1779

6.1.2. Затраты подготовительного периода

Затраты на разработку исходно-разрешительной документации.

На разработку ИРД по реализации инвестиционного проекта строительства 5 % от СМР 6 153 264,47 рублей.

Затраты на подготовку проектной документации.

На основании Договора на разработку Проекта строительства жилого дома стоимость проектных работ составляет 2 % от СМР 2 461 305,79 рублей.

Затраты на содержание службы Заказчика.

По объектам нового строительства содержание дирекции в среднем принимается в размере 4 % от стоимости строительных работ соответствующего периода. Итого затраты по данной статье составят: 4 922 611,58 рублей за весь период.

6.2. Расчет варианта кредитования строительства

Правовая основа кредитного договора – законы и другие юридические, а также нормативные акты общехозяйственного значения, относящиеся к сфере банковской деятельности.

Добровольность – выражается в свободе выбора банка, к которому обращается клиент за ссудой, а также решения вопроса о возможности вступления в кредитные отношения с данным клиентом. Обе стороны вступают в договорные отношения на основе свободного волеизлияния.

Взаимозаинтересованность сторон друг в друге обуславливает возможность согласования условий кредитной сделки. Каждая из сторон пытается найти оптимальный вариант удовлетворения своих интересов.

141

Существенные условия кредитного договора – определяют возможности заключения кредитного договора. Они включают: наименования сторон, срок договора, порядок выдачи и погашения ссуды, уровень платы за пользование ссудой, способ обеспечения возврата кредита, ответственность кредита.

Дополнительные условия – направлены на создание дополнительных предпосылок для обеспечения возврата кредита. Они включают: обязательства заемщика по достижению определенного уровня кредитоспособности, необходимого состояния учета и отчетности, сохранности заложенного имущества, соблюдения правил банковского контроля, запрет на реорганизацию предприятия без ведома банка и т.д.

Качественная характеристика объекта кредитной сделки есть отражение целевой направленности ссуды и структуры объекта кредитования.

Возвратность кредита – основополагающее свойство кредитных отношений, отличающее их от других видов экономических отношений, и на практике находит свое выражение в определенном механизме.

Наконец, выделим особенности кредитного договора:

1.Одной стороной такого договора – кредитором обязательно выступает банк или другое кредитное учреждение, имеющее соответствующую лицензию.

2.Если по договору займа возможна передача заемщику (должнику) денег или вещей, кредитный договор допускает передачу в собственность (полное хозяйственное ведение или оперативное управление) только определенной суммы денежных средств.

В качестве обеспечения своевременного возврата кредита банки и другие кредиторы по кредитному договору принимают залог, поручительство (гарантию) и обязательства в других формах, принятых банковской практикой.

Должник по этому договору обязан предоставить банку возможность контроля за обеспеченностью кредита, причем невыполнение обязательств по обеспечению возврата кредита является основанием для его досрочного взыскания.

В отличие от договора займа, кредитный договор содержит указание на цели использования заемных средств.

Договор банковской ссуды должен быть заключен в письменной форме.

6.2.1 Сравнение предложений по кредитованию центральных банков г. Пенза

В таблице 72 представлены основные предложения по ипотечному кредитованию центральных банков г. Пензы по состоянию на 01.06.2014. На основании данных рейтингового агентства банки города Пензы были

142

проранжированы в зависимости от объемов выручки, разнообразия кредитных продуктов и предложений по вкладам, доверия потребителей банковских услуг и т.д. Для анализа были использованы наиболее влиятельные участники указанного сектора.

Таблица 7 2 Предложения по ипотечному кредитованию центральных банков г. Пензы

Проанализировав существующие условия кредитования банков, выбираем наиболее выгодный от филиала банка ВТБ24. Выбираем специальный кредит «Инвестиционный» для реализации новых проектов или долгсрочно вкладываете средства. Программа предусматривает направление кредитных средств на приобретение имущества (к примеру, автотранспорта или недвижимости), ремонт, строительство, а также развитие нового направления деятельности или расширение бизнеса.

