1779

Таблица 92

Доход от аренды торговых площадей

161

Чтобы спрогнозировать поток доходов, принимаем темп роста арендных ставок – 9 % в год. Так же немаловажно учесть прогнозируемую загруженность торговых площадей по годам:

Таблица 93

Прогнозируемая загруженность

Таблица 94 Прогнозируемый поток доходов от аренды торговых площадей

162

Помимо торговых площадей в проектируемом торгово-развлекатель- ном центре есть кинозал. Планируется полная сдача в аренду второй части здания где расположен кинотеатр с арендной платой 750 руб./мес.

Таблица 95

Доход от аренды кинотеатра

6.5. Расчёт предполагаемых расходов торгового центра

Приоритетом в эксплуатации торгового центра является его обслуживание, так как его посещаемость напрямую зависит от обеспечения комфортных параметров микроклимата и удобств. Поэтому самую большую часть расходов занимают операционные, в которые входят следующие статьи расходов:

где Ai – площадь административных и подсобных помещений, м2; K – площадь коридоров и холлов, м2;

NA, K – укрупнённая норма потребления электроэнергии для административных помещений и коридоров с кондиционированием воздуха, кВт/м2;

– расход электроэнергии на освещение территории ТЦ, кВт;

– энергопотребление комплекса топочной, кВт;

– рабочее время, час;

– тариф на услуги по передаче электрической энергии юридическим лицам г.Пенза, руб./кВтч;

R = (2041*0.013*12+3270*0.027*12+7,5*13+50*24)*4.8 = 12842 руб./сут.

163

где V – объём холодной воды для служебных помещений и технического обслуживания, л;

P – общее количество персонала торгово-развлекательного центра, чел;

F – предполагаемое количество блюд зоны общественного питания, блюдо;

С – количество мест кинотеатра, место;

NP – норма расхода воды персоналом, л/работающий в смену; NF – норма расхода воды на одно условное блюдо, л/блюдо; NС – норма расхода воды посетителями кинотеатра, л/чел.; tF, C – рабочее время, час;

T – тариф на холодное водоснабжение г.Пензы, руб/м3;

B = (183000 – 265*16 – 556*12*12 – 272*4*15) * 18.42 = 1520 руб./сут.

где V – объём холодной воды для служебных помещений и технического обслуживания, м3;

T – тарифах на водоотведение г.Пенза, руб./м3;

O = 82.52 * 12.22 = 1008 руб./сут.

Плата за услуги использования сети Интернет, телевидения, телефонной линии и видеонаблюдения для обеспечения деятельности ТРЦ.

где I – плата за использования услуги беспроводной интернет; ТV – плата за HD телевидение;

T – плата за телефон;

V – плата за видеонаблюдение;

k – скидка на комплексный пакет услуг по бизнес предложению.

D = (3*8800 + 1400 + 3500 + 4000)*0.7 = 24710 руб./мес.

Оплата клининговых услуг по уборке служебных площадей и площадей общего пользования

Уборка административных помещений = 2041 м2*2р*30 = 122460 руб./мес. Уборка коридоров и холлов = 3270 м2*1р*30 = 98100 руб./мес.

Уборка прилегающих территорий = 1580м2 *0.5р*30 = 23700 руб./мес. Механизированная уборка территории = 555р*150 = 83250 руб./год Мойка окон и фасадов = 5321м2*10р = 53210 руб./мес.

164

Чистка кровли = 4000м2*25р*5 = 500000 руб./год. Вывоз мусора = 567,1р*30 = 17013 руб./мес. Всего = 363 087 руб./мес.

Заработная плата сотрудников З = 20230.7 * 15 = 303461 руб./мес.

Обслуживание систем Теплоснабжения = 27600 руб./год Водоснабжения и водоотведения = 16000 руб./год Электроснабжения = 10000 руб./год Вентиляции = 34400 руб./год Лифтов и эскалаторов = 36000 руб./год Телекоммуникации = 8000 руб./год Всего = 11000 руб./мес.

где H – стоимость услуг по охране объекта;

Si – площадь помещений, сданных в аренду;

S – общая площадь торгово-развлекательного центра.

Т 107081 107081*6491.7 49172 руб./мес. 12004

Налоги Налог на земельный участок = 658 724 * 1.5 % = 9 881 руб./год

Налог на недвижимое имущество = 136 602 471 * 2.2 % = 3 005 254 руб./год.

Страхование Страховые взносы = 136 602 471*1 % = 1 366 025 руб./год

Таблица 96

Сводная ведомость затрат

165

Прогнозируемые операционные расходы рассчитаны с учётом годового темпа прироста равному 8.5 % (табл. 97).

Таблица 97

Прогнозируемые операционные расходы

6.6. Расчет основных показателей инвестиционной привлекательности проекта

Для удобства управления инвестиционным проектом и принятия оперативных решений принимаем шаг планирования равным 1 год. Принимая во внимание, что строительство торгового центра ведется один год, с августа 2014 по июнь 2015, в этот год торговый центр доход приносить не будет. Данный вариант предполагает поступление денежных средств от аренды площадей начиная с июля 2015 в течение рассматриваемого срока – 6.5 лет. При расчетах исходили из требуемого годового уровня доходности капитала равным 14.3 %. В первый и второй года капитальные вложения исчисляются исходя из стоимости строительства. Расчет денежных потоков проекта выполняем в табличной форме.

Требуется определить основные показатели эффективности проекта:

1.Общий финансовый итог от реализации проекта простой бухгалтерский и финансовый с учетом дисконтирования (ЧДД);

2.Построить график жизненного цикла проекта;

3.Срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием (Ток);

4.Индекс рентабельности инвестиций или индекс доходности ИД (PI);

5.Внутреннюю норму доходности проекта ВНД (IRR);

6.Срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием (Ток);

166

167

1. Общий финансовый итог от реализации проекта ЧДД = 4 573 842

2. Построение графика жизненного цикла финансовых результатов проекта.

Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года по полученным данным из таблицы 30.

Рис. 29. Жизненный цикл инвестиционного проекта

3.Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и

сдисконтированием)

Токпрост 4.42 5823 254819 059314 4.83года

Токдиск 5.42 2823 419845 060218 6.26 лет

Токнорм 14100%.3% 0,1431 6.99 лет

Т прос 4.83 Тнорм 6,99 ок диск 6.26 ок

168

4. Расчет уровня рентабельности инвестиций Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования:

ИДП = (18 920 835 + 36 519 014 + 53 290 685 + 58 254 059) / 132 549 848 = = 1.26 > 1

Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков:

ИДД = (14 482 643 + 24 455 715 + 31 222 407 + 29 860 360 + 28 419 060) /

/12 386 6343 = 1.04 > 1

5.Расчет внутренней нормы доходности (поверочного дисконта) Для расчета внутренней нормы доходности (ВНД) используем метод

последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДД.

В данном проекте мы получили следующие показатели:

1.ЧДД проекта – 4 573 842 руб.

2.Период окупаемости простой Токпрост 4,83года и период окупае-

мости дисконтированный Токдиск 6,26 года, что нормативного (6,99 лет).

3.Индекс доходности простой ИДП = 1.26 >1, индекс доходности дискон-тированный ИДД =1.04 > 1.

4.ВНД данного проекта равен 15.42 %, то есть выше требуемого, равного 14.3 %.

Таким образом, итоги экспертизы свидетельствуют о целесообразности реализации инвестиционного проекта. Эффективность проекта будет зависеть от источников финансирования, а также от соотношения собственных

ипривлеченных средств и от того, на каких условиях будут предоставлены недостающие средства.

169