708

К наиболее существенным различиям (элементам сравнения) в характеристиках объектов недвижимости относят:

1.Переданные имущественные права на объект (собственность, аренда).

2.Условия финансирования (способ расчета, привлечение заемных средств).

3.Условия продажи (чистота сделки).

4.Время продажи (динамика цен сделок на рынке).

5.Местоположение.

6.Физические характеристики (наиболее значительные).

7.Экономические характеристики.

8.Отклонение от целевого использования.

9.Наличие движимого имущества.

Поправки по первым четырем элементам сравнения производятся в очередности согласно их порядковым номерам. Корректировке подлежат цены всех отобранных схожих объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки.

При внесении поправок необходимо соблюдать следующие два правила:

корректируется цена продажи объектов сравнения. В оцениваемый объект поправки не вносятся;

если объект-аналог по какому-либо элементу сравнения (характеристике) лучше оцениваемого объекта, то поправка вносится со знаком «минус», и наоборот. Направленность (знак) поправки должна быть в сторону, приближающую аналог к объекту оценки.

Наиболее распространенные методы внесения поправок:

анализа парных продаж (два объекта-аналога должны быть максимально похожи между собой, кроме той характеристики, на которую вносится поправка);

анализа затрат (на основе информации, полученной от аналогичных строительных компаний о затратах на возведение оцениваемого объекта, которые пересчитываются на дату оценки);

экспертный метод (на основе экспресс-расчета специалиста (в процентах) о влиянии анализируемого параметра на цену объекта);

статистического анализа (определяется математическая зависимость цены аналогичной недвижимости от различных характеристик, которая затем переносится на оцениваемый объект).

Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:

скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее количество поправок, или их абсолютное значение минимально;

статистические величины (мода, медиана).

Задача 12. Требуется оценить дачу общей площадью 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, – 11 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Третий и пятый объекты сравнения при-

обретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 5.

Решение:

Устанавливается единица сравнения. Цена продажи объектов сравнения за весь объект недвижимости не может рассматриваться в качестве единицы сравнения, т. к. общая площадь дома для аналогов находится в достаточно широком диапазоне от 45 до 70 м2. В качестве единицы сравнения принимается цена продажи 1 м2 общей площади дома, расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 6.

Таблица 5 – Информация для проведения оценки

Продолжение таблицы 6

В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по I и IV объектам-аналогам, в размере 898 руб. за кв. м (мода – величина, встречающаяся наибольшее количество раз). Правильность выбора подтверждается также тем, что в IV объект сравнения внесено наименьшее количество поправок, сумма которых минимальна.

Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет 898 60 53880 руб.

Сущность и расчет вносимых поправок Корректировка цен производится по методу анализа парных продаж.

1. Переданные имущественные права на недвижимость. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту, отчуждаемому в собственность. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансирования. Рассматриваются условия расчета при приобретении недвижимости. По объектам III и V эти условия нерыночные (цены завышены платой за кредит). Проводится соответствующая корректировка цен продаж 1 м2 по этим объектам:

объект III: 7000/45= – 155 руб./м2;

объект V: 5600/55= – 102 руб./м2.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок с объектами не выявлено. Корректировка отсутствует.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины по-

правки за фактор времени выбираются два объекта – III и V (относительно последний и ранний по дате продажи). В V объект-аналог вносится корректировка, рассчи-

Определено, что за год цена продажи 1м2 недвижимости данного типа выросла на 20,8%. Следовательно, за полгода цены выросли на 10,4%. Исходя из установленной величины роста цен проводится соответствующая корректировка цены продажи 1 м2 по объектам сравнения I, II, III и V. Дату продажи IV объекта можно приравнять к дате оценки (разница 2 недели), поэтому поправка не вносится.

5.Местоположение. В данном случае сделки были отобраны в одном районе, тем не менее, по IV объекту наблюдается отличие в местоположении относительно города – ближе расположен, более развита инфраструктура. Следовательно, поправка вносится со знаком «–». Объектами для расчета поправки выбираются II и IV (максимально похожи по другим характеристикам) (Обозначены в табл. 6 – Местоп.).

Величина поправки: 896 – 884 = 12 руб.

6.Физические характеристики. Все аналоги и оцениваемый объект – кирпичные дома, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу.

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов I и II (Трансп.): 969 – 884 = 85 руб. Корректировка цены продажи первого объекта проводится вычитанием этой денежной суммы, т.к. транспортная доступность к этому объекту лучше, чем у оцениваемого.

Корректировка на размер участка. Размеры дачных участков представлены величинами 10, 11 и 12 соток. Величина поправки за отличие в размере участка на одну сотку определяется сравнением I и II объектов (Размер): 969 – 884 = 85 руб. Поправка вносится с соответствующим знаком, в зависимости от разницы в размере участка оцениваемой дачи и объектов-аналогов. Так, например, для II-го объекта сравнения, имеющего площадь 12 соток, поправка имеет знак «–», в III-й объект сравнения, имеющего размер 10 соток, поправка вносится со знаком «+».

Величина поправки на количество комнат в дачном доме определяется сравнением объектов III и V (Комн.): 845 – 831 = 14 руб.

Корректировка цен продаж на разницу в наличии водопровода проводится путем сравнения объектов III и V (Водопр.): 845 – 831 = 14 руб. Поправка в цены продаж объектов I, II, III положительная, т.к. у оцениваемого объекта имеется водопровод.

7.Экономические характеристики. Не выявлено различий, поправка отсутствует.

8.Отклонение от целевого использования. Не выявлено различий, поправка отсутствует.

9.Наличие движимого имущества. Не выявлено различий, поправка отсутствует.

