Жилищное право лекции

Наниматель обладает гораздо меньшим объемом субъективных прав, чем наниматель в договоре социального найма. Наниматель специализированного жилья не обладает правом на обмен жилого помещения, правом на сдачу жилого помещения в поднаем, на замену жилого помещения. По общему правилу наниматель не обладает правом на приватизацию. Исключение составляют служебные жилые помещения: (ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»): собственник служебного жилого помещения может разрешить нанимателю и членам его семьи приватизировать занимаемое ими служебное жилое помещение.

Кроме общих оснований для расторжения договора найма специализированного жилого помещения ЖК устанавливает специальные основания расторжения данного договора:

1.отпадение тех обстоятельств, в связи с которыми было предоставлено специализированное жилье (прекращение трудовых отношений, обучения в учебном заведении)

Сторонами договора найма - наймодатель (уполномоченный государственный орган или ОМСУ, который выступает от имени собственника специализированного жилищного фонда) и наниматель (гражданин имеет право на обеспечение его жилым помещением специализированном жилищном фонде). Если с нанимателем вселяются члены его семьи, то они должны быть указаны в договоре найма. Круг членов семьи нанимателя определяется в соответствии со ст. 69 ЖК, т.е. по правилам, установленным для социального найма. ЖК определяет правовое положение членов семьи нанимателя: они имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. В случае прекращения семейных отношений члены семьи нанимателя специализированного жилья сохраняют право пользования жилым помещением, но по жилищному обязательству отвечают самостоятельно. Таким образом, изменение правового статуса в семье не влияет на право гражданина пользоваться жилым помещением, однако изменяет характер ответственности граждан, проживающих в специализированном жилом помещении

Специальные правила ЖК устанавливает для нанимателей служебных жилых помещений. Прекращение семейных отношений между нанимателем служебного жилья и членом его семьи является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи. В случае предъявления соответствующего требования бывшие члены семьи нанимателя служебного жилого помещения обязаны освободить его. Если отказываются добровольно  в судебном порядке без предоставления жилого помещения. Суд при разрешению этого спора с учетом имущественного положения, состояния здоровья, возраста, может сохранить на определенный срок за бывшим членом семьи право пользования

Договор найма является взаимным, и таким образом, и наймодатель, и наниматель обладают по отношению друг к другу корреспондирующими субъективными правами и обязанностями. Наймодатель обязан передать нанимателю в пользование жилое помещение, находящееся в надлежащем состоянии, которое является свободным от прав третьих лиц, принимать участие в поддержании надлежащего состояния и ремонте многоквартирного дома, осуществлять капитальный ремонт, обеспечивать предоставление капитальных услуг надлежащего качества. Наниматель жилого помещения и

члены его семьи обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, производить текущий ремонт, своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, соблюдать правила проживания в жилом помещении, а именно соблюдать права и законные интересы соседей. Наимодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы, производства текущего ремонта, поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Тема. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (раздел 5 ЖК).

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как ЮЛ. Организация и деятельность их.

В соответствии со ст. 110 ЖК жилищные и жилищно-строительные кооперативы представляют собой объединение граждан и ЮЛ на основе членства в целях удовлетворения жилищной потребности граждан, а также в целях управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Пользование жилыми помещениями, расположенные в домах жилищных кооперативах, является одним из способов удовлетворения жилищной потребности граждан. Преимуществом данной формы является то, что члены кооператива получают возможность оплатить стоимость предоставленного им в пользование жилого помещения не сразу, а в определенные установленные сроки.

ЖК регулирует жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Кроме названных видов действующее законодательство предусматривает еще один вид жилищной кооперации – жилищно-накопительный кооператив, однако порядок создания, деятельности регулируется специальным законом (ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»).

Жилищные кооперативы являются некоммерческой организацией, а именно потребительским кооперативом. Как ЮЛ имеют схожие признаки: обладают организационным единством, являются организациями, основанными на членстве, образуются в добровольном порядке, обладают обособленным имуществом на праве собственности, в установленном порядке подлежат государственной регистрации, участвуют от своего имени как в гражданском обороте, так и в суде и несут ответственность по своим обязательствам всем имуществом, которое закреплено за ЮЛ.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив имеют своеобразные отличия друг от друга. Если граждане и ЮЛ организуют жилищный кооператив, то они либо приобретают уже готовый, построенный жилой дом, либо приобретают жилой дом, подлежащий реконструкции для его последующей эксплуатации. Как таковое строительство жилого дома, т.е. возведение нового объекта, жилищный кооператив не осуществляет. Граждане и ЮЛ, которые образуют жилищно-строительный кооператив, объединяются для строительства жилого дома и его последующей эксплуатации. Таким образом имущественные и организационные затраты жилищно-строительного кооператива являются значительно более высокими.

В соответствие с ЖК членами жилищных кооперативов могут быть граждане, по достижению 16 лет, и ЮЛ. Жилищный кооператив считается образованным с момента его государственной регистрации в установленном порядке. ЖК РФ устанавливает определенные количественные ограничения, как минимальные, так и максимальные, для членства в жилищном кооперативе.

При организации кооператива количество членов должно быть минимум 5. Максимально количество членов не может превышать количества жилых помещений в многоквартирном доме, который намерен приобрести, либо построить данный жилищный кооператив.

Организация любого жилищного кооператива осуществляется в несколько этапов:

1.проводится собрание граждан и ЮЛ. На данном собрании оговариваются вопросы организации, какой именно жилой дом будет приобретен или построен. Если жилой дом будет строится, то оговаривается место его расположения ,уточняются списки членов кооператива, состав семей, ФЛ. На данном собрании избирается комиссия из числа предполагаемых членов кооператива, которые будут заниматься организационными вопросами по регистрации кооператива в качестве ЮЛ, а также избирается правление кооператива

2.решение вопросов, связанных с землеотводом, если образуется жилищностроительный кооператив

3.инициативная комиссия созывает собрания, на котором принимается устав жилищного кооператива

4.утвержденный устав и протокол собрания представляется в уполномоченный орган для государственной регистрации кооператива как ЮЛ

Всоответствие со ст. 115 ЖК органы управления кооператива:

общее собрание кооператива – это высший орган управления (ст. 117 ЖК)

конференция – этот орган создается в жилищном кооперативе, если членов кооператива более 50 и образование данного органа предусмотрено уставом кооператива

правление и председатель – это исполнительнораспорядительный органы. Правление –коллегиальный орган. Объем полномочий правления совпадает с пределами специальной правоспособности жилищного кооператива. Правление должно созываться не реже определенного в уставе количества раз, не реже 1 раза в год правление отчитывается перед общим собранием кооператива. Председатель – единоличный исполнительно-распорядительный орган. Председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания, конференции или правления, представляет кооператив в отношениях с физическими и ЮЛ, действует в рамках своих полномочий, которые определены в уставе.

Органом контроля является ревизионная комиссия.