!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель
.pdfДоговор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики
вместе с тем заметить, что это предложение требует следующего уточ нения: аналогия закона может применяться и тогда, когда в конкрет ном договоре содержатся элементы двух или более сходных поимено ванных договоров.
Представляется, что когда Президиум ВАС РФ указывает, что суд не исследовал правовую природу договора, что договор не стал предметом исследования суда, а это не позволило ответить на вопрос, какова его правовая природа, он имеет в виду, что не выяснено нали чие сходства рассматриваемого договора с каким-либо поименован ным договором или элементов сходных договоров. В связи с этим ре шающее значение приобретает содержание конкретного договора, формулировка его условий, полнота и четкость. От этого в значитель ной степени зависит надлежащее и реальное исполнение договорного обязательства. Правильно и с необходимой полнотой сформулирован ные условия договора, адекватно отражающие согласованную волю контрагентов, - непременная предпосылка защиты нарушенных впо следствии прав сторон, и прежде всего дольщика, имея в виду, что практически чаще всего нарушению подвергаются именно его субъек тивные права. Определение, нормы какого института подлежат при менению по аналогии в конкретном случаед возможно, если уяснены условия договора, его содержание.
В качестве иллюстрации можно привести следующее дело. Предприятие-заказчик и КЭУ ДВО - дольщик заключили дого
вор о долевом участии в жилищном строительстве, по которому заказ чик обязался предоставить дольщику 10 квартир общей площадью 919 кв. м, в том числе 3 двух-, 5 трех- и 2 четырехкомнатных. Предприятие передало заказчику 10 квартир общей площадью 685 кв. м, в связи с чем им предъявлен иск о выделении 234 кв. м жилья, не переданных по договору. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. Апелляционная инстанция отменила это решение и в иске отказала, признав, что ответчик исполнил обязательство по договору в полном объеме, передав 10 квартир. Президиум ВАС РФ отклонил протест, указав, что сторонами достигнуто соглашение о передаче 5 квартир в одном определенном доме и 5 квартир в другом конкретном доме. В домах данной серии не предусмотрены квартиры, общая площадь ко торых (имеется в виду, конечно, 10 квартир) составила бы 919 кв. м, как указано в договоре19.
19 Постановление № 1063/97 от 17.06.97 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 9. С. 36-37.
323
Отдельные виды обязательств
Президиум признал неправомерной ссылку в протесте на то, что по условиям договора ответчик должен передать истцу еще 234 кв. м жилья либо возместить стоимость указанной площади по ценам на момент предъявления иска.
Не обсуждая аргументацию постановления, которая, как и само решение об отклонении протеста, представляется достаточно спор ной, следует заметить, что неблагоприятный для истца исход спора - следствие неточно сформулированного условия о предмете договора, что позволило истолковать его в пользу ответчика.
2. Одним из очень важных, если не наиболее важным с точки зрения обеспечения исполнения обязательства в натуре, в котором прежде всего заинтересован дольщик, является вопрос о том, как сформулировать предмет обязательства долевого участия - как родо вой или как индивидуальный: указать в договоре, что застройщик (за казчик) обязуется передать столько-то квадратных метров общей и столько-то кв. м жилой площади в конкретном доме (нежилой площа ди в определенном здании) или же зафиксировать признаки подле жащего передаче объекта в построенном доме, позволяющие его вы делить из однородных объектов в данном доме. Прежде чем ответить на поставленный вопрос, необходимо обсудить другой более общий вопрос: возможно ли индивидуализировать предмет обязательства до левого участия в строительстве, имея в виду, что в момент заключения договора объект (например, квартира), подлежащий передаче доль щику, физически не существует, еще подлежит созданию? Нельзя обойти и другой важный вопрос: будет ли соответствовать требовани ям ст. 554 ГК РФ определение предмета обязательства в качестве ин дивидуализированного, при условии, что объект физически на момент возникновения обязательства не существует, подлежит созданию во исполнение обязательства?
Учитывая, что строительству жилого дома, другой недвижимо сти всегда предшествует разработка проектной документации, и что на ее основании можно определить объект, подлежащий передаче, следует ответить на первый вопрос положительно. В договоре необ ходимо максимально детально описать подлежащий созданию объ ект недвижимости в целом и той части, которую предстоит передать дольщику, в соответствии с проектной документацией, указав, в том числе, номер квартиры, этаж, размер общей и жилой площади, число комнат и другие параметры, характеризующие объект. Конкретиза ция объекта может быть обеспечена приложением к договору копии
324
Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики
плана квартиры, копии выписки из проекта дома, описания земель ного участка.
