1. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую

Первичное установление категории земель определяется в зависимости от объективно сложившегося способа использования или хозяйствования земельном участке в процессе разграничения государственной собственности на землю.

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путем перевода участка в другую категорию. Данные отношения регулируются ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для перевода подается ходатайство подается в соответствующий орган. В ходатайстве указывается кадастровый номер, категория, обоснование перевода, права на земельный участок, согласие правообладателя, положительное заключение государственной экологической экспертизы, расчет потерь сельскохозяйственного производства. Срок для рассмотрения ходатайства от 2 до 3 месяцев в зависимости от органа. Перевод земель не допускается:

1. ФЗ ограничен перевод или имеется запрет на перевод.

2. Отрицательное заключение государственной экологической экспертизы.

3. Установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земельного участка документам территориального планирования землеустроительной или иной документации.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

1. С ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;

2. К ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в следующие сроки:

а) В течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, - Правительством РФ;

б) В течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом МСУ.

Решения о переводе земель принимают следующие органы (ст. 8 ЗК РФ):

1. Правительство РФ в отношении федеральных земель.

2. Органы исполнительной власти субъектов РФ:

а) В отношении земель субъектов РФ.

б) В отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или частной собственности.

3. Органы МСУ. В отношении муниципальных и частных земель, кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности перевода земель:

1. В отношение земель населённых пунктов решение о переводе применяется путем установления границ населенного пункта.

2. При переводе земель ООПТ решение принимается путем установления или изменения границ рекреационной или санитарно-защитной зоны

3. При необходимости изменения категории земельного участка, изъятого для государственных и муниципальных нужд, такой перевод осуществляется после государственной регистрации изъятия путем выкупа.

4. Перевод считается состоявшимся, в момент внесения записи в ЕГРП.

2. Купля-продажа и другие сделки с землей по гражданскому и земельному законодательству

1. Купля - продажа. Регулируется ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. Договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Однако право, вытекающее из данного договора требует такой регистрации.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту

2. Мена. Регулируется ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Существует 2 вида мены земельного участка:

а) Обмен одного земельного участка на другой;

б) Обмен земельного участка на иную (движимую/недвижимую) вещь.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Объектом мены могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

3. Ипотека (залог недвижимости). Регулируется ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

Ипотека возникает как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с момента заключения этого договора. Ипотека не препятствует отчуждению земельного участка, если иное не предусмотрено договором, но лицо, приобретшее имущество, встает на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке

Ипотека земель сельскохозяйственного назначения запрещена, как и земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

4. Наследование. Регулируется ГК РФ и ЗК РФ.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ.

На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

Есть исключения для иностранных граждан. Если наследодатель был членом некоммерческого объединения, то иностранном гражданину нужно в него вступить, если не вступит, то обязан в течении года произвести его отчуждение.

5. Дарение. регулируется ГК РФ.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу.

Данный договор не требует государственной регистрации, регистрируется право.

6. Рента. Регулируется ГК РФ.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст.587 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе распоряжаться земельным участком, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п.1 ст.604 ГК).

+ еще может быть 7. Ссуда.

Билет 6 

1. Формы и виды права собственности на землю(20)  2. Упрощенный порядок регистрации прав на землю(115)