связанных с наследованием недвижимости
- •1. Земельные участки:
- •2. Предприятие как имущественный комплекс (ст. 1178, 132 гк рф):
- •3. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (кфх) (ст. 1179 гк рф):
- •Тема 5. Разрешение споров, связанных с приватизацией объектов недвижимого имущества
- •Срок и порядок расчетов.
- •Акта инвентаризации.
- •1. Виды споров и порядок их разрешения:
- •Тема 6. Разрешение споров, связанных с залоговыми правоотношениями в сфере недвижимости
- •Участки недр, особо охраняемые природные территории.
- •Основную сумму долга.
- •Тема 7. Разрешение споров, связанных с рентными договорами и доверительным управлением недвижимым имуществом
- •Смертью получателя ренты.
- •О ненадлежащем исполнении обязанностей управляющим:
- •Тема 8. Разрешение споров, связанных с договорами аренды недвижимости
- •1. Споры, связанные с заключением договора и определением его условий
- •2. Споры, связанные с исполнением договора и сохранностью предприятия
- •3. Споры, связанные с правами кредиторов и третьих лиц
- •4. Споры, связанные с арендной платой
- •5. Споры о расторжении договора и возврате предприятия
- •6. Споры, связанные с выкупом арендованного предприятия
1. Споры, связанные с заключением договора и определением его условий
Предмет спора: Несогласованность состава арендованного имущества в передаточном акте; разногласия по оценке стоимости; споры о включении/исключении отдельных активов или обязательств.
Правовые последствия: Если состав имущества не согласован, договор считается незаключенным.
Разрешение: Арбитражные суды. Может потребоваться экспертиза для оценки состава и стоимости имущества.
2. Споры, связанные с исполнением договора и сохранностью предприятия
Типичные споры:
Обязанности по ремонту и обновлению: Кто должен проводить капитальный ремонт, модернизацию, замену изношенного оборудования? Бремя содержания лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором (ст. 661 ГК РФ).
Изменение состава имущества: Споры о праве арендатора распоряжаться отдельными объектами в составе предприятия (продавать устаревшее оборудование, приобретать новое). Общее правило: арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, сдавать в субаренду, предоставлять в залог активы предприятия.
Обеспечение финансово-хозяйственной деятельности: Споры о праве арендодателя контролировать деятельность, запрашивать отчетность, давать обязательные указания.
Разрешение: Судебный анализ условий договора. При их отсутствии — применение норм ст. 660, 661 ГК РФ.
3. Споры, связанные с правами кредиторов и третьих лиц
Типичные споры:
Требования кредиторов, не уведомленных о передаче предприятия в аренду.
Споры с контрагентами предприятия по исполнению договоров, заключенных до аренды.
Права работников: Трудовые отношения с работниками предприятия сохраняются. Изменение условий труда или массовое увольнение может быть оспорено.
Ответственность: Арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, связанным с предприятием и возникшим до его передачи в аренду, если они не были учтены в передаточном акте или вытекают из деятельности до аренды (п. 3 ст. 657 ГК РФ).
Разрешение: Арбитражные суды. Кредиторы вправе предъявить иск к обоим — арендодателю и арендатору.
4. Споры, связанные с арендной платой
Особенность: Арендная плата устанавливается за комплекс в целом и может включать как фиксированные платежи, так и долю от прибыли (дохода).
Типичные споры: О пересмотре размера платы в связи с изменением обстоятельств, о порядке определения доли от прибыли, о неустойке за просрочку платежа.
5. Споры о расторжении договора и возврате предприятия
Это наиболее сложная категория.
Основания расторжения: Общие (ст. 619, 620 ГК РФ) и специальные, вытекающие из существа договора (систематическое нарушение условий использования, существенное ухудшение имущества).
Возврат предприятия: Осуществляется по возвратному акту. Возникают споры:
О составе возвращаемого имущества. Арендатор обязан вернуть предприятие в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Споры об объеме износа и необходимости возмещения стоимости недостающего или испорченного имущества.
О судьбе улучшений. Разделение улучшений на отделимые (их можно забрать) и неотделимые (если произведены с согласия арендодателя, арендатор вправе на возмещение их стоимости, если иное не договорились).
О возврате долгов и расчетах с кредиторами. Нередко к моменту возврата у предприятия появляются новые долги, за которые опять-таки может наступать солидарная ответственность.
Разрешение: Требует проведения комплексных судебных экспертиз (бухгалтерской, технической, оценочной) для определения состава, стоимости и состояния имущества.