Для ответа на второй вопрос обратимся к ст. 554 ГК РФ. Вопервых, в ней говорится о предмете договора купли-продажи недви жимости. Однако, поскольку в принципе нельзя исключить примене ние по аналогии норм о договоре купли-продажи к отношениям из договора долевого участия в строительстве, указанное обстоятельство не имеет решающего значения при ответе на поставленный вопрос. Далее, ст. 554 ГК РФ требует указания в договоре данных, позволяю щих определенно установить недвижимое имущество, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответст вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму щества.
Надлежаще составленный договор о долевом участии с упомя нутыми выше приложениями к нему позволяет вполне определенно установить предмет обязательства в его индивидуализированном ка честве. Нельзя вместе с тем упускать из виду и следующее: в большин стве случаев конфликты, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением, чаще всего исполнением не в полном объеме) обяза тельства контрагентом дольщика, возникают, и заинтересованная сто рона обращается в юрисдикционные органы с требованием об их раз решении, когда подлежащий передаче дольщику объект (скажем, квартира) уже физически существует в завершенном или не вполне завершенном строительством виде. До этого проблемы объекта как индивидуально-определенного, как правило, не возникает.
Следует заметить, что судебно-арбитражная практика не испы тывает затруднений и у судов не возникает проблем, связанных с при знанием обязательства долевого строительства индивидуально определенным20. Другое дело - точное применение норм об исполне
20 По одному из дел, по которому истец требовал исполнения в натуре обязательства долевого участия в строительстве дома и передачи четырех конкретных квартир (указаны их номера) в конкретном доме, а также дополнительно квартиры общей площадью 228,1 кв. м, кассационная инстанция, в частности, указала: апелляционная инстанция правильно отклонила заявленное истцом требование о передаче дополнительной площади в связи с отсутствием индивидуальных признаков истребуемого имущества, одновременно признав правильным постановление в части удовлетворения требования о передаче истцу конкретных, обозначенных в договоре квартир в доме по указанному там же адресу (Постановление Федерального Арбитражного Суда ЗападноСибирского округа от 02.08.99. Д. № Ф 04/1555-511/А-45-99).
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по рассмотренному делу пришел к следующе му выводу: «по материалам дела усматривается, что предметом спора является не конкретная квартира, а обязательство передать двухкомнатную квартиру в указанном истцом доме. Следова
325
Отдельные виды обязательств
нии, точнее о последствиях неисполнения обязательства передать ин дивидуально-определенную вещь. Этот вопрос рассматривается ниже.
Заключительной стадией динамики всякого обязательственного правоотношения, в том числе обязательства долевого участия в строи тельстве, является исполнение обязательства в соответствии с его со держанием, т. е. совершение действий, являющихся предметом обяза тельства. В этом выражается одно из важнейших требований, которо му должно соответствовать исполнение - исполнение в натуре. Роль права и прежде всего обязательственного права состоит в обеспечении реализации указанного требования. При этом нельзя не обратить внимания на то, что в немалой степени гарантия исполнения в натуре, в том числе путем применения принудительных мер, зависит от того, как определен предмет обязательства- в качестве индивидуального (индивидуализированного) или родового. Дело в том, что механизмы обеспечения исполнения в натуре этих обязательств различные. При нудительное исполнение в натуре родовых обязательств, в том числе обязательств по передаче вещей в собственность, практически исклю чается: ни материальный, ни процессуальный закон не предусматри вают соответствующих способов и средств.
Напротив, в отношении индивидуальных обязательств, преду сматривающих передачу вещи в собственность, хозяйственное веде ние, оперативное управление, установлен действенный механизм, на правленный на обеспечение в случае необходимости принудительного исполнения в натуре, однако должник, обязанный передать опреде ленную вещь, по существу обладает ограниченными возможностями исполнения в натуре: вследствие гибели вещи наступает невозмож ность исполнения, т. к. замена предмета договора «аналогичной» ве щью в рамках данного обязательства исключена.
