40. Пользование жилыми помещениями в домах социального обслуживания и социальной защиты населения

Статья 96 ЖК РФ: жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан предназначаются для проживания граждан, являющихся получателями социальных услуг и признанных нуждающимися в социальном обслуживании.

Статья 107 ЖК РФ: порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания граждан и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.

В домах системы социального обслуживания гражданам не только предоставляются жилые помещения, но и оказываются медицинские и социально-бытовые услуги. Условия для признания гражданина нуждающимся в социальном обслуживании предусмотрены в ст. 15 закона об основах социального обслуживания граждан в РФ. К примеру, гражданин признается нуждающимся в социальном обслуживании при полной или частичной утрате способности либо возможности осуществлять самообслуживание, самостоятельно передвигаться, обеспечивать основные жизненные потребности в силу заболевания, травмы, возраста или наличия инвалидности; наличии в семье инвалида или инвалидов, в том числе ребенка-инвалида или детей-инвалидов, нуждающихся в постоянном постороннем уходе.

Законодательство г. Москвы предусматривает следующие правила предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания граждан (пансионатах для ветеранов войны и труда, психоневрологических интернатах и иных организациях социального обслуживания) – указанные помещения используются для постоянного или временного проживания инвалидов, граждан пожилого возраста и иных лиц, нуждающихся в социальной помощи. Среди иных лиц, нуждающихся в социальной и иной помощи, упоминаются лица без определенного места жительства, утратившие или не имевшие своих жилых помещений.

Использование жилых помещений в домах системы социального обслуживания осуществляется на основании договора найма специализированного жилого помещения, заключаемого с собственником дома системы социального обслуживания населения либо уполномоченным им лицом.

Несмотря на то, что отношения по пользованию жилыми помещениями в домах системы социальной обслуживания могут носить длительный характер, их нельзя квалифицировать как бессрочные, отсутствие у нанимателя нуждаемости в социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг служит основанием для прекращения договора.

41. Строительство жилых домов как основание возникновения права собственности

Строительство жилых домов как основание возникновения права собственности относится к такому способу, как создание новой вещи и обладает значительными особенностями.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве (путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах);

Иные сделки по привлечению денежных средств граждан для строительства могут быть признаны судом недействительными только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Строительство индивидуального жилого дома.

При строительстве индивидуального жилого дома должны учитываться требования градостроительного и земельного законодательства, а также нормы СНиП для индивидуальных жилых домов.

Объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при его строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома в уполномоченный орган (комитет строительного надзора, отдел архитектуры и градостроительства и т.п.) по месту нахождения земельного участка, относящегося к категории земель для индивидуального жилищного строительства, необходимо представить:

– заявление на выдачу разрешения;

– правоустанавливающие документы на земельный участок;

– градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

– схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС;

– описание внешнего облика объекта ИЖС в случае, если строительство или реконструкция объекта ИЖС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения.

В течение 7 дней принимается решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Срок действия разрешения составляет 10 лет.

Участие в строительстве многоквартирного дома

На основании договора участия в долевом строительстве регулируется упомянутым выше Законом об участии в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве – это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор является консенсуальным, двустороннеобязывающим, возмездным, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Специальные требования предъявляются к застройщику:

Им по общему правилу может быть хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее 3 лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», Земельным кодексом РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Существенными условиями договора являются:

1. Условие о предмете – определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

2. Условие о сроке передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

3. Условие о цене договора, сроке и порядке ее уплаты;

4. Условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства;

5. Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6. Иные условия, указанные в законе.

Возможно привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. Особенности выпуска и обращения жилищных сертификатов установлен Указом Президента РФ от 10.06.1994 № 118 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами регулируется соответственно ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищный и жилищно-строительный кооператив – это потребительский кооператив, представляющий собой добровольное объединение граждан и в установленных законом случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Членом жилищного кооператива может быть:

- гражданин, достигший возраста 16 лет;

- юридическое лицо в случае, установленном законодательством РФ;

- юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Малоимущие нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане (ст. 49 ЖК РФ) имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Жилищный накопительный кооператив – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Таким образом, членами жилищного накопительного кооператива могут быть только граждане.

Число членов кооператива, по общему правилу, не может быть менее чем 50 человек и более чем 5000 человек.

Главным отличием жилищно-строительного кооператива от жилищного накопительного кооператива является то, что ЖСК создается для строительства конкретного дома, куда направляются денежные средства, а жилищный накопительный кооператив может направлять полученные им денежные средства на приобретение гражданами жилых помещений в разных объектах, что делает его похожим на кассу взаимопомощи.

ВЫВОД:

Строительство жилых домов является первоначальным способом возникновения права собственности на жилые помещения – созданием новой вещи.