Если у вас принимает Целовальникова, то спрашивать она будет по этим вопросам!! Еще очень ценит, когда называете номера статей и ФЗ. Удачи, лучше идти в последней пятерке, первым не идите

Тема 1. Понятие недвижимости и право на недвижимость (реальное право)

Право на недвижимость (вещное право) как правовое образование в системе гражданского права

Право на недвижимость — это абсолютное вещное право, субъект которого может осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения в отношении индивидуально-определенной недвижимой вещи, требуя от всех третьих лиц воздерживаться от ее нарушения.

Место в системе гражданских прав:

• Относится к подотрасли вещного права, которая противопоставляется обязательственному праву.

• Абсолютный характер: Управомоченному лицу (собственнику, обладателю ограниченного вещного права) противостоит неопределенный круг лиц, обязанных не нарушать это право.

• Объект — индивидуально-определенная недвижимая вещь.

• Способы защиты: Вещно-правовые иски (виндикационный, негаторный, иск о признании права), имеющие абсолютную защиту и следующий за вещью характер.

• Закрепляется в правоотношении собственности и в ограниченных вещных правах (сервитут, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования).

Понятие вещи и ее соотношение с понятием имущества

• Вещь (ст. 128 ГК РФ, де-факто) — материальный, физически осязаемый объект, имеющий экономическую форму товара.

• Имущество — понятие многозначное:

  1. В узком смысле: Совокупность вещей.

  2. В широком смысле: Совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей.

Соотношение: Вещь — вид имущества. Не всякое имущество — вещь (например, право требования — имущество, но не вещь). Любая вещь является имуществом (в узком смысле).

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые. Понятие и признаки недвижимости

Правовое значение деления:

1. Момент возникновения права: Для недвижимости — с момента государственной регистрации в ЕГРН.

2. Форма сделки: Для недвижимости — обязательная письменная форма, часто нотариальное удостоверение.

3. Приобретательная давность: 15 лет для недвижимости, 5 лет для движимости.

4. Правила изъятия: Реквизиция, конфискация имеют особенности для недвижимости.

5. Подсудность споров: Иски о правах на недвижимость — исключительная подсудность по месту ее нахождения.

6. Способы обеспечения: Недвижимость — типичный объект ипотеки.

Понятие и признаки недвижимости (ст. 130 ГК РФ):

• Понятие: Земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

• Признаки:

  1. Прочная связь с землей.

  2. Невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

  3. Индивидуальная определенность.

  4. Обязательность государственной регистрации прав.

Отдельные объекты недвижимости и их классификация

Основные объекты:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Обособленные водные объекты.

4. Леса, многолетние насаждения.

5. Здания, сооружения.

6. Объекты незавершенного строительства.

7. Единые недвижимые комплексы (ЕНК).

8. Предприятия как имущественные комплексы.

9. Жилые и нежилые помещения.

10. Машино-места.

Классификация:

• По связи с землей: объекты, являющиеся частью земельной поверхности (участки) и объекты, прочно связанные с землей (строения).

• По происхождению: созданные природой (земля) и созданные трудом человека (здания).

• По функциональному назначению: жилые, производственные, инфраструктурные и т.д.

Недвижимость по природе и по назначению

• Недвижимость по природе (истинная): Объекты, которые недвижимы в силу своих естественных, физических свойств (земля, здания, сооружения). Критерий — прочная связь с землей и невозможность перемещения.

• Недвижимость по назначению (в силу закона): Объекты, которые по физическим свойствам являются движимыми, но законодатель приравнял их к недвижимости в целях особого правового режима и контроля их оборота (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Основание — не физический признак, а прямое указание закона.

Проблема недвижимости «по присоединению»

Это проблема квалификации: когда движимая вещь, присоединенная к недвижимости, становится ее частью.

Критерии (применяются в совокупности):

1. Физическая неразрывная связь (прочное присоединение, монтаж).

2. Функциональное (технологическое) единство: Вещь предназначена для обслуживания главной вещи.

3. Намерение собственника сделать вещь принадлежностью недвижимости.

Примеры: Встроенная мебель, стационарное оборудование, системы кондиционирования. Правовое последствие: Вещь теряет самостоятельный правовой режим, следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Индивидуальная определенность недвижимости и способы ее фиксации

Индивидуальная определенность — это качество объекта, позволяющее выделить его из массы однородных вещей по присущим только ему характеристикам.

Способы фиксации:

1. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер, присваиваемый при государственном кадастровом учете. Основной идентификатор.

2. Условный номер — временный или вспомогательный номер, присваиваемый до кадастрового учета или для целей инвентарного учета (например, БТИ). Не заменяет кадастровый.

3. Адресные характеристики (почтовый адрес).

4. Описательные характеристики в документах (площадь, этажность, материал стен и т.д.).

Проблема делимости недвижимости (соотношение части и целого)

• Делимость недвижимости — возможность физического и юридического раздела объекта на самостоятельные объекты недвижимости.

• Условия раздела: Вновь образуемые объекты должны:

  • Соответствовать градостроительным, санитарным, противопожарным нормам.

  • Иметь самостоятельный юридический статус (отдельный выход, изолированность).

  • Сохранять целевое назначение.

  • Иметь минимально установленный размер (для земельных участков).

• Правовое последствие: Прекращение существования исходного объекта и возникновение новых. Часть недвижимости (например, комната в квартире до выдела) не является самостоятельным объектом права, а представляет собой долю в праве общей собственности.

Недвижимость как сложная вещь. Комплекс недвижимых вещей

• Сложная вещь (ст. 134 ГК РФ): Разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. Применительно к недвижимости: совокупность здания и земельного участка, технологически связанное оборудование в здании. Сделка, заключенная по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части.

• Комплекс недвижимых вещей (Единый недвижимый комплекс — ЕНК, ст. 133.1 ГК РФ): Совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, которые неразрывно связаны физически или технологически (например, линейные объекты: железная дорога, ЛЭП, трубопровод) или расположены на одном земельном участке. Ключевой признак: регистрируется в ЕГРН как один объект недвижимости с одним кадастровым номером.

Земельный участок как объект недвижимого имущества

• Понятие (ст. 11.1 ЗК РФ): Часть земной поверхности, границы которой определены и удостоверены в установленном порядке.

• Признаки как недвижимости: Непотребляемость, незаменимость, фиксированное местоположение, индивидуальная определенность (границы, кадастровый номер).

• Основные виды:

  1. По целевому назначению (категориям земель): Земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и т.д. (ст. 7 ЗК РФ). Это определяет правовой режим.

  2. По форме собственности: Государственные (федеральные, субъектов РФ), муниципальные, частные.

  3. По разрешенному использованию (ВРИ): Конкретные виды деятельности, которые можно вести на участке (индивидуальное жилищное строительство, фермерское хозяйство, торговля и т.д.).

• Общая характеристика: Является первичным, базовым объектом недвижимости. Права на другие объекты (здания) часто следуют судьбе прав на земельный участок. Оборотоспособен в пределах, установленных земельным законодательством.

Характеристика отдельных видов недвижимого имущества