Вместе с тем необходимо особо подчеркнуть, что независимо от того, является ли обязательство индивидуальным или родовым, закон предусматривает специальные меры обеспечения его исполнения (гл. 23 ГК РФ), выполняющие также функции стимулирования испол нения обязательств в натуре. Подобные меры могут быть установлены и в договоре. И все же, на стадии исполнения родовых и индивидуаль
тельно, независимо от того, возможно ли реальное исполнение ответчиком обязательства в части передачи двухкомнатной квартиры, права истца подлежат защите». При новом рассмотрении дела Президиум предложил установить, имеются ли у ответчика в указанном доме свободные двухкомнатные квартиры и с учетом этого предложить истцу уточнить материально-правовые требования, в том числе путем изменения способа защиты гражданских прав (Постановление Президиума ВАС РФ № 588/96 от 16.03.97 // Вестник ВАС. 1999. № 8. С. 38-39).
326
Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики
ных обязательств нельзя не усмотреть различие, выражающееся в от сутствии механизма принудительного обеспечения исполнения в на туре первых и наличии такого механизма исполнения вторых, который закреплен в ст. 398 ГК РФ.
Возвращаясь к вопросу о предпочтительности определения предмета обязательства долевого участия в качестве индивидуального или родового, имея в виду интересы дольщика - более слабой стороны в обязательстве, следует при ответе учитывать достоинства и негативы как того, так и другого варианта. При прочих равных условиях пре имущества индивидуального обязательства заложены в специальном механизме, предусмотренном в ст. 398 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства кредитор (в рассматриваемом обязательстве - дольщик) имеет право требовать отобрания у должника вещи и передачи ее ему, а в случае невозможности удовлетворения этого требования - право на возмещение убытков. По родовому обязательству у кредитора от сутствует аналогичное право требовать отобрания вещи у должника и передачи ее ему, он может лишь требовать возмещения причиненных неисполнением договора убытков. Однако поскольку по такому обя зательству обязанности должника, как и право требования кредитора, сконцентрированы не на индивидуальном предмете, исполнение воз можно и за счет предоставления другого предмета данного рода. При менительно к обязательству долевого участия это означает, что долж ник вправе требовать передачи ему любой квартиры в данном доме (домах), отвечающей обусловленной соглашением характеристике.
3. Как уже отмечалось, к договорным отношениям долевого уча стия в строительстве в зависимости от их субъектного состава и со держания договора (если конкретный договор нельзя квалифициро вать по одной из предусмотренных законодательством договорных конструкций или в качестве смешанного) следует по аналогии приме нять нормы сходного договорного института. Практически вопрос о квалификации договора о долевом участии в строительстве становится актуальным, как правило, в связи с нарушением обязательства контр агентом дольщика. Квалификацией договора предопределяется со держание субъективных прав дольщика, а в конечном счете и закон ность судебного акта по возникшему спору.
На основании заключенного договора о долевом участии у дольщика возникает обязательственно-правовое требование к контр агенту о совершении предусмотренных соглашением действий по пе редаче объекта в собственность и обязанность уплаты определенной
327
Отдельные виды обязательств
денежной суммы или предоставления иного эквивалента21. Это право отношение сохраняется в неизменном виде на протяжении всего про цесса строительства до ввода объекта в эксплуатацию. Исключение, по-видимому, представляют случаи, когда строительство дома пре кращено и возможны определение и передача помещения (являюще гося предметом договора) в не завершенном строительством доме, а также если последующим соглашением сторон предусмотрено, что выполнение отделочных работ не входит в круг обязанностей контр агента дольщика (последнее может быть определено и в самом дого воре о долевом участии в строительстве при его заключении).
В связи с этим, на мой взгляд, следовало бы отказаться от импе ративных утверждений, встречающихся в юридической литературе, а также судебной практике, не признающих без достаточных оснований возможность передачи в собственность не завершенного строительст вом объекта (его части). В постановлении от 25.02.98 № 8 «О некото рых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой пра ва собственности и иных вещных прав»2 Пленум ВАС РФ разъяснил: не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недви жимому имуществу. При разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты необходимо руководство ваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершения сделок с ним (п. 16). В поста новлении Пленума отсутствует указание о возможности передачи в собственность части строящегося на долевых началах жилого дома, однако правило п. 16, содержащее принципиальное положение отно сительно не завершенных строительством объектов, может быть рас пространено и на отношения долевого строительства, если строящий ся объект не является предметом договора строительного подряда. При этом имеется в виду, что дольщик требует передачи в собствен ность предусмотренного договором индивидуализированного поме щения, не завершенного строительством, с целью его завершения в индивидуальном порядке, учитывая, что впоследствии возможно его самостоятельное использование (например, гаражный бокс в общем массиве, не завершенном строительством). Передача объекта дольщи
21 Ср. п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строитель стве (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56) // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.