3.2.2. Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соот-

ношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Основан на прямой взаимосвязи между ценой продажи и величиной потенциального либо действительного валового дохода (годового, месячного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

Задача 13. Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 8500 рублей в месяц.

Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора (форм. 33)

3.3. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

Методология оценки недвижимости затратным подходом включает элементы оценки рыночным и доходным подходами, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с затратами, которые потребуются для строительства или приобретения аналогичного объекта.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления – стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения – затраты (в текущих ценах) на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, современного оборудования.

В процессе оценки данным методом определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, также учитывается предпринимательская прибыль.

Для пересчета восстановительной стоимости прошлых показателей затрат в текущие цены (на дату оценки) применяются специальные индексы.

Методы расчета восстановительной стоимости зданий и сооружений:

количественного обследования (рассчитываются затраты на основе нормативов по статьям затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости – составление сметы);

разбивки (разделения) по компонентам (отдельные строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям затрат на единицу объема, которые затем суммируются);

сравнительной единицы (основан на использовании стоимости строительства 1 м2 или 1 м3 аналогичного здания, корректируемой на различия).

Накопленный износ – потеря стоимости оцениваемого объекта по ряду причин (эксплуатация, новые материалы и технологии строительства, воздействие окружающей среды и др.).

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Износ зданий, сооружений делится также на устранимый и неустранимый.

Методы определения износа зданий и сооружений:

рыночной выборки или сравнения продаж (сопоставление накопленного износа зданий с текущими ценами продаж аналогичных объектов);

метод эффективного возраста (срока службы) (рассчитывается из равенства о том, что эффективный возраст так относится к сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости);

метод разбивки (определение всех видов износа с разделением на устранимый и неустранимый).

Задача 14. Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 6570 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 90 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

1. Определяется величина накопленного износа (по методу эффективного возраста). Для этого используется следующее соотношение:

где ЭВ – эффективный возраст здания; СЭЖ – срок экономической жизни;

И– накопленный износ (D);

ВС – восстановительная стоимость.

По формуле 36 рассчитывается износ:

И СЭЖЭВ ВС 9020 6570 1460 тыс. руб.

2.Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости (форм. 35)

V VL Vвосст. D 1230 6570 1460 6340 тыс. руб.

Задача 15. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 265 руб./м2. Полезная площадь здания 2000 м2. Стоимость строительства здания по смете 12000 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл. 8). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 90 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен пяти.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости. Принятие финансовых решений участниками рынка, инвесторами диктует необходимость определения наиболее эффективного использования недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставле-

ние альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка. При этом должны соблюдаться следующие четыре условия (критерия):

1.Юридическая допустимость (законность) (функциональное зонирование территории, градостроительные регламенты, строительные нормы и правила, экологические требования).

2.Физическая осуществимость (возможность) (размер, форма, рельеф участка, возможности технологий строительства, подъездные пути).

3.Финансовая оправданность (стоимость недвижимости должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта).

4.Максимальная продуктивность (обеспечивается максимальная остаточная стоимость земельного участка).

Разрабатывается детальный план реализации каждого варианта использования

сучетом следующих факторов:

–местоположение (формирование вариантов, соответствующих функциональной зоне города, градостроительным регламентам);

–рыночный спрос (востребованность рынка в возводимых объектах);

–наличие долгосрочных договоров аренды земельного участка (срок аренды);

–ресурсное качество участка (инженерно-геологические условия, грунт и т. д.);

–инвестиционная привлекательность (уровень доходности инвестиций). Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

осуществляется либо на основе существующих строений, либо предполагает строительство новых зданий, сооружений. Исходя из этого, анализ наилучшего использования проводится в двух направлениях (случаях):

1)наиболее эффективное использование незастроенного (свободного) земельного участка;

2)наиболее эффективное использование застроенного земельного участка (существующих улучшений).

5.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка

Представляет собой форму инвестиционного проектирования. Базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли (по методу остатка) на основе анализа возможных вариантов застройки участка. Наивысшая остаточная стоимость земли на дату оценки соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ включает три этапа:

1.Отбираются варианты использования (стратегии застройки, инвестиционные проекты). Принимаются во внимание потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические требования на застройку. Например, если нормами градостроительного зонирования предусмотрена застройка территории жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройкой не рассматриваются.

2.Определяется стоимость нового строительства по каждой из выбранных стратегий, при этом учитываются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3.Устанавливается финансовая обоснованность анализируемых стратегий застройки в следующей последовательности:

а. вычисление чистого операционного дохода для каждого варианта; б. расчет коэффициентов капитализации;

в. нахождение распределения чистого операционного дохода между доходом, приносимым землей и доходом, относящимся к зданию (улучшению);

г. определение остаточной стоимости земли путем капитализации величины чистого дохода, относимого к земле.

Составляется отчет-прогноз о доходах и расходах (учитываются отток денежных средств на этапе строительства, возможные затраты на снос ветхих строений).

Задача 16. Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45 млн. руб.; 57,7 млн. руб.; 72,5 млн. руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12%. Срок службы объектов определен соответственно в 90, 100 и 50 лет.

Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли определена на уровне 11%.

Решение: общая формула 25.

Результаты расчетов приведены в таблице 9.

1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга – форм. 27)

R жил.зд. 12% 100% 13,11% или 0,131; 90

R оф.зд. 12% 100%100 13,00% или 0,130;

R торг.ц. 12% 100% 14,00% или 0,140. 50

2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям (из форм. 30)

V NOI NOI V R ;

R

NOIжил.зд. 45000 0,131 5895 5900 тыс. руб.;

NOIоф.зд. 57700 0,130 7501 7500 тыс. руб.;

NOIторг.ц. 72500 0,140 10150 тыс. руб.