Тема 6. Управление многоквартирным домом.

Практическое занятие 1

Цель занятия: Сформулировать понятие многоквартирного дома, дать понятие, определить правовой статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, разобрать состав и порядок формирования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотреть состав, компетенцию и порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, понятие и функции совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, изучить способы управления многоквартирным домом,

Форма практического (интерактивного) занятия:

• устный опрос;

• решение ситуационных задач.

Вопросы к теме:

1. Понятие многоквартирного дома.

2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: понятие, состав, порядок формирования.

3. Право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме: субъекты объекты, возникновение, прекращение, осуществление.

4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: участники, распределение голосов, компетенция, порядок проведения.

Задачи

1. В многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО "Изумруд". В доме также располагается подземный гараж общей площадью 600 кв. м, в котором находятся 20 боксов площадью 20 кв. м каждый, 19 из них принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме; 1 - посторонней организации. Определите доли в общем имуществе многоквартирного дома собственников помещений.

2. При выполнении договора управления многоквартирным домом управляющая организация обнаружила, что через подвальное помещение дома проходит трубопровод холодного водоснабжения, по которому холодная вода "транзитом" подается в другие многоквартирные дома. Многоквартирный дом, в подвальном помещении которого проходит трубопровод, к нему не подключен, поскольку имеет отдельное подключение через ввод, расположенный на границе внешней стены дома.

Ресурсоснабжающая организация, оказывающая услуги по холодному водоснабжению, считает, что трубопровод, находящийся в подвальном помещении многоквартирного дома, относится к его общему имуществу. Собственники многоквартирного дома, через который проходит "транзитный" трубопровод, не согласны расходовать свои средства на его содержание и ремонт, т.к. он не обслуживает ни одного помещения в многоквартирном доме и не должен включаться в состав общего имущества. Относится ли трубопровод к общему имуществу дома?

3. ООО "Раэль Трэйд" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в регистрации договора аренды земельного участка и обязании Управления осуществить регистрацию указанного договора.

Суд установил, что ООО "Раэль Трейд", являясь собственником части помещений в многоквартирном доме, предоставил на регистрацию договор аренды земельного участка площадью 0,17 га, примыкающего к дому. Договор был подписан Департаментом земельных ресурсов и ООО "Раэль Трэйд" без участия других собственников помещений указанного дома. Управление Федеральной регистрационной службы отказало в регистрации договора аренды по следующим основаниям: «В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявителю, как и другим собственникам помещений в указанном доме, земельный участок предоставляется в общую долевую собственность в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. При этом собственники помещений в многоквартирном доме совместно обращаются в исполнительные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок».

Обоснован ли отказ Управления в регистрации названного договора?

4. ТСЖ «Ленина, 15» предъявил иск к Департаменту имущественных отношений и ООО "Этап" о недействительности договора аренды и обязании освободить занимаемые нежилые помещения N 1 - 17 общей площадью 251, 30 квадратных метра, расположенные в подвале многоквартирного дома.

При рассмотрении спора суд установил следующие обстоятельства. Решением общего собрания собственников жилья, оформленного протоколом общего собрания от 16.08.2006 в качестве способа управления многоквартирным жилым домом по улице Ленина, 15 выбрано управление ТСЖ "Ленина, 15", которое в установленном законом порядке зарегистрировано. 01.09.2006 г. Департамент имущественных отношений и ООО "Этап" заключили между собой договор аренды нежилые помещения N 1 – 17, расположенные в подвале многоквартирного дома по ул. Ленина, 15.

Кто имеет право распоряжения спорными помещениями? Каков порядок распоряжения? Обосновано ли заявленное требование?

Измениться ли Ваше решение, если будет установлено, что спорные подвальные помещения зарегистрированы за городом на праве собственности?

5. Товарищество собственников жилья "Выучейского, 16" обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" об обязании демонтировать (убрать) с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома 16 по улице Выучейского, на которых на красном фоне белым изображено яйцо и три буквы "М", "Т", "С". В обоснование своих требований ТСЖ сослалось на то, что фасад дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как ответчик установил конструкцию без согласия собственников общего имущества дома и уклоняется от заключения договора на размещение своей конструкции.

Возражая против предъявленного иска Акционерное общество заявило, что ТСЖ не может предъявлять требования в защиту интересов собственников. Кроме того, акционерное общество само является собственником нежилого помещения общей площадью 127,9 кв. м и арендатором нежилых помещений общей площадью 761,4 кв. м на первом и втором этажах дома 16 по улице Выучейского в городе Архангельске. В указанных помещениях расположен административный офис общества, а также магазин-салон по обслуживанию абонентов и продаже телефонных аппаратов. Спорная вывеска расположена на металлопластиковом каркасе, являющимся конструктивной частью нежилого помещения, находящегося в собственности акционерного общества и не относящегося к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Кто является собственником фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома? Может ли ТСЖ выступать в защиту интересов собственников?

Нормативные правовые акты 1, 13, 14

Основная литература 1,2,3

Дополнительная литература 4, 6, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35

Практическое занятие 2

Цель занятия: Рассмотреть способы управления многоквартирным домом, выбор способа управления, непосредственное управление, управление управляющей компанией, управление ТСЖ, разобрать вопросы, связанные с организацией и ремонтом общего имущества собственников многоквартирного жилого дома.

Форма практического (интерактивного) занятия:

• устный опрос;

• решение ситуационных задач.

Вопросы к теме:

1. Способы управления многоквартирным домом.

2. Выбор способа управления.

3. Непосредственное управление.

4. Управление управляющей организацией. Порядок лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

5. Управление товариществом собственников жилья.

6. Управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в государственной или муниципальной собственности.

7. Организация и проведение капитального ремонта общего имущество собственников многоквартирного жилого дома.

Задачи

1. ТСЖ "Масленникова-80" обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Администрации города о признании незаконным разрешения на оборудование отдельного входа и благоустройство территории.

ТСЖ "Масленникова-80" считает, что строительство крыльца (отдельного входа) к нежилому помещению совершено без согласия собственников и нарушает их права на земельный участок. Это право, по мнению заявителя, собственники помещений многоквартирного дома приобрели в связи с введением в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации в силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Доказательств оформления передачи спорного земельного участка в общую долевую собственность суду представлено не было.

Каков порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом? Нарушены ли права собственников ?

2. Индивидуальный предприниматель Лопатин В.Н. обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Советского района об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

15.03.2007 индивидуальный предприниматель Лопатин В.Н. приобрел в доме жилищно-строительного кооператива, находящегося по адресу жилое помещение площадью 37,3 квадратных метра, представляющее собой квартиру, расположенную на первом этаже и обратился в администрацию с заявлением о разрешении перевода данного жилого помещения в нежилое для размещения магазина промышленных товаров. Администрацией ему было отказано в удовлетворении заявления в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Заявитель - предприниматель полагает, что Администрация необоснованно применила к правоотношениям сторон положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном случае подлежали применению статьи 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, При согласовании перепланировки помещения им были представлены все необходимые документы и права и законные интересы собственников иных помещений в многоквартирном доме переоборудованием спорного помещения под нежилое не могут нарушаться.

Суд установил, что для перевода спорного принадлежащего предпринимателю помещения из жилого в нежилое необходимо его переустроить путем разрушения части несущей стены многоквартирного дома, установления отдельного входа в помещение и оборудования крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Поскольку отсутствует согласие всех жильцов дома на подобное изменение режима пользования общим имуществом жилого дома, отказ администрации в выдаче разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое признан судом правомерным.

Ваше мнение о выводах суда.

3. Собственники квартир в 120-ти квартирном многоквартирном доме приняли решение об управлении указанным домом путем создания товарищества собственников жилья "Надежда", которое было зарегистрировано в качестве юридического лица.

Между ТСЖ "Надежда" и управляющей организацией "Жилсервис" был заключен договор, согласно которому последняя обязалась начислять членские взносы товарищества на содержание общих помещений и производить текущий и капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Собственники 97 квартир, недовольные качеством обслуживания, направили заявления председателю товарищества о выходе из состава товарищества и переходе на обслуживание в управляющую организацию МУП "РЭУ-12". Председатель правления ТСЖ полагал, что действия собственников не соответствуют законодательству и нарушают права других членов ТСЖ. Каковы правовые последствия этих заявлений? Какова процедура изменения способа управления многоквартирным домом?

4. ТСЖ "Магнит" 01.07.2005 г. заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Градиент". На внеочередном общем собрании членов ТСЖ "Магнит", состоявшимся 30.05.2006 г., было принято решение, что управление общим имуществом будет осуществлять непосредственно ТСЖ "Магнит".

31.05.2006 г. ТСЖ "Магнит" письменно уведомило ООО "Градиент" о прекращении действия договора управления. ООО "Градиент" сочло действия ТСЖ необоснованными, а сам договор - действующим, т.к. в законном порядке он не был расторгнут. Позиция какой стороны соответствует действующему законодательству?

5. Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома путем заочного голосования был избран способ управления - управление управляющей организацией, в качестве которой было выбрано ООО "Ареола". Последняя направила проект договора всем собственником, в том числе и в адрес городской администрации, поскольку в многоквартирном доме имелось несколько неприватизированных квартир, находящихся в муниципальной собственности. Городская администрация отказалась подписывать договор, т.к. не давала своего согласия на выбор ООО "Ареола" в качестве управляющей компании. ООО "Ареола" обратилось в суд с требованием понудить администрацию заключить с ним договор управления как с управляющей организацией. Обосновано ли требование истца?

6. Управляющая организация ООО "Горизонт" обратилась к МУП "Жилтрест-1" с требованием передать всю техническую и бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом. Требование было обосновано тем, что на общем собрании собственников дома в форме заочного голосования было принято решение об отказе от услуг МУП "Жилтрест-1" и о выборе в качестве управляющей организации ООО "Горизонт". Во исполнении указанного решения между большинством собственников дома и ООО "горизонт" был заключен договор управления многоквартирным домом.

МУП "Жилтрест-1" отказался передать документацию, указав в ответе, что значительная часть жильцов дома выразила желание остаться на обслуживании МУП "Жилтрест-1" и отказалась от заключения договора управления многоквартирным домом с ООО "Горизонт".

Кто имеет право обслуживать данный многоквартирный дом? Чья позиция, на Ваш взгляд, соответствует закону?

Нормативные правовые акты 1, 13, 14

Основная литература 1,2,3

Дополнительная литература 4, 6, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35