22 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
328
Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики
ку в собственность возможна также в случаях, когда контрагент доль щика не обязан по договору передать завершенный строительством объект (скажем, квартиру)23. В настоящее время подобная практика заключения договоров о долевом участии в строительстве жилья на условиях выполнения отделочных работ индивидуально дольщиками распространена при строительстве так называемых элитных жилых домов. Однако ввод дома в эксплуатацию допускается, если выполне ны все, в том числе отделочные работы в соответствии с установлен ными требованиями. В этих случаях предметом обязательства долево го участия в строительстве следует признать передачу помещения в той степени готовности, которая предусмотрена договором о долевом участии или последующим соглашением.
В обсуждаемом здесь аспекте интерес представляет следующее
дело.
Предъявлен иск о признании права собственности на опреде ленную квартиру в конкретном доме, а в случае невозможности выде лить ее - о взыскании рыночной стоимости квартиры. Арбитражный суд, удовлетворив требования истца, обязал ответчика передать истцу указанную им квартиру. Апелляционная инстанция отменила решение и в удовлетворении исковых требований отказала: поскольку дом в эксплуатацию не сдан, вновь создаваемое недвижимое имущество не зарегистрировано, у истца отсутствует право требовать предоставле ния квартиры в не завершенном строительством объекте.
Кассационная инстанция оставила жалобу истца без удовлетво рения, указав следующее: стороны заключили договор на долевое строительство дома, по условиям которого истец является дольщи ком, а ответчик - заказчиком. Дольщик свои обязанности выполнил, заказчик квартиру не передал. Однако строительство дома не завер шено. Объект незавершенного строительства находится в общей соб ственности (ст. 252 ГК РФ). Истец вправе предъявить требование об определении его доли в праве на общее имущество. Право собствен
23 Так, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске об обязании ответчика передать квар тиру № 16 в строящемся конкретном доме. Апелляционная инстанция, отменив решение, иско вые требования удовлетворила. Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляци онной инстанции, оставив в силе решение первой инстанции. Президиум ВАС РФ, не согласив шись с кассационной инстанцией, указал: ссылка суда кассационной инстанции на незавершен ность строительства жилого дома, в силу чего не имеется оснований для передачи спорной квар тиры истцу, неправильна, так как общестроительные работы завершены, а выполнение отделоч ных работ, согласно решению общего собрания участников строительства данного дома, должно осуществляться дольщиками индивидуально (Постановление Президиума ВАС РФ № 4131/00 от 19.12.2000 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 3. С. 25-26).
329
Отдельные виды обязательств
ности на жилой дом не возникло, поскольку дом в эксплуатацию не сдан и не зарегистрирован в установленном ст. 219 ГК РФ порядке. А потому истец не вправе требовать выдела доли. Договор о совместной деятельности не привел к возникновению у истца права собственности на спорное жилое помещение24.
Приведенное постановление кассационной инстанции, полное очевидных противоречий, касающихся квалификации договора и воз никших на его основании прав дольщика, тем не менее побуждает к обсуждению некоторых вопросов.
Прежде всего отметим, что если строительство дома не законче но, он не введен в эксплуатацию и нет условий, позволяющих сделать вывод о наличии упомянутых выше исключений из общего правила, согласно которому до ввода дома в эксплуатацию дольщику принад лежит обязательственно-правовое требование, юридическая природа которого не зависит от определенности предмета договора (индивиду альный или родовой), то действует это общее правило. Обладая ука занным правом, дольщик не лишен возможности требовать подтвер ждения его в судебном порядке, если оно не признается или оспарива ется другой стороной. По существу, это означает не что иное, как тре бование подтверждения существования обязательства долевого уча стия в строительстве.
Поскольку в зависимости от того, как стороны определили предмет обязательства, определяется и содержание их субъективных прав и обязанностей, в случаях неисполнения контрагентом дольщика обязательства крайне важно правильно определить характер заявлен ных дольщиком исковых требований, что является необходимой пред посылкой законности и обоснованности судебного решения. Так, иск о признании права на получение соответствующего жилья в пределах затраченных истцом средств и доли, предусмотренной договором, ар битражный суд рассмотрел как спор о признании права собственности на 654 кв. м жилой площади в конкретном доме. Признав неправиль ной квалификацию судом исковых требований, Президиум ВАС РФ указал, что истец на самом деле добивался защиты обязательственного права, возникшего из договора на строительство жилого дома, а не права собственности25.
24Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.99. Д. № Ф 04/1632-431/А 032-99.
25Закон. 1996. № 8. С. 113-114.
330
Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики
Аргументация постановления была бы еще более убедительной, если бы содержала указание на явную ошибочность признания права собственности на квадратные метры жилой площади.
Объектом права собственности, как и иных вещных прав, явля ется вещь, точнее (по господствующему мнению), индивидуально определенная вещь независимо от способа ее индивидуализации. Этому признаку объекта права собственности никак не соответствует количество метров жилья, которое и вещью признать нельзя. Требо вание такого рода может быть элементом только обязательственного правоотношения. Поэтому правильным было бы решение о признании права истца и обязанности ответчика передать соответствующее ко личество метров площади в доме, указанном в договоре, при доказан ности существования обязательства между истцом и ответчиком и других обстоятельств в обоснование права истца.
В судебно-арбитражной практике в обоснование признания права собственности на индивидуально-определенную вещь обычно приводится ст. 209 ГК РФ26. Кстати отметим, что в юридической лите ратуре аналогичное обоснование объекта правоотношения собствен ности не встречается. Действительно ли ст. 209 ГК РФ предусматрива ет, что объектом права собственности является индивидуальная вещь? Этой статьей, озаглавленной «Содержание права собственности», на чинается раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права». Соответствующих прямых указаний в ст. 209 ГК РФ не содер жится. И все же, если исходить из того, что любое из названных в ней правомочий осуществимо лишь в отношении определенной, т. е. инди видуализированной вещи, то можно сделать вывод, что ссылка на ст. 209 ГК РФ в обоснование того, что объектом права собственности является индивидуальная вещь, едва ли следует считать ошибочной.
Арбитражные суды довольно часто склоняются к квалификации договоров о долевом строительстве в качестве договоров простого то варищества (о совместной деятельности), хотя не всегда обоснован но27. Поскольку согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на зда ния, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
26 См. постановления Президиума ВАС РФ: № 1620/90 от 06.08.96// Вестник ВАС РФ. 1996. № 11. С. 45; № 405/96 от 21.05.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 46-47.
27 См. уже подвергнутые анализу постановления Президиума ВАС РФ от 24.06.97 № 5166/96// Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 42-43, а также постановление № 1620/96 от 06.08.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 11. С. 45.
331
Отдельные виды обязательств
регистрации, то пока строительство объекта не завершено и он не вве ден в эксплуатацию участник не вправе требовать признания права на долю в праве общей долевой собственности, он может требовать лишь определения размера вклада в виде доли в общем имуществе. Следует согласиться с утверждением, что «участник действующего договора простого товарищества не вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на не завершенную созданием новую вещь, так называемый договорный полуфабрикат (будь то здание, не завершенное строительством, или любое другое имущество)» и что он «тем более не вправе ставить вопрос о признании права на долю в об щей собственности на имущество, которое должно быть создано со гласно договору, до его создания...»28. По-видимому, солидарен с по добной позицией и К. Скловский: если суд находит основания для признания договора долевого строительства договором о совместной деятельности, то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности, «причем общая собственность возникает не посредственно одновременно с возникновением самого объекта»29.
4.В исполнении обязательства долевого строительства в натуре
всоответствии с условиями договора, заключается, можно безоши бочно сказать, экономический интерес долыцика-физического лица, вкладывающего средства для приобретения жилья в собственность.
Не в меньшей мере в этом заинтересовано и юридическое лицо, в том числе в случае приобретения жилых помещений для последующего отчуждения.
Уже отмечалось, что при прочих равных условиях закон в боль шей мере обеспечивает исполнение в натуре индивидуального обяза тельства долевого строительства, имеющего своим предметом пере дачу конкретных помещений, индивидуализированных по указанным в договоре признакам. В случае неисполнения заказчиком (застрой щиком) обязательства может быть использован механизм правовой защиты дольщика, предусмотренный ст. 398 ГК РФ, действие которого рассчитано на ситуации, когда существуют два или более обязательств с тождественным предметом, а потому объективно может быть испол нено в натуре лишь одно из них, другого просто не дано. Естественно, что в таких случаях возникает коллизия прав и интересов кредиторов, получающая разрешение в указанном механизме.
28 Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юрист, 2001. С. 486.
29 Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судеб ной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 80.
332