3.3.2. Ограничения, связанные с влиянием
коллизионных интересов оборота и
коллизионных интересов правопорядка
1. Договоры в отношении недвижимого имущества.
Широкое распространение теории характерного исполнения не затронуло применения классической коллизионной нормы о подчинении договоров в отношении недвижимого имущества праву страны места нахождения объекта недвижимости (ст. 4(3) Римской конвенции, ст. 4(1)(с) Регламента Рим I, ст. 119(1) швейцарского закона 1987 г., ст. 1213 ГК РФ). В об основание данного исключения, как правило, приводятся следующие аргументы.
Во-первых, в ходе заключения и исполнения договоров в отношении недвижимого имущества оказываются тесно переплетенными вопросы обязательственного и вещного права. В качестве примера можно привести право ожидания чужой вещи, которое возникает в силу договора об отчуждении объекта недвижимого имущества, но в некоторых странах считается ограниченным вещным правом <1255>. Вещный статут для объектов недвижимости, как правило, определяется по месту нахождения недвижимости, а потому было бы весьма неудобным считать договорным статутом иной правопорядок <1256>.
--------------------------------
<1255> Прежде всего в странах германской правовой семьи. Данный вид ограниченного вещного права также предлагается включить в проект изменений и дополнений ГК РФ.
<1256> Lando O. The Confict of Laws of Contracts. General Principles. P. 380 ("Вещные и договорные аспекты настолько тесно переплетены, что применение различных правопорядков к ним вело бы к затруднительным различиям и непоследовательным результатам").
Во-вторых, коллизионная норма о применении права страны места нахождения недвижимости совпадает с соответствующей нормой об исключительной международной подсудности споров, в результате чего обеспечивается весьма желательный эффект применения судом собственного материального права <1257>.
--------------------------------
<1257> Lando O. The Confict of Laws of Contracts. General Principles. P. 380; Max Planck Institute for Comparative and International Private Law. Comments on the European Commission's Proposal for a Regulation of the European Parliament and the Council on the law applicable to contractual obligations (Rome I). P. 34.
Наконец (и это, возможно, самое важное), данная коллизионная норма облегчает процедуру удостоверения сделок в отношении недвижимого имущества (многие страны предусматривают обязательное требование о нотариальном удостоверении таких сделок), а также процедуру ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество. Как справедливо отмечает Ю. Базедов, "договоры в отношении недвижимого имущества тесно связаны с земельным реестром по месту своего нахождения. Правовой эффект таких договоров должен быть ясным для регистратора и его административного персонала. С учетом тесной взаимосвязи между такими договорами, публичными нотариусами и регистраторами было бы недопустимым ставить под сомнение эффект таких договоров путем подчинения их иностранному праву" <1258>. В данном случае мы сталкиваемся с нормообразующим фактором, который отражает как коллизионные интересы оборота (все третьи лица заинтересованы в эффективном функционировании реестра недвижимого имущества, которые позволяет снизить риски оборота объектов недвижимости), так и публичные интересы (интерес государства в правильном отражении всех операций по поводу объектов недвижимости, который позволяет обеспечить налогообложение владельцев этих объектов, а также эффективный контроль за соблюдением публично-правовых предписаний о целевом использовании земельных участков, градостроительных правил, правил пожарной безопасности и т.п.) <1259>.
--------------------------------
<1258> Basedow J. Consumer Contracts and Insurance Contracts in a Future Rome-I Regulation. P. 272.
<1259> Вместе с тем было бы неверным считать, что сами по себе сделки в отношении недвижимого имущества затрагивают публичные интересы государства и, таким образом, несут в себе некий публично-правовой элемент. См. по данному вопросу Постановление Конституционного Суда РФ от 26.05.2011 N 10-П по делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Российские коллизионные нормы о договорах в отношении недвижимого имущества имеют существенные особенности. Пункт 2 ст. 1213 ГК РФ включает одностороннюю коллизионную норму о применении российского права к договорам в отношении находящегося на территории Российской Федерации недвижимого имущества. Данная норма имеет две особенности в сравнении с западноевропейским коллизионным регулированием <1260>.
--------------------------------
<1260> В то же время норма п. 1 ст. 1213 ГК РФ, которая распространяется на договоры в отношении находящегося за рубежом недвижимого имущества, повторяет основные черты западноевропейского регулирования.
Во-первых, российская норма является императивной и исключает возможность выбора применимого права самими сторонами. Напротив, Римская конвенция, Регламент Рим I и швейцарский закон 1987 г. не исключают применения автономии воли сторон и для договоров в отношении недвижимого имущества. В качестве примера можно привести решение Верховного суда Швейцарии от 30.03.1976, в котором суд оценивал договор о продаже объекта недвижимости, находящегося на территории Испании, в котором стороны выбрали право Швейцарии <1261>. В данном деле суд частично проигнорировал выбранное сторонами швейцарское право, но только по той причине, что его применение приводило к недействительности сделки.
--------------------------------
<1261> BGE 102 II 143.
Во-вторых, коллизионная норма является жесткой и не содержит корректирующей оговорки. Таким образом, суд не имеет возможности скорректировать результат применения данной нормы, даже если право другой страны будет демонстрировать более тесную связь с договором. Напротив, в западноевропейском международном частном праве к договорам в отношении недвижимого имущества применяется общая корректирующая оговорка, открывающая возможность применения принципа наиболее тесной связи. Считается, что применение корректирующей оговорки будет оправданным прежде всего в ситуации, когда обе стороны договора имеют свое место нахождения в одной стране, однако договор заключен в отношении объекта недвижимости из другой страны <1262>. В Официальном отчете к Римской конвенции говорится о том, что применение корректирующей оговорки будет выглядеть оправданным для договора между двумя лицами из Бельгии по поводу аренды летнего дома на о. Эльба (Италия) <1263>.
