13. Сделки с земельными участками. Купля-продажа земельного участка

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

земельный участок обладает следующими признаками: 1) Является частью поверхности земли 2) Имеет границы, определенные в соответствие с требованиями законодательства.

Виды сделок с земельными участками: купля-продажа земельных участков;

ипотека (залог) земельных участков; аренда земельных участков; переход прав на земельные участки по наследству; дарение, мена и рента земельных участков; внесение земельных участков в уставный капитал организации ;

доверительное управление земельными участками.

 Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого установлены.

При этом нужно учитывать, что обязательной регистрации прав на объект недвижимости, сделке с земельным участком, подлежит и договор аренды земельного участка. Аренда земельного участка это один из видов сделки с земельным участком, право на который, в случае аренды более чем на 1 год, подлежит обязательной регистрации в государственном органе.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, когда нотариальная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Необходимо отметить, что если закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.

14. Земельный сервитут

Сервитут – это ограниченное право пользования земельным участком, не принадлежащим лицу или лицам на праве собственности.

Есть два вида сервитутов: публичный и частный. Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, попасть на общественный пляж можно только через ваш участок. В таком случае он может быть обременен правом прохода (проезда) к этому пляжу.

Этим публичный сервитут отличается от частных сервитутов, которые устанавливаются в интересах конкретных лиц. Например, у вашего участка нет выхода к дороге общего пользования и попасть на нее вы можете только через участок, который находится рядом. В таком случае возникают основания предоставить вам право проезжать по участку вашего соседа.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Частный сервитут можно установить по соглашению сторон или через суд, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут может установить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, если необходимо удовлетворить государственные (муниципальные) интересы или нужды местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования (пп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ).

Для установления публичного сервитута исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает соответствующее решение (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса, п. 9 с. 23 Земельного кодекса сервитуты (в том числе публичные) подлежат государственной регистрации.