Основные преимущества программы:

–срок кредитования – до 7 лет;

–отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев;

–возможность не обеспечивать залогом до 15 % суммы кредита. Формы предоставления:

–разовый кредит классическая форма кредитования с графиком погашения;

–не возобновляемая кредитная линия — кредит с возможностью единоразового использования и погашения нескольких траншей в рамках установленных сроков и сумм.

Условия предоставления:

143

–срок кредитования – до 84 месяцев;

–сумма кредита – от 4 000 000 до 100 000 000 рублей;

–процентная ставка по кредиту – от 11.1 % до 13.2 % годовых;

–залог – товары в обороте, оборудование, транспорт, недвижимость, залог третьих лиц, поручительство фонда поддержки малого предпринимательства.

6.2.2. Расчёт варианта кредита

Согласно оценке недвижимости, проведенной в разделе 6, стоимость объекта составила: 100 441 000 руб.

Таблица 7 3

Стоимость предмета залога

Таким образом, ликвидационная стоимость залогового недвижимого имущества составила 82 037 161 руб. Под залог здания предприятие может получить кредит в ВТБ24 на сумму 82 037 161 руб.×1,15 = 94 342 735 руб.

Расчёт варианта кредита производим с условием что берём кредит на сумму 55 000 000 рублей, так как имеем собственные средства в размере

90 000 000 рублей.

Основные капиталовложения на строительство – 136 602 471 рублей.

1.Собственные средства – 100 000 000 руб.

2.Сумма кредита – 40 000 000 руб.

3.Стоимость кредита – 12.8 % годовых

4.Срок выплаты кредита – 2 года

5.Первоначальный взнос по кредиту – не предусматривается.

6.Вид предложенного кредита – стандартный дифференцированный.

144

Кредит берём в марте 2015, когда собственные средства будут подходить к концу, с отсрочкой на 3 месяца. Выплаты основного долга предполагается начать с июля 2015 года.

6.3Анализ рынка торговой недвижимости г. Пензы

Внастоящее время в г. Пензе качественное предложение торговой недвижимости активно развивается и растёт: строятся новые торговые

центры (активно функционирующий торгово-развлекательный центр «Коллаж» – 62140 м2, расположенный в ближнем Арбеково сданный ещё в

145

декабре 2012; торговый центр дальнего Арбеково «Берлин» – 7500 м2, сданный так же в 2012 году, однако медленно набирающий обороты; открывшийся в сентябре 2013 года развивающийся и привлекающий всё более крупных арендаторов торговый центр «Онежский» – 6000 м2 недалеко от гипермаркета «Лента»; сданный совсем недавно в феврале 2014 года в районе Терновка торговый центр «Терновский куст» – 2280 м2), реконструируются и переоборудуются производственные помещения, малоэтажные здания под торговые площади (ярким представителем стал открывшийся в январе 2012 года торгово-ярмарочный комплекс «Красные холмы» в центре города; на данный момент ведётся крупная реконструкция торгового центра «Стрелецкий» в ближнем Арбеково). Наблюдается тенденция использования под магазины первых этажей жилых зданий. Такие помещения пользуются большой популярностью у небольших компаний, которым не нужны большие площади, а определяющим является местоположение, доступность для потенциальных покупателей и клиентов.

В течение II кв. 2014 г. в Пензе не было открыто ни одного крупного профессионального торгового центра. Таким образом, уровень предложения качественной торговой недвижимости остался неизменным с конца I квартала. Планируется крупное строительство торгово-развлекательного центра в дальнем Арбеково (пересечение пр. Строителей и ул. Ладожской). Торговый комплекс «Июнь» планируется построить в 2014 году. Общая площадь центра составит 50 000 кв. м, из которых 41 000 кв. м – арендопригодная. В комплексе разместится продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники, гипермаркет DIY, многозальный кинотеатр, фитнес-центр, развлекательный центр.

На пензенский рынок уже начали выходить западные и московские компании-арендаторы, но найти предложение торгово-офисной недвижимости достойного уровня, к которому они привыкли за границей и в Москве, им пока довольно трудно.

Рассматривая торговую недвижимость необходимо понимать, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам. В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу.

У покупателей торгово-офисной недвижимости приоритетным является приобретение объектов в специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот квартир и административных помещений производств. Это связано с техническим состоянием и планировкой помещений, т.к. они не всегда соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. Еще

146

одним отрицательным моментом является отсутствие парковки и прочих сервисных опций, а так же имиджевая составляющая.

Таблица 75 Перечень наиболее качественных торговых центров г. Пензы

Сектор аренды торговой недвижимости более чем на 50 % представлен Центральным районом. Такое неравномерное распределение связано с малоразвитостью рынков остальных районов – как правило, на рынке представлены объекты, расположенные в зонах, граничащих с центральным. Помимо центрального, преобладающее количество предложений торговой недвижимости сосредоточено в районе Арбеково – 35,4 %. Следующая ступень – Терновка, составляет 9,7 % предложений торговой недвижимости. Распределение объема предложений по аренде торговых объектов во II квартале 2014 года представлено на рис. 25.

Наиболее существенное влияние на рынок торговой недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

147

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитек- турно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость аренды – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки, юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Западная Терновка 0,9% Южная

9,7%

0,5%

Центр

50,2%

Центр Арбеково Терновка ГПЗ Шуист Окружная Западная Южная Севернная

Рис. 25. Распределение объема предложений по аренде торговых объектов во II квартале 2014 года

Согласно публичных оферт опубликованных на интернет сайтах: bazarpnz.ru, rosrealt.ru, avito.ru, pnzstroi.ru, penzainform.ru; газетах: «Из пер-

вых рук», «Счастливый случай», «Рынок недвижимости», а также агентств недвижимости таких как «Доки 24/7», «Ростум-Недвижимость», «Центртис», «Ренессанс-Недвижимость», «КИРШ»; аренда торгово-офисной недвижимости в г. Пензе не однозначна, и зависит от множества параметров, таких как, местоположение в черте города, расположение внутри городского района, качества внутренней отделки помещений, наличия коммуникаций, расположения в здании и т.д. В среднем аренда торговой недвижимости в г. Пензе составляет 890 руб. за 1 м2. В крупных торговых центрах, расположенных в центре г. Пензы таких как ТРЦ «Пассаж», ТЦ «ЦУМ», ТЦ «Сан и Март», ТРЦ «Высшая Лига», ТЦ «Арбат» аренда может достигать до 3000-4000 руб. за 1 кв. м., в районе Арбеково в ТРЦ

148

«Коллаж», ТЦ «Олимп», ТЦ «Проспект», ТРЦ «Берлин» аренда может достигать 1500-2000 руб. за 1 м2.

Ниже приведена таблица диапазона арендных ставок торговых центров за 1 м2 по районам г. Пензы, а для наглядности по средним значениям построена диаграмма арендных ставок за 1 м2. Предполагается, что выявленные предложения аренды включают НДС (18 %). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.

Таблица 76 Диапазон арендных ставок торговых центров за 1 м2 по районам г. Пензы

Рис. 26. Среднее значение арендной платы для торговых центров

149

В секторе аренды динамика цен торговых помещений является положительной. В большинстве микрорайонов арендные ставки каждого квартала тянуться вверх. Динамика средневзвешенных ставок арендной платы к IV кварталу представлена рис. 28.

Рис. 28. Динамика арендных ставок

Во всех районах, кроме Северной поляны, наблюдается увеличение арендных ставок за кв.м/мес. В Арбеково наблюдается самое большое увеличение (за последний квартал на 3,7 %) из-за улучшения торговой ситуации в связи со строительством жилых многоквартирных домов и активным развитием торговой недвижимости. На Северной поляне арендная плата за последний квартал осталась стабильной. Подробные данные по всем районам сведены в табл. 76.

Таблица 77

Отношение изменения цен арендной платы

150