--------------------------------
<1262>
Rabel E. The Confict of Laws: a Comparative Study. 2nd ed. Vol. 3
Special Obligations: Modifcation and Discharge of Obligations.
Michigan, 1964. P. 110; Stone P. Op. cit. P. 289; Kaye P. Op. cit. P.
196; Spellenberg U. Atypischer
,
Teilrechtswahl und nicht
Vollmacht // IPRax. 1990. Heft 5. S. 297.
<1263> Report on the Convention on the law applicable to contractual obligations by Mario Giuliano and Paul Lagarde (п. 4 комментария к ст. 4 Римской конвенции).
Можно ли привести аргументы в поддержку отмеченных особенностей российского коллизионного регулирования, либо их наличие объясняется только излишним патернализмом отечественного законодателя и переоценкой публично-правовых интересов? С нашей точки зрения, существуют важные особенности российского материально-правового регулирования договоров в отношении недвижимого имущества, которые оправдывают отмеченные особенности коллизионного права.
Во-первых, в целом ряде случаев действующее российское гражданское право предполагает необходимость государственной регистрации не только перехода права (возникновения обременения) в отношении объектов недвижимости, но и самих договоров как сделок <1264>. Во-вторых, согласно распространенной точке зрения в российском гражданском праве отсутствует деление сделок на обязательственные и распорядительные и, во всяком случае, ему не знаком принцип абстрактности, согласно которому действительность распорядительной сделки непосредственно не зависит от действительности обязательственного договора. В-третьих, российскому гражданскому праву известны подразумеваемые (прямо не указанные в договоре) условия, которые требуют отражения в государственном реестре <1265>.
--------------------------------
<1264> Договоры о продаже объектов недвижимости жилого назначения, договоры аренды на срок не менее одного года и некоторые другие.
<1265> Яркий пример в данном случае - это норма п. 3 ст. 486 ГК РФ, в соответствии с которой при продаже вещи с отсрочкой платежа проданная вещь после передачи ее покупателю автоматически считается находящейся в залоге у продавца до момента исполнения покупателем обязанности по уплате покупной цены (так называемый залог в силу закона). На практике считается, что данная норма в равной мере распространяется на договоры продажи недвижимости, причем залог в силу закона подлежит отражению в государственном реестре.
Указанные особенности российского материально-правового регулирования предполагают, что государственный регистратор обязан внимательно изучить именно обязательственный договор в отношении недвижимого имущества, чтобы установить отсутствие каких-либо оснований для признания его недействительным, а также четко определить перечень прав и обязанностей сторон (в том числе таких подразумеваемых условий договора, как залог в силу закона и т.п.) <1266>. Подчинение договора иностранному праву делало бы решение задач, стоящих перед государственным регистратором, весьма затруднительным. Очевидно, что государственный регистратор обладает значительно меньшим набором организационных возможностей для установления содержания иностранного права в сравнении с судом <1267>.
--------------------------------
<1266> Принципиально иная ситуация имеет место, например, в Германии, где действует принцип абстрактности, а государственной регистрации подлежит только переход прав (возникновение обременений), но не обязательственные договоры как таковые. В то же время важно подчеркнуть, что в германской судебной практике и доктрине безоговорочно признается, что распорядительные сделки в отношении недвижимого имущества (вещные договоры) императивно подчиняются праву страны места нахождения недвижимого имущества. По мнению немецких исследователей, положения Римской конвенции и Регламента Рим I в данном случае не подлежат применению, поскольку все вещно-правовые вопросы не охватываются действием данных документов (von Staudinger. Kommentar zum Gesetzbuch mit und Nebengesetzen. zum Gesetzbuche/IPR. Art. 27 - 37 EGBGB. S. 111; Jayme E. The Rome Convention on the Law Applicable to Contractual Obligations (1980) // International Contracts and Conficts of Laws: a Collection of Essays / Ed. P. Sarcevic. 1990. P. 45.
<1267> С этой точки зрения важно то, что функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняются в России не судами, а административными органами, входящими в систему органов исполнительной власти.
Таким образом, анализ всей совокупности нормообразующих факторов свидетельствует о наличии аргументов в пользу сохранения особенностей российского коллизионного регулирования договоров в отношении недвижимого имущества, характеризующихся наличием императивной жесткой коллизионной нормы п. 2 ст. 1213 ГК РФ о подчинении российскому праву всех договоров в отношении находящегося на территории России недвижимого имущества. Важно подчеркнуть, что Россия является не единственным государством, в национальном праве которого устанавливаются дополнительные ограничения автономии воли в части договоров в отношении недвижимого имущества. В соответствии с исследованием, проведенным Гаагской конференцией по международному частному праву, существенные ограничения автономии воли в этой части также существуют в праве Хорватии, Польши, Сербии, Словении, Турции <1268>.
--------------------------------
<1268> Feasibility Study on the Choice of Law in International Contracts. Report on Work Carried out and Conclusions (Follow-up Note). Note Prepared by the Permanent Bureau. Preliminary Document N 5 of February 2008 for the Attention of the Council of April 2008 on General Affairs and Policy of the Conference (www.hcch.net).