2) По видам т. И у.:

Товары: машинотехническая продукция, сырьевые товары, научно-техническая продукция, товарные знаки, продовольственные товары, потребительские товары. Услуги: консалтинговые, инжиниринговые, туристические

3) По степени готовности товара

- готовая продукция; - разрозненное оборудование; - комплектное оборудование

4) По формам торговли:

бартерные операции, встречные закупки, компенсационные сделки, давальческая схема, выкуп устаревшей продукции, промышленное сотрудничество, «продакшн шеринг».

73. Особенности недвижимости как товара

1) стационарность и материальность

2) полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени

3) долговечность

4) износ – утрата полезности и стоимости объекта независимо от причин ее вызвавших

5) способность быть товаром на любой стадии жизненного цикла

6) высокая капиталоемкость

7) низкая ликвидность

8) необходимость постоянного управления

9) на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляет себя как товар подверженный сезонным колебаниям цен

10) если на большинстве рынков цены опред-тся большим кол-вом участников, на отдельных сегментах рынка недвижимости цены могут определяться со стороны небольшим кол-вом участников, а иногда и единств. продавцом или покупателем. Такая ситуация характерна для объекта единственного или специального назначения

11) для рынка недвижимости характерна низкая эластичность предложения.

74. Оценка стоимости недвижимости методом прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

СН= ЧОД/ СК или V = NOi/ R, где

ЧОД – чистый операционный доход; СК – ставка капитализации.

ЧОД рассчитывается как устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода полученного от оцениваемого имущества за вычетом всех расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и без учета амортизационный отчислений.

1.ПВД (потенциальный валовый доход)2.ДВД (действительный валовый доход) 3.ЧОД = ДВД – расходы – резервы

В сфере недвижимости расходы делятся на 2 группы: постоянные (расходы, к-ые не зависят от степени загруженности объекта) и операционные (традиционные расходы на содержание недвижимости, на предоставление услуг арендаторам и на поддержку устойчивого потока доходов (з/пл управляющего, налог).

Под резервом понимается ежегодное откладывание определенной денежной суммы под долгосрочные расходы. Относятся расходы на содержание тех элементов зданий и сооружений срок жизни к-ых меньше прогнозируемого срока жизни самого здания (крыша, лифт, сантехника и т.д).

Ставка капитализации

R: Ri – ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита

Rs – ставка отдачи на собственный капитал – отношение денежных поступлений до вычета налога к сумме вложенных собственных ср-в

Для определения ставки капитализации 2 техники:

1. традиционная

R= M * Ri + (1-M) * Rs

М – коэффициент ипотечной задолженности. Рассчитывается как отношение величины ипотечного кредита к стоимости объекта недвижимости

Ri – ипотечная постоянная Rs – ставка отдачи на собственный капитал

2. техника Эллвуда

R= y * M * c + depp (SFF) – app (SFF)

y – ставка дохода на собственный капитал

М – коэффициент ипотечной задолженности

с – ипотечный коэффициент

depp – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период

app - увеличение стоимости имущества за прогнозируемый период

SFF – фактор фонда возмещения по ставке отдачи за прогнозируемый период.

c = y + Kic (SFF) – Ri

y – ставка дохода на собственный капитал

K – часть ипотечного кредита, к-ая будет погашена за прогнозируемый период

SFF – фактор фонда возмещения по ставке отдачи за прогнозируемый период

Ri – ипотечная постоянная.

75. Технология оценки стоимости недвижимости затратным методом.

Затратный подход основан на принципе замещения, к-ый гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем сумму затрат на строительство данного объекта. Он предусматривает оценку полного воспроиз-ва оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, функционального и эк-кого износа. К полученной величине прибавляют рын. стоимость земельного участка как не застроенного.

Широкая сфера применения:

1.при оценке нового строительства (первичный рынок)

2.при оценке незавершенного строительства

3.при оценке недвижимости в целях налогообложения

4.при оценке в целях страхования недвижимости.

Ограничения применения:

1.объект старше 10 лет 2.памятники архитектуры 3.сложность определения износа 4.эк-кий износ.

Технология применения затратного подхода вкл. в себя след. этапы: