Лекция 7 ГП

Тема: «Рента».

Рента регулируется гл. 33 ГК РФ и бывает двух видов:

• Постоянная.

• Пожизненная – пожизненное содержание с иждивением (разновидность).

Правовое регулирование построено «необычно», поскольку параграф первый посвящен общим положениям о ренте, но общих положений, которым бы рента подчинялась – нет, то есть они применяются и к пожизненно, и к постоянной ренте, и к пожизненному содержанию с иждивением, как разновидность ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств для содержания получателя ренты в иной форме.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что договор ренты – реальный, то есть считается заключенным с момента передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества.

Реальный характер договора ренты защищает, в первую очередь, интересы получателя ренты.

Договор ренты может быть как возмездным, так и безвозмездным (рента – это не платеж за вещь, переданной в собственность; это личное обязательство; можно, например, передать квартиру бесплатно, а можно и под личное обязательство – выплачивать каждый месяц за нее определенную стоимость, но это не плата за квартиру; если договором не предусмотрено – то индексируется). По возмездной ренте предусматривается передача имущества в собственность плательщика ренты за плату (но она не является платой ренты; кроме нее + рента) к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила ГК о купле-продаже. По безвозмездной ренте имущество передается без оплаты (а обязанность платить ренту есть всегда) передача имущества – ГК РФ правила о дарении.

Договор ренты является односторонним – обязанность возникает только на стороне плательщика ренты, а на стороне получателя – только право.

Форма договора ренты. В целях защиты слабой стороны, которой является получатель ренты, договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. До 01.03.2013 года в случае, если под выплату ренты передавалась недвижимость, договор ренты подлежал государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только право собственности на недвижимое имущество.

Существенные условия договора ренты: предмет (имущество, передаваемое под выплату ренты; размер рентных платежей и порядок их уплаты). В тех случаях, когда к ренте применяются правила о купле-продаже или о дарении, то существенные условия договора ренты определяются с учетом положений данных видов договоров.

Правила о форме купли-продажи или о дарении, в зависимости от того, какие нормы применяются к договору ренты, также будут применяться к ренте.

Для отдельных видов ренты установлены дополнительные существенные условия: если под выплату ренты передается денежная сумма/движимое имущество, существенным условием такого договора ренты является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнение его обязательств, либо застраховать в пользу получателей ренты риск своей ответственности за неисполнение/ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Данная норма направлена на защиту интересов получателя ренты, передавшего под выплату ренты недвижимое имущество (п. 3 ст. 587 ГК – при не выполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренным п. 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или утраты условий по обстоятельствам, за которые не отвечает получатель ренты, получатель вправе расторгнуть договор) обязательность обеспечения обязанности платить ренту, либо об обязательности страховки.

В случае, если под выплату ренты передается недвижимое имущество – гарантии прав получателя ренты: 1) рента всегда обременяет недвижимое имущество – при отчуждении такой недвижимости обязательство по выплате ренты следует за недвижимостью, то есть переходит к приобретателю недвижимого имущества; 2) лицо, которое передало обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшими в связи с получателем; 3) солидарная ответственность может быть установлена ГК, либо договором; 4) залог – при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты получает право залога на это имущество, которое обеспечивает обязательство плательщика ренты.

Постоянная рента (особенности): субъектный состав (на стороне получателя ренты могут выступать только граждане, либо некоммерческие организации – если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности); получатель ренты может передавать свои права путем уступки требования – эти права также переходят в порядке универсального правопреемства (физические лица – наследство, юридические лица – реорганизация) как при сингулярном, так и при универсальном правопреемстве право могут передаваться либо физическим лицам, либо некоммерческим организациям.

Постоянная рента может выплачиваться как в денежной форме, так и в натуральной форме (путем предоставления вещей, путем выполнения работ/оказание услуг) по стоимости должны быть эквивалентны денежной сумме. Применительно к ним установлен минимальный денежный размер – величина прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ (если прожиточный минимум не установлен, то берется прожиточный минимум по всей РФ). Если прожиточный минимум увеличивается, то увеличивается и процент постоянной ренты.

Сроки выплаты постоянной ренты определяются договором, если договором не предусмотрено – то выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Поскольку рента является постоянной (не прекращается смертью получателя ренты, переходит к наследникам и их наследникам), законодатель предоставляет право как плательщику ренты, так и получателю ренты требовать выкупа ренты. Выкуп ренты означает, что обязанность по выплате ренты прекращается в связи с тем, что плательщик ренты уплачивает определенную денежную сумму получателю ренты.

Плательщик ренты имеет безусловное право на выкуп ренты, в то время, как получатель ренты может требовать выкупа ренты только при определенных условиях, указанных в законе. Плательщик ренты только обязан соблюсти определенную процедуру при выкупе ренты:

• Заявить об отказе о дальнейшей выплате ренты в письменной форме.

• Такое заявление должно быть сделано не позднее 3-х месяцев до того, как прекращается выплата ренты.

Договором может быть предусмотрен более длительный срок предупреждения.

Также договором может быть предусмотрено, что право на выкуп ренты не будет осуществлено плательщиков в течение определенного периода времени. Период времени может определяться периодом жизни получателя ренты, а также путем указания на конкретный срок, но этот срок не может превышать 30 лет с момента заключения договора (указание на смерть – это срок).

Вместе с тем, договором нельзя предусмотреть, что плательщик ренты отказывается от своего права на ее выплату – такое условие ничтожно.

Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты может осуществляться только в случаях, предусмотренных в законе. И все случаи связаны либо с теми нарушениями, которые он допускает при заключении договора, либо если его положение ухудшилось (ст. 583 ГК).

Выкупная цена ренты определяется договором, а если договором она не определена, то она считается, что она равна годовой сумме ренты. Если рента была безвозмездной, то в ее выкупную цену также включается цена переданного имущества, которая определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК.

Риск случайной гибели/повреждения имущества по договору ренты распределяется по-разному: все зависит от того, была ли рента возмездной/безвозмездной. При безвозмездной ренте риск несет плательщик, а если при возмездной ренте, то плательщик вправе требовать либо прекращений обязательств по выплате ренты (если имущество полностью уничтожено) или, если имущество было